SME
Utorok, 12. november, 2019 | Meniny má Svätopluk

Výpočet ekonomickej efektívnosti kúpy nehnuteľnosti na investíciu

Pomocou výpočtu ekonomickej efektívnosti kúpy nehnuteľnosti na investíciu zistíte, ako výhodné je vybranú nehnuteľnosť kúpiť na prenájom. Inak povedané, zistíte, návratnosť vložených prostriedkov do kúpy nehnuteľnosti.

Kúpna cena nehnuteľnosti:
CZK Cena, za ktorú ste nehnuteľnosť zaobstarali.
Príjmy:
CZK Cena, za ktorú nehnuteľnosť prenajímate.
Výdavky:
% Akú časť z kúpnej ceny dáte ročne na opravy a údržbu nehnuteľnosti
Údržba a opravy: 26 250,00 CZK Ročné výdavky na opravy a údržbu nehnuteľnosti
CZK Ročné poistné nehnuteľnosti
CZK Ročná daň z nehnuteľnosti
CZK Ročné výdavky na správu nehnuteľnosti
rokov  
Úver/hypotéka:
CZK Aký vysoký úver použijete na splatenie nehnuteľnosti. Ak na kúpu vkladáte len vlastné prostriedky, tak uveďte nulu.
Vlastné prostriedky: 0,00 CZK Vlastné prostriedky vložené do kúpy nehnuteľnosti
roky Koľko rokov budete splácať úver.
% Úroková miera na poskytnutom úvere.
Trhové ukazovatele:
% Trhová úroková miera na dlhodobé aktíva. Nominálna diskontná sadzba.
% Priemerná ročná inflácia
Reálna úroková miera: 2,42 % Reálna diskontná sadzba.
Návratnosť investície:
Návratnosť investície:
29
rokov
Návratnosť investície porovnávame s plánovanou návratnosťou. Ak je nižšia, investícia sa oplatí. Ak je vyššia, výhodnejšie bude uložiť peniaze do peňažného ústavu.
 

Kalkulačka na vašu stránku Kalkulačka na vašu stránku:


Diskusia ku kalkulačke:

Výnosnosť kúpy nehnuteľnosti na prenájom závisí od týchto faktorov:

  1. V prvom rade je to samozrejme kúpna cena nehnuteľnosti. Čím nižšia je cena, tým je kúpa výhodnejšia.
  2. Výhodnosť ďalej závisí na výške nájmu, za ktorý dokážeme nehnuteľnosť prenajať. Čím vyšší nájom (príjem), tým je kúpa výhodnejšia.
  3. Vlastniť nehnuteľnosť vyžaduje udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave. To znamená, že je potrebné platiť za opravy, údržbu, ďalej poistenie, daň z nehnuteľnosti a za správu nehnuteľnosti. Čím nižšie sú tieto výdavky, tým je kúpa výhodnejšia.
  4. Spôsob financovania má veľký dopad na výhodnosť investície. Pomer vlastných a cudzích prostriedkov ovplyvňuje výhodnosť investície. Samozrejme platí, čím lacnejší úver, tým lepšie.
  5. Všetky predchádzajúce faktory môže kupujúci ovplyvniť svojím rozhodnutím. Trhové miery však ovplyvniť nedokáže. Ide o trhovú dlhodobú úrokovú mieru, ktorá je alternatívou voči kúpe nehnuteľnosti. Voči tejto miere porovnávame výhodnosť kúpy voči výhodnosti uloženia peňazí do peňažného ústavu s dlhodobým úročením. Úroková miera sa však ponižuje o mieru inflácie a hovoríme ďalej o reálnej úrokovej miere. Čím nižšia je reálne úroková miera, tým výhodnejšia je kúpa nehnuteľnosti.

Príklad 1:

Pepa chce kúpiť v Bratislave dvojizbový byt v novostavbe Koloseum na Tomášikovej ulici za 3 500 000,00 CZK. Kúpa bytu je pre neho investícia, zarábať bude na prenájme bytu. Uvažuje nad nájomným 20 000,00 CZK mesačne. Pepa potrebuje vedieť, ako najvýhodnejšie kúpiť tento byt. Počíta s tým, že môže zobrať hypotéku na 20 rokov až do výšky ceny bytu pri úrokovej miere 5 %.

Investovanie len vlastných prostriedkov

  1. Pepa najprv zistí, ako výhodné by bolo investíciu zaplatiť z vlastných peňazí. To znamená, že nezoberie žiaden stavebný úver ani hypotéku.
  2. Namodelovať príklad bez úveru
  3. Investícia do nehnuteľnosti sa mu vráti do 25 rokov.

Investovanie len cudzích prostriedkov

  1. Pepa zaplatí plnú cenu bytu z hypotéky. Nepoužije vlastné prostriedky.
  2. Namodelovať príklad len s úverom na 20 rokov
  3. Investícia do nehnuteľnosti sa mu vráti až po viac ako 30 rokov. Investíciu pokryť len cudzími zdrojmi sa Pepovi nevyplatí.

Investovanie vlastných aj cudzích prostriedkov

  1. Pepa zaplatí časť ceny bytu z vlastných prostriedkov a časť pokryje hypotékou. Pepa vyskúša rôzne rozdelenie medzi vlastné prostriedky a hypotéku a rýchlo zistí, že lepší sa mu investícia nevráti skôr ako za 26 rokov. Rád by na kúpu bytu dal čo najmenej vlastných prostriedkov tak, aby sa investícia vrátila do 26 rokov. Výjde mu vloženie 2 500 000,00 CZK z vlastných prostriedkov.
  2. Namodelovať príklad s úverom na 20 rokov a vlastnými prostriedkami
  3. Investícia do nehnuteľnosti sa mu vráti do 26 rokov. Pepa zoberie hypotéku na 1 000 000,00 CZK a zvyšok doplatí vlastnými peniazmi.

Príklad 2:

Peter plánuje kúpiť v Bratislave v Petržalke garáž na prenájom. Zistil si, že nájomné môže stanoviť na 2 000,00 CZK mesačne. Peter od investície požaduje, aby sa mu vrátila do 10 rokov. V akej cenovej hladine si môže dovoliť kúpiť garáž?

Budeme predpokladať, že na údržbu pôjde 0,75 %, poistné bude 1 000,00 CZK ročne, daň z nehnuteľnosti bude 200,00 CZK.

Investovanie len vlastných prostriedkov

Ak by Peter investoval len svoje vlastné peniaze, cena garáže by mohla byť maximálne 160 000,00 CZK.

[ Namodelovať príklad bez úveru ]

Investovanie len cudzích prostriedkov

Ak by Peter investíciu pokryl v plnej výške úverom, cena garáže by mohla byť maximálne 260 000,00 CZK.

[ Namodelovať príklad s úverom ]

Prehľadové tabuľky

Výdavky na nehnuteľnosť po rokoch
Rok Opravy Odpisy Poistenie Daň Úrok z úveru Správa Spolu
126 250,0049 000,002 000,00200,00150 500,000,00
227 950,00
226 250,00119 000,002 000,00200,00145 601,280,00
293 051,28
326 250,00119 000,002 000,00200,00140 491,910,00
287 941,91
426 250,00119 000,002 000,00200,00135 162,840,00
282 612,84
526 250,00119 000,002 000,00200,00129 604,620,00
277 054,62
626 250,00119 000,002 000,00200,00123 807,400,00
271 257,40
726 250,00119 000,002 000,00200,00117 760,900,00
265 210,90
826 250,00119 000,002 000,00200,00111 454,390,00
258 904,39
926 250,00119 000,002 000,00200,00104 876,710,00
252 326,71
1026 250,00119 000,002 000,00200,0098 016,190,00
245 466,19
1126 250,00119 000,002 000,00200,0090 860,660,00
238 310,66
1226 250,00119 000,002 000,00200,0083 397,450,00
230 847,45
1326 250,00119 000,002 000,00200,0075 613,320,00
223 063,32
1426 250,00119 000,002 000,00200,0067 494,470,00
214 944,47
1526 250,00119 000,002 000,00200,0059 026,510,00
206 476,51
1626 250,00119 000,002 000,00200,0050 194,430,00
197 644,43
1726 250,00119 000,002 000,00200,0040 982,570,00
188 432,57
1826 250,00119 000,002 000,00200,0031 374,590,00
178 824,59
1926 250,00119 000,002 000,00200,0021 353,480,00
168 803,48
2026 250,00119 000,002 000,00200,0010 901,460,00
158 351,46
2126 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2226 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2326 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2426 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2526 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2626 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2726 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2826 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2926 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
3026 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00

Čistý zisk / strata po rokoch
Rok Príjmy Výdavky Zisk pred zdanením Základ dane Daň z príjmu Čistý zisk
1240 000,00227 950,0012 050,0012 050,002 289,50
9 760,50
2240 000,00293 051,28-53 051,280,000,00
-53 051,28
3240 000,00287 941,91-47 941,910,000,00
-47 941,91
4240 000,00282 612,84-42 612,840,000,00
-42 612,84
5240 000,00277 054,62-37 054,620,000,00
-37 054,62
6240 000,00271 257,40-31 257,400,000,00
-31 257,40
7240 000,00265 210,90-25 210,900,000,00
-25 210,90
8240 000,00258 904,39-18 904,390,000,00
-18 904,39
9240 000,00252 326,71-12 326,710,000,00
-12 326,71
10240 000,00245 466,19-5 466,190,000,00
-5 466,19
11240 000,00238 310,661 689,341 690,00321,10
1 368,24
12240 000,00230 847,459 152,559 153,001 739,07
7 413,48
13240 000,00223 063,3216 936,6816 937,003 218,03
13 718,65
14240 000,00214 944,4725 055,5325 056,004 760,64
20 294,89
15240 000,00206 476,5133 523,4933 524,006 369,56
27 153,93
16240 000,00197 644,4342 355,5742 356,008 047,64
34 307,93
17240 000,00188 432,5751 567,4351 568,009 797,92
41 769,51
18240 000,00178 824,5961 175,4161 176,0011 623,44
49 551,97
19240 000,00168 803,4871 196,5271 197,0013 527,43
57 669,09
20240 000,00158 351,4681 648,5481 649,0015 513,31
66 135,23
21240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0017 584,50
74 965,50
22240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0017 584,50
74 965,50
23240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0017 584,50
74 965,50
24240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0017 584,50
74 965,50
25240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0017 584,50
74 965,50
26240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0017 584,50
74 965,50
27240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0017 584,50
74 965,50
28240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0017 584,50
74 965,50
29240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0017 584,50
74 965,50
30240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0017 584,50
74 965,50

Cash flow po rokoch
Rok Efekt z prenájmu Istina úveru CF Kumulované CF Diskontované CF Diskontované kumulované CF
0     0 0 0 0
158 760,50113 923,76-55 163,26-55 163,26-53 857,31
-53 857,31
265 948,72118 822,48-52 873,76-108 037,02-50 399,90
-104 257,21
371 058,09123 931,85-52 873,76-160 910,78-49 206,72
-153 463,93
476 387,16129 260,92-52 873,76-213 784,54-48 041,79
-201 505,72
581 945,38134 819,14-52 873,76-266 658,29-46 904,44
-248 410,16
687 742,60140 616,36-52 873,76-319 532,05-45 794,01
-294 204,17
793 789,10146 662,86-52 873,76-372 405,81-44 709,87
-338 914,04
8100 095,61152 969,37-52 873,76-425 279,57-43 651,40
-382 565,44
9106 673,29159 547,05-52 873,76-478 153,33-42 617,98
-425 183,42
10113 533,81166 407,57-52 873,76-531 027,09-41 609,04
-466 792,46
11120 368,24173 563,10-53 194,86-584 221,95-40 870,68
-507 663,14
12126 413,48181 026,31-54 612,83-638 834,78-40 966,76
-548 629,90
13132 718,65188 810,44-56 091,79-694 926,57-41 080,05
-589 709,96
14139 294,89196 929,29-57 634,40-752 560,97-41 210,53
-630 920,49
15146 153,93205 397,25-59 243,32-811 804,28-41 358,10
-672 278,59
16153 307,93214 229,33-60 921,40-872 725,68-41 522,72
-713 801,31
17160 769,51223 441,19-62 671,68-935 397,36-41 704,41
-755 505,73
18168 551,97233 049,16-64 497,20-999 894,56-41 903,11
-797 408,84
19176 669,09243 070,28-66 401,19-1 066 295,75-42 118,81
-839 527,65
20185 135,23253 522,30-68 387,07-1 134 682,82-42 351,51
-881 879,16
21193 965,500,00193 965,50-940 717,32117 277,36
-764 601,80
22193 965,500,00193 965,50-746 751,82114 500,91
-650 100,89
23193 965,500,00193 965,50-552 786,32111 790,18
-538 310,71
24193 965,500,00193 965,50-358 820,82109 143,64
-429 167,07
25193 965,500,00193 965,50-164 855,32106 559,74
-322 607,33
26193 965,500,00193 965,5029 110,18104 037,02
-218 570,31
27193 965,500,00193 965,50223 075,68101 574,02
-116 996,28
28193 965,500,00193 965,50417 041,1899 169,34
-17 826,94
29193 965,500,00193 965,50611 006,6896 821,58
78 994,63
30193 965,500,00193 965,50804 972,1894 529,40
173 524,03
Výpočty sú orientačné. Ak sa vám podarí nájsť v nejakom výpočte chybu,
prosím, upozornite nás na ňu. Ak niektorému výpočtu nerozumiete, napíšte nám.
Výpočty a kalkulačky pripravuje Andrej Probst. Na iDNES.cz nájdete českú verziu týchto kalkulačiek.
Výpočet ekonomickej efektívnosti kúpy nehnuteľnosti na investíciu
Eurokalkulačka
30.1260 Sk = 1 € Suma:
Kalkulačky a výpočty pre Českú republiku