Výpočet ekonomickej efektívnosti kúpy nehnuteľnosti na investíciu

Pomocou výpočtu ekonomickej efektívnosti kúpy nehnuteľnosti na investíciu zistíte, ako výhodné je vybranú nehnuteľnosť kúpiť na prenájom. Inak povedané, zistíte, návratnosť vložených prostriedkov do kúpy nehnuteľnosti.

Kúpna cena nehnuteľnosti:
EUR Cena, za ktorú ste nehnuteľnosť zaobstarali.
Príjmy:
EUR Cena, za ktorú nehnuteľnosť prenajímate.
Výdavky:
% Akú časť z kúpnej ceny dáte ročne na opravy a údržbu nehnuteľnosti
Údržba a opravy: 875,00 EUR Ročné výdavky na opravy a údržbu nehnuteľnosti
EUR Ročné poistné nehnuteľnosti
EUR Ročná daň z nehnuteľnosti
EUR Ročné výdavky na správu nehnuteľnosti
rokov  
Úver/hypotéka:
EUR Aký vysoký úver použijete na splatenie nehnuteľnosti. Ak na kúpu vkladáte len vlastné prostriedky, tak uveďte nulu.
Vlastné prostriedky: 0,00 EUR Vlastné prostriedky vložené do kúpy nehnuteľnosti
roky Koľko rokov budete splácať úver.
% Úroková miera na poskytnutom úvere.
Trhové ukazovatele:
% Trhová úroková miera na dlhodobé aktíva. Nominálna diskontná sadzba.
% Priemerná ročná inflácia
Reálna úroková miera: 2,42 % Reálna diskontná sadzba.
Návratnosť investície:
Návratnosť investície:
29
rokov
Návratnosť investície porovnávame s plánovanou návratnosťou. Ak je nižšia, investícia sa oplatí. Ak je vyššia, výhodnejšie bude uložiť peniaze do peňažného ústavu.
 

Kalkulačka na vašu stránku Kalkulačka na vašu stránku:


Diskusia ku kalkulačke:

Výnosnosť kúpy nehnuteľnosti na prenájom závisí od týchto faktorov:

  1. V prvom rade je to samozrejme kúpna cena nehnuteľnosti. Čím nižšia je cena, tým je kúpa výhodnejšia.
  2. Výhodnosť ďalej závisí na výške nájmu, za ktorý dokážeme nehnuteľnosť prenajať. Čím vyšší nájom (príjem), tým je kúpa výhodnejšia.
  3. Vlastniť nehnuteľnosť vyžaduje udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave. To znamená, že je potrebné platiť za opravy, údržbu, ďalej poistenie, daň z nehnuteľnosti a za správu nehnuteľnosti. Čím nižšie sú tieto výdavky, tým je kúpa výhodnejšia.
  4. Spôsob financovania má veľký dopad na výhodnosť investície. Pomer vlastných a cudzích prostriedkov ovplyvňuje výhodnosť investície. Samozrejme platí, čím lacnejší úver, tým lepšie.
  5. Všetky predchádzajúce faktory môže kupujúci ovplyvniť svojím rozhodnutím. Trhové miery však ovplyvniť nedokáže. Ide o trhovú dlhodobú úrokovú mieru, ktorá je alternatívou voči kúpe nehnuteľnosti. Voči tejto miere porovnávame výhodnosť kúpy voči výhodnosti uloženia peňazí do peňažného ústavu s dlhodobým úročením. Úroková miera sa však ponižuje o mieru inflácie a hovoríme ďalej o reálnej úrokovej miere. Čím nižšia je reálne úroková miera, tým výhodnejšia je kúpa nehnuteľnosti.

Príklad 1:

Jozef chce kúpiť v Bratislave dvojizbový byt v novostavbe Koloseum na Tomášikovej ulici za 116 666,00 EUR. Kúpa bytu je pre neho investícia, zarábať bude na prenájme bytu. Uvažuje nad nájomným 666,00 EUR mesačne. Jozef potrebuje vedieť, ako najvýhodnejšie kúpiť tento byt. Počíta s tým, že môže zobrať hypotéku na 20 rokov až do výšky ceny bytu pri úrokovej miere 5 %.

Investovanie len vlastných prostriedkov

  1. Jozef najprv zistí, ako výhodné by bolo investíciu zaplatiť z vlastných peňazí. To znamená, že nezoberie žiaden stavebný úver ani hypotéku.
  2. Namodelovať príklad bez úveru
  3. Investícia do nehnuteľnosti sa mu vráti do 25 rokov.

Investovanie len cudzích prostriedkov

  1. Jozef zaplatí plnú cenu bytu z hypotéky. Nepoužije vlastné prostriedky.
  2. Namodelovať príklad len s úverom na 20 rokov
  3. Investícia do nehnuteľnosti sa mu vráti až po viac ako 30 rokov. Investíciu pokryť len cudzími zdrojmi sa Jožovi nevyplatí.

Investovanie vlastných aj cudzích prostriedkov

  1. Jozef zaplatí časť ceny bytu z vlastných prostriedkov a časť pokryje hypotékou. Jozef vyskúša rôzne rozdelenie medzi vlastné prostriedky a hypotéku a rýchlo zistí, že lepší sa mu investícia nevráti skôr ako za 26 rokov. Rád by na kúpu bytu dal čo najmenej vlastných prostriedkov tak, aby sa investícia vrátila do 26 rokov. Výjde mu vloženie 83 333,00 EUR z vlastných prostriedkov.
  2. Namodelovať príklad s úverom na 20 rokov a vlastnými prostriedkami
  3. Investícia do nehnuteľnosti sa mu vráti do 26 rokov. Jozef zoberie hypotéku na 33 333,00 EUR a zvyšok doplatí vlastnými peniazmi.

Príklad 2:

Peter plánuje kúpiť v Bratislave v Petržalke garáž na prenájom. Zistil si, že nájomné môže stanoviť na 67,00 EUR mesačne. Peter od investície požaduje, aby sa mu vrátila do 10 rokov. V akej cenovej hladine si môže dovoliť kúpiť garáž?

Budeme predpokladať, že na údržbu pôjde 0,75 %, poistné bude 33,00 EUR ročne, daň z nehnuteľnosti bude 7,00 EUR.

Investovanie len vlastných prostriedkov

Ak by Peter investoval len svoje vlastné peniaze, cena garáže by mohla byť maximálne 5 400,00 EUR.

[ Namodelovať príklad bez úveru ]

Investovanie len cudzích prostriedkov

Ak by Peter investíciu pokryl v plnej výške úverom, cena garáže by mohla byť maximálne 8 700,00 EUR.

[ Namodelovať príklad s úverom ]

Prehľadové tabuľky

Výdavky na nehnuteľnosť po rokoch
Rok Opravy Odpisy Poistenie Daň Úrok z úveru Správa Spolu
1875,001 633,3266,007,005 016,640,00
7 597,96
2875,003 966,6466,007,004 853,350,00
9 767,99
3875,003 966,6466,007,004 683,040,00
9 597,68
4875,003 966,6466,007,004 505,400,00
9 420,04
5875,003 966,6466,007,004 320,130,00
9 234,77
6875,003 966,6466,007,004 126,890,00
9 041,53
7875,003 966,6466,007,003 925,340,00
8 839,98
8875,003 966,6466,007,003 715,130,00
8 629,76
9875,003 966,6466,007,003 495,870,00
8 410,51
10875,003 966,6466,007,003 267,190,00
8 181,83
11875,003 966,6466,007,003 028,670,00
7 943,31
12875,003 966,6466,007,002 779,900,00
7 694,54
13875,003 966,6466,007,002 520,430,00
7 435,07
14875,003 966,6466,007,002 249,800,00
7 164,44
15875,003 966,6466,007,001 967,540,00
6 882,18
16875,003 966,6466,007,001 673,140,00
6 587,78
17875,003 966,6466,007,001 366,080,00
6 280,72
18875,003 966,6466,007,001 045,810,00
5 960,45
19875,003 966,6466,007,00711,780,00
5 626,42
20875,003 966,6466,007,00363,380,00
5 278,02
21875,003 966,6466,007,000,000,00
4 914,64
22875,003 966,6466,007,000,000,00
4 914,64
23875,003 966,6466,007,000,000,00
4 914,64
24875,003 966,6466,007,000,000,00
4 914,64
25875,003 966,6466,007,000,000,00
4 914,64
26875,003 966,6466,007,000,000,00
4 914,64
27875,003 966,6466,007,000,000,00
4 914,64
28875,003 966,6466,007,000,000,00
4 914,64
29875,003 966,6466,007,000,000,00
4 914,64
30875,003 966,6466,007,000,000,00
4 914,64

Čistý zisk / strata po rokoch
Rok Príjmy Výdavky Zisk pred zdanením Základ dane Daň z príjmu Čistý zisk
17 992,007 597,96394,04395,0075,05
318,99
27 992,009 767,99-1 775,990,000,00
-1 775,99
37 992,009 597,68-1 605,680,000,00
-1 605,68
47 992,009 420,04-1 428,040,000,00
-1 428,04
57 992,009 234,77-1 242,770,000,00
-1 242,77
67 992,009 041,53-1 049,530,000,00
-1 049,53
77 992,008 839,98-847,980,000,00
-847,98
87 992,008 629,76-637,760,000,00
-637,76
97 992,008 410,51-418,510,000,00
-418,51
107 992,008 181,83-189,830,000,00
-189,83
117 992,007 943,3148,6949,009,31
39,38
127 992,007 694,54297,46298,0056,62
240,84
137 992,007 435,07556,93557,00105,83
451,10
147 992,007 164,44827,56828,00157,32
670,24
157 992,006 882,181 109,821 110,00210,90
898,92
167 992,006 587,781 404,221 405,00266,95
1 137,27
177 992,006 280,721 711,281 712,00325,28
1 386,00
187 992,005 960,452 031,552 032,00386,08
1 645,47
197 992,005 626,422 365,582 366,00449,54
1 916,04
207 992,005 278,022 713,982 714,00515,66
2 198,32
217 992,004 914,643 077,363 078,00584,82
2 492,54
227 992,004 914,643 077,363 078,00584,82
2 492,54
237 992,004 914,643 077,363 078,00584,82
2 492,54
247 992,004 914,643 077,363 078,00584,82
2 492,54
257 992,004 914,643 077,363 078,00584,82
2 492,54
267 992,004 914,643 077,363 078,00584,82
2 492,54
277 992,004 914,643 077,363 078,00584,82
2 492,54
287 992,004 914,643 077,363 078,00584,82
2 492,54
297 992,004 914,643 077,363 078,00584,82
2 492,54
307 992,004 914,643 077,363 078,00584,82
2 492,54

Cash flow po rokoch
Rok Efekt z prenájmu Istina úveru CF Kumulované CF Diskontované CF Diskontované kumulované CF
0     0 0 0 0
11 952,323 797,44-1 845,12-1 845,12-1 801,44
-1 801,44
22 190,663 960,73-1 770,07-3 615,19-1 687,25
-3 488,69
32 360,974 131,04-1 770,07-5 385,26-1 647,31
-5 136,00
42 538,604 308,67-1 770,07-7 155,33-1 608,31
-6 744,31
52 723,884 493,95-1 770,07-8 925,40-1 570,23
-8 314,54
62 917,124 687,19-1 770,07-10 695,47-1 533,06
-9 847,60
73 118,664 888,73-1 770,07-12 465,54-1 496,77
-11 344,36
83 328,885 098,95-1 770,07-14 235,61-1 461,33
-12 805,69
93 548,135 318,20-1 770,07-16 005,68-1 426,73
-14 232,43
103 776,825 546,89-1 770,07-17 775,75-1 392,96
-15 625,39
114 006,025 785,40-1 779,38-19 555,13-1 367,13
-16 992,52
124 207,496 034,18-1 826,69-21 381,82-1 370,26
-18 362,78
134 417,756 293,65-1 875,90-23 257,72-1 373,86
-19 736,63
144 636,886 564,27-1 927,39-25 185,11-1 378,15
-21 114,78
154 865,576 846,54-1 980,97-27 166,08-1 382,93
-22 497,71
165 103,927 140,94-2 037,02-29 203,10-1 388,39
-23 886,10
175 352,657 448,00-2 095,35-31 298,45-1 394,34
-25 280,43
185 612,117 768,26-2 156,15-33 454,60-1 400,83
-26 681,26
195 882,698 102,30-2 219,61-35 674,21-1 407,92
-28 089,17
206 164,978 450,70-2 285,73-37 959,94-1 415,53
-29 504,71
216 459,190,006 459,19-31 500,753 905,42
-25 599,29
226 459,190,006 459,19-25 041,573 812,96
-21 786,33
236 459,190,006 459,19-18 582,383 722,69
-18 063,64
246 459,190,006 459,19-12 123,203 634,56
-14 429,08
256 459,190,006 459,19-5 664,013 548,51
-10 880,57
266 459,190,006 459,19795,173 464,50
-7 416,06
276 459,190,006 459,197 254,363 382,49
-4 033,58
286 459,190,006 459,1913 713,543 302,41
-731,17
296 459,190,006 459,1920 172,733 224,23
2 493,05
306 459,190,006 459,1926 631,913 147,89
5 640,95
Výpočty sú orientačné. Ak sa vám podarí nájsť v nejakom výpočte chybu,
prosím, upozornite nás na ňu. Ak niektorému výpočtu nerozumiete, napíšte nám.
Výpočty a kalkulačky pripravuje Andrej Probst. Na iDNES.cz nájdete českú verziu týchto kalkulačiek.
Výpočet ekonomickej efektívnosti kúpy nehnuteľnosti na investíciu
Eurokalkulačka
30.1260 Sk = 1 € Suma:
Kalkulačky a výpočty pre Slovensko