SME
Sobota, 25. január, 2020 | Meniny má Gejza

Načítavam moment...
Momentálne nie ste prihlásený

Dopyt po bytoch v Bratislave je veľký, ceny rastú rýchlo (Späť na článok)

Pridajte priamu reakciu k článku

"recnicka otazka", ale dakujem :) Skor ma zaujima ta regresia a ktore vstupne parametre maju aky vplyv na naklady developerskych projektov (prevazne u surovin, pretoze rentierstvo Blavakov je asi geneticke). T.j. ako sa budu asi pohybovat cenny nehnutelnosti v horizonte 2 - 5 rokov. btw: Ak by boli tie hypotekarne uroky aj zaporne, alebo inak ak klesnu celkove urokove naklady o 10%, ale nehnutelnosti stupnu o 20% tak to neni ziadna vyhra. btw2: Ja sa drzim "rule of thumb" ze pokial su v BA nehnutelnosti drahsie ako v Prahe tak si nehnutelnost nekupim (resp. ani nemienim vynakladat energiu hladanim "bargain") a to, ako som uz pisal, ani keby boli tie uroky v banke zaporne. Lebo to je ako ked clovek kupi v teleshopingu **** len aby sa stal milionarom ked zotrie este jedno okienko a odpise na list .... ci ako tieto **** funguju.
tofi
Tak uroky su historickych minimach. U nas sa da zobrat 1,99% s fixom na 5 rokov. Spolu s regulaciou smerom k redukcii 100% hypotek je to pre ludi, co v BA byt kupit chcu nakupny moment. Tie sadzby samozrejme nebudu donekonecna. a uvidime co sa stane s dlznikmi, ked zase poskocia. Zaroven pre tych co nakupne rozhodnutie odkladaju vznika uloha nasetrit si aspon 15% kupnej ceny, opat rastie na vyzname stavebne sporenie, ktore poskytuje uvery bez preukazovania vysky prijmu, bez rucitela, bez zalozenia nehnutelnosti, s moznostou uver kedykolvek predcasne a bez poplatku splatit s garantovanou urokovou sadzbou na celu dobu splatnosti uz od 3%. Ci uz ako kombinacia s hypotekou, alebo na naslednu rekonstrukciu. Bez kofinancovania sa ludia v buducnosti k byvaniu nedostanu vobec, alebo predrazene. Je pravda, ze v BA su byty drahsie ako napriklad v Budapesti. To je dlhodobo znamy fakt. Preco to tak je, o tom by sa dalo podiskutovat celovecerne. Co je fakt v BA sa citelne rozbehla vystavba aj predaj novych projektov. Vidis to na rozostavanosti... otvorili sa zaujimave lokality. Okem toho, ze ludia si zvykli vyuzivat na vyplacanie starych uverov lacnejsimi novymi, je teda realitou trhu aj rozbeh novostavieb a toho, co tu po roku 2008 skoncilo, a to predaj este neskolaudovanych bytov. Na rozdiel od rokov 2007,2008 ide vo vacsej miere o dopyt slovakov; zahranicni investori sa po r. 2008 presunuli inde, a ide o dopyt po rezidencnom byvani teda nie investicii ale bytu v ktorom chce kupujuci aj sam byvat. (Inak to ani nejde, kedze z hladiska rentability, novostavby voci starsim bytom nemaju sancu) Tak ludia riesia dilemy: najom vs. kupa, Slovensko vs. zahranicie. starsie vs. nove, dom v satelitnej obci BA vs. byt v BA ... a kazdy ma svoje pohnutky a rozhodovacie kriteria....
Stanislav Thorshavn Fořt
Vsetky svoje hypoteky som bral na max. moznu dobu splatnosti (koli maximalizacii uveroveho ramca) s tym ze vsetky splatim ovela skorej ako je projektovana doba splatnosti. A tak sa aj stalo. V skutocnosti sa ziadna hypoteka takmer nikdy nesplaca 30 rokov, bud ju splatis skorej (napriklad aj tym ze casom nieco zdedis) alebo ti nehnutelnost vezme exekutor. Na tvojom mieste by som siel na max. dobu splatnosti, na aku ta tvoj vek pusti a teda co mozno minimalnu POVINNU measacnu splatku. S tym, ze povinnu splatku podla moznosti navysis o mimoriadne DOBROVOLNE splatky ako ta tvoja banka pusti. klucove pri splacani hypoteky je zachovat si schopnost refinancovania, t.j. nikdy sa nedostat uveroveho registra - neomeskat sa v splacani. Teda treba fungovat s permanentnou rezervou. Refinancovanie ti umoznuje jednak zmigrovat na aktualne najnizsie urokove sadzby ku konci doby fixacie ku konkurencii, ako aj v pripade potreby zrefinancovat povedzme uz 8 rokov splacanu hypoteku opat prelozit 30 rocnou hypotekou, teda na potrebnu dobu nudze zminimalizovat aj vysku povinnej splatky. Pri dlhych dobach splatnosti nezabudaj na to, ze na zaciatku splacania moze byt splatka samotnej istiny dlhu pomerne mala cast splatky. Inak povedane pri nahlom navyseni urokovej sadzby (napr. skoncenie bonifikacie) to silno pociti vyska mesacnej splatky. Ilustracne, narast urokovej sadzby z 2 na 5% na 100.000 hypoteke robi narast splatok o cca 3000 eur rocne navyse, cize skokove zvysenie splatky o 250 eur (z mesiaca na mesiac). Uz sme to zazili, ani nie 10 rokov dozadu. Existuju hypouvery s garantovanou splatkou na celu dobu splatnosti. V sucasnosti zazivame historicky najnizsie urokove sadzby, napriek nizsej flexibilite sa odporucaju preferovat dlhe doby fixacie. Pred samotnou hypotekou sa odporuca mat vlastne zdroje a minimalizovat doplkove financovanie neplanovanymi spotrebakmi a do hypoteky ist s nepodhodnotenym financnym planom, ktory bude zohladnovat skutocne naklady (rozpocet na vystavbu, na rekonstrukciu po kupe, alebo "doplatky za nadstandardy a pod." pri novostavbach).
Stanislav Thorshavn Fořt
A ako to bude s preplatenim hypo pri 30, 25, 20 rokov? Kedže aj pri predčasnom splácaní, zo začiatku každá banka pýta skôr splátku úroku než úver, nie je to proporcionalne a zrejme to nevyjde rovnako. Či sa mýlim? Mne pri 200hypo vyšlo preplatenie o 15tisíc nižšie ak si zoberiem 25ročnú. Hypo, nie manželku... A o 15 tisíc zaplatiť banke menej na úrokoch je pre mňa natoľko zaujímavá vec aby som tých 200e navyše prisporil. Po skončení 5r fixácie to je možné predĺžiť, ale to najhoršie obdobie na úrokoch uetris tretinu z uvedenej celkovej úspory, Tak teraz ako... Samozrejme banky a bankár vás budú tlačiť do 30r hypo keďže sú platení aj percentuálne zo zisku tj z vypocitanych úrokov. Nech si každý zváži sám.,,
makroekonom
Dve veci, co ma inflacia s urokom? Realne prosim, nie poucku z Mankiwa. Lebo z inflacie sa nenajes, je to makroekonomicky ukazocatel a skor ma pre teba vyznam v prepocte nominalu na real, tj nominalnu mzdu na realnu a npminalmu ur.sadzbu na realnu v zmysle co by si si mohol inak kupit. Na zmenu nominalnej ir.sadzby to nema ziadny vyznam. To vas v skole spatne naucili. Druha vec, nie ir.sadzby na nulu ale realne az QE sposobilo vyrazny prepad urokov aj u nas. Dalej nechapem co ma USA alebo UK s ECB? Okrem ineho maju icj centralky uplne inak nastavene trans.mechanizmy, maju ine vahy a aj ked sa ocakavat da ze sa bude vyvoj ekonomik podobat , nie je ro vysada a napr FED uz ma treti kvartal hore ir a ecb naopak uvolnuje...
makroekonom
<< < 1 2 3 4 5 6 7 8 > >>

 

inflacia a uroky podla mna dost koreluju.
statisticky je viac pravdepodobne, ze pri inflacii 10% budu uroky okolo 10% a pri inflacii 1% uroky okolo 1%, nez naopak.

vyvoj v USA a GB zvycajne predbieha vyvoj v eurozone. USA aj GB spustili silnejsi QE nez eurozona. preto sa aj u nich prejavuju dosledky QE skor, nez v eurozone.
 

 

Naozaj koreluju? Často nemajú ani rovnaké znamienko nieto ešte korelaciu...
 

 

inflacia a urokove sadzby v UK 1945-2011:
http://www.economicshelp.org/w...


inflacia a urokove sadzby v USA 1968-2009:
http://www.nationalaffairs.com...

inflacia a urokove sadzby EMU 1999-2010:
http://www.eurotrib.com/files/...

ak toto silno nekoreluje, tak asi uz neviem, co je to korelacia ...
 

 

Pozri lepšie metodiku tých článkov. A kľudne zbehni na Eurostat a cez gretl prefic neocistene dáta. Idealne na SR keďže píšeme o SR...

Inak samozrejme, keďže ir je komponent tran.mechanizmus, očakáva sa že CB budú na korekcie inflácie, čo je aspoň v eurozóne cieľ ECB, korigovať úrokovú sadzbu. Keď rastie inflácia chcú aby ľudia brzdili míňanie tak ich motivujú zvysenim ir tj peniaze sa požičiavajú drahšie a oplatí sa ich uložiť a neminat. Klasická monetarka.
To je pravda.

Určite ale nie naopak. A určite nemôžeš povedať to čo tvrdíš. Na Slovensku ako v každej malej otvorenej ekonomike sme boli často svedkami úplne opacnej situácie, tj nie ze tam nebola žiadna štatistická významnost, oni mali dokonca opačné znamienka! A to je v každej ekonometrii pruser...
Mimochodom, keď teda chceš zostať v EÚ ci USA - posledných 5rokov skoro stále defilacie tj cenová hladina so záporným znamienkom, ir sadzby s kladným... To že uvedené články všetky cyklu vyčistili nie je výpovedná hodnota pre nás, oni si to mohli dovoliť keďže mali iný cieľ paperu.

PS. Dúfam že vieme ze inflácia nie je veličina, ale pomenovanie rastu cenovej hladiny 2obdobia po sebe... Však? Je to banalita slovickarenia preto som to neriešil ale teraz som si neni istý či sa bavime o tom istom...
 

 

rozdielene znamienko pri inflacii a urokovej sadzbe je podla mna nepodstatne. podstatny je ich rozdiel. Urokova sadzba 0.1% pri inflacii -0.5% je podla mna to iste ako urokova sadzba 2.6% pri inflacii 2%. rozdiel je 0.6% ...
je velmi nepravdepodobne, ze by nastala dlhodobo situacia s povedzme 1% urokovou sadzbou a 10% inflaciou. alebo aj 1% inflaciou a 10% urokovou sadzbou.
urokove sadzby z podstaty veci nemozu byt dost dobre zaporne.

teraz nechcem slovickarit, hadat sa o definicie a detaily. v podstate ani netrvam na inflacii definovanej indexom spotrebitelskych cien. podla mna deflator HDP ma vacsiu vypovednu hodnotu.
 

 

Samozrejme, ak je urok pre teba nakladova polozka,... (teda nejde o pripad ze si pozicias za 2% rocne a zhodnocujes 6% rocne a 4% z pozicanej sumy ti tak ostava ako zisk, a cim mas pozicane viac a na dlhsie tym tvoje bohatstvo rastie) tak potom je najvyhodnejsie splatit uver co mozno najskor, lebo za kazdy den a kazde euro pozicanych penazi platis.
Otazka ale znie, kolko z toho splacania ma byt povinne a neflexibilne kolko dobrovolne a flexibilne. Inak povedane, dlha doba splatnosti = nizka povinna splatka, a celkovu preplatenost regulujes tym, kolko sa rozhodnes splacat navyse nad tuto povinnu splatku.

Pri hypoteke je najvacsia ekonomicka hrozba pre dlznika nutena exekucia alebo (nuteny predaj pocas dna cenoveho cyklu), lebo pri nej najviac ekonomicky strati a navyse sa vyluci z moznosti pozicat si v buducnosti. No a s rastucou povinnou splatkou (skracovanim doby splatnosti), rastie aj tvoje potencialne riziko exekucie (alebo predaja pocas poklesu cien).

Preto moje odporucanie je volit dlhe doby splatnosti, nizku povinnu splatku a splacat masivne nad tuto povinnu splatku dobrovolne pricom si vzdy strazit rezervu na nepredvidatelne udalosti a nikdy pri splacani hypo neist nadoraz, zvlast pri kratych fixaciach urokovej sadzby (alebo poberania nejakej docasnej ulavy)
 

 

Dik za info
 

da sa vobec v BA

najst tichy byt ? skutocne tichy, nie iba tak akoze. lebo ak nie, tak potom je idealne riesenie co najmensia garzonka v BA na prespavanie a zaroven rodinny dom s dostatcne velkym pozemkom mimo bratislavy na prijemny zivot bez hluku
 

 

Pozri si znenie odporúčania od NBS (pdf) s dátumami a percentami a pár ďalšími vecami:
http://www.nbs.sk/_img/Documen...
 
Hodnoť

 

dopyt moze byt vysoky, ale ceny su omnoho vyssie, ako kupna sila vacsiny tych, ktori dopytuju... bolo by fajn porovnat kupnu silu (tj.disponzibilny prijem) skupiny, ktora chce byvat (20-30-35 rocni v BA) a ceny bytov. A nie nejaky "priemerny prijem v BA" (tj. vypocitany z oligarchistickych prijmov a divnych cisel ala 5. najbohatsi region EU)...Lebo vacsina dopytujucich 5-10 rokov byva v pocte 5-6 v trojizbakoch...v podnajmoch.
 

 

Ja to nazývam superčistá mzda ,t.j.čistá mzda po zaplatení nájomného ,stravy ,cesty a pod. z toho my vyplýva že do Bratislavy sa za 700 v čistom ani neoplatí ísť ,to už radšej na západ.
 

 

Bolo by dobre vediet aj to, preco tolko ludi chce byt prave v BA.
Chybajuca infrastruktura, lekari, pracovne miesta, doprava do zamestnania v regionoch. 1000 osad, ktore sa rozsiruju a vyhanaju ludi z domov.
Urobme Slovensko obyvatelne aj v strede a na vychode a nikto nebude utekat do BA, maximalne do regionalnych centier (BB, ZV, KE,PO,...). A ceny bytov poklesnu.
Kto v USA uteka z NewYorku ci LA do Washingtonu? V Nemecku z Mnichova do Berlina?
 

 

rad by som bol tomu, keby to tkvelo v tom ze "urobme .. " :) A 4/5 tych co chodia do BA za pracou by sa tomu potesili tiez.

porovnavas neporovnatelne, USA so Slovenskom ? USA s 52 ci kolko statmi, teda total velka a rozmanita krajina ... a uplne inou historiou, postupne osidlovanie, postupne budovanie miest atd. , ? :)

Pokial viem aj krajiny ako Irsko maju 1 centrum, Dublin. Za poslednych 25 rokov sa Dublin hadam s 3-nasobil.
T.j. podobne velka krajina, pred par rokmi chudobna, uplny vidiek. Urcite ovela ovela podobnejsia krajina a nie USA alebo Nemecko :) My sme si este presli socializmom, ktory rozlozil tie tovarne rovnomerne po celom SK, no ale nasledne to dako cele krachlo.
 

 

V principe hovorite obaja to iste:
Bratislava je jedine miesto v Krajine, kde je praca a infrastruktura, preto sa tam stahuju ludia a byty su drahe.
Vlada s tym nic robit nebude, lebo:
- stalo by to vela penazi
- zapad by prisiel o lacnu pracovnu silu zo stredu a vychodu
- developeri by nezarobili
 

 

Lebo ludia volia to co volia. Ved stale su vo vlade mimo BA ludia v stetko sa tlaci do BA.
Pre mna maximum toho preco je Jaguar v Nitre a nie napr. BB - Zvolen. R1 tam je, univerzitny ludia tiez, nezamestnanost tiez ..

myslim ze mame co si zasluzime (vseobecne populacia SVK)
 

 

Kupna sila moze byt aka chce, ale stale je problem zohnat dobry byt (za dobru cenu) a ak sa taky najde, do par dni je prec.Videl som zopar bytov, ktore boli za danu cenu cista katastrofa, ale aj tak ich niekto zobral.
 

 

ja by som len bol rad, ked uz by sa prestal vsade pisat mytus o tom, ze v prenajme byvaju 5-6 ludia v 3izbaku.
Jednak, majitel to nedovoli, snazi sa obsadit 3 izbak max 3 ludmi, pripadne 2 parmi. Kvoli energiam, opotrebeniu.
Co mam znamych a ja sam som byval v prenajme: 2 pary v 3i, 2 pary v 3i, 3 v 3i, 2 v 3i, 2 pary v 3i, 2 v 2i...

Nepoznam nikoho, kto by sa tlacil v byte s dalsimi 4-5 ludmi, takychto pripadov je podla mna absolutne minimum a su to len ozaj vynimky.
 

 

Podla mna nie su to vynimky ale urcita velka cast trhu. Polovicka prenajimala 6 tim studentkam 3izb. teraz 4+ ks 3izb. Kamarat vlastnil byval 3 izb a prenajimal zvysne 2 boli tam 4+ zakazdym v tom byte.
Pre mna nepochopitelne ale vytreskas z toho viac penazi (niekedy su ty ludia normalnejsi ako jeden par) .
 
Hodnoť

 

"Keďže ceny nehnuteľností narástli oveľa rýchlejšie a výraznejšie, ako rastú platy, nožnice medzi cenami nehnuteľností a finančnými možnosťami klientov sa opäť výrazne otvárajú a ceny začali narastať až nezdravo rýchlo, opísala."

Tato veta ako celok nema zmysel.
 

ceny rastú viac a rýchlejšie než platy a teda sa nožnice sa viac roztvárajú.
 

<< < 1 2 3 4 5 6 7 8 > >>

Prihláste sa

(?)
 


Ďalšie možnosti
Zoznam diskusií

Registrácia
Zabudnuté heslo
Kódex diskutujúceho

Najčítanejšie na SME Ekonomika