SME
Utorok, 7. december, 2021 | Meniny má AmbrózKrížovkyKrížovky

Zaplatili za dom, nevlastia ho. Kde spravili chybu?

Pri kúpe nehnuteľnosti musí byť dodržaný zákon, inak je kúpa neplatná.

Manželia z Tekovských Lužian kúpili dom. S pôvodnou majiteľkou však nespísali kúpno-predajnú zmluvu. Ako doklad o vlastníctve majú iba čestné prehlásenie o prevzatí kúpnej ceny, ktoré obe strany podpísali pred notárom.

Na čestnom prehlásení síce figuruje adresa, na ktorej sa dom nachádza, nie je tam však uvedené žiadne súpisné číslo nehnuteľnosti. Ani to, že platia aj za pozemok pod ním.

Manželia nemajú vlastnícke právo vyznačené ani v katastri nehnuteľností. Teraz by však chceli vlastnícke vzťahy vysporiadať, pretože chcú zrenovovaný dom prepísať na dcéru.

Pôvodná majiteľka im však robí problémy, chce za dom doplatiť niekoľko tisíc eur.

Manželia majú síce isté právne možnosti, ako by mohli dom napísať na seba alebo svoju dcéru bez doplácania kúpnej ceny. Ich šance sú však podľa právničky Moniky Šajtlavovej z advokátskej kancelárie bpv Braun Partners veľmi malé.

Papier musí byť

"K nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môže dôjsť na základe scudzovacieho právneho úkonu,

Kúpna zmluva
Náležitosti

• Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon.

• Musí obsahovať prejav vôle predávajúceho, z ktorého jasne vyplýva, že chce predať.

• Musí tiež obsahovať prejav vôle kupujúceho, z ktorého jasne vyplýva, že chce kúpiť

• Musí byť zrejmé čo a za koľko chcú účastníci kúpiť/predať.

• Ak zákon navyše vyžaduje pre právny úkon dodržanie určitej formy (ako je tomu pri prevode nehnuteľností), jej nedodržanie zakladá absolútnu neplatnosť právneho úkonu, teda že sa na právny úkon pozerá, akoby nebol urobený.

Zdroj: bpv Braun Partners

ktorým je kúpna zmluva, darovacia zmluva, zámenná zmluva alebo dedením, rozhodnutím štátneho orgánu, alebo na základe iných právnych skutočností uvedených v zákone (napríklad vydržanie, spracovanie veci a podobne)," vysvetľuje Šajtlavová.

Zmluvy o prevodoch nehnuteľností musia mať písomnú formu a podpis prevodcu na týchto zmluvách musí byť vždy úradne osvedčený.

"Katastrálny zákon ustanovuje tiež ďalšie podrobnosti týkajúce sa toho, ako majú byť účastníci a prevádzaná nehnuteľnosť v zmluve špecifikovaná. Ak tieto náležitosti zmluva nemá, kataster vlastnícke právo k nehnuteľnosti nezapíše," hovorí právnička.

Pripomína tiež, že vlastníkom nehnuteľnosti sa človek stáva až okamihom, keď je ako majiteľ zapísaný v katastri nehnuteľností.

Návrh na vklad by síce manželia mohli podať kedykoľvek, teda aj po desiatkach rokov od doby, čo dom kúpili. Zákon ich neobmedzuje nijakou lehotou. Museli by však mať v rukách právoplatnú listinu o nadobudnutí vlastníctva.

"Čo sa týka spomínaných manželov, bohužiaľ, dostali sa v tomto smere do skutočne nepríjemnej situácie," je presvedčená Šajtlavová.

Ich čestné prehlásenie o prevzatí kúpnej ceny totiž nemá všetky náležitosti, ktoré by mala mať zmluva.

"Keďže manželia s predávajúcou neuzavreli kúpno-predajnú zmluvu na nehnuteľnosť písomne, ide o absolútne neplatný právny úkon. Znamená to, že fakticky nehnuteľnosť nikdy nekúpili a na základe tohto titulu sa ani nemohli stať vlastníkmi tejto nehnuteľnosti," vysvetľuje Šajtlavová.

Od kúpy nehnuteľnosti a zaplatenia kúpnej ceny uplynulo už viac ako 18 rokov. Súd by manželom neuznal ani žalobu na pôvodnú majiteľku domu, za bezdôvodné obohatenie sa.

Priveľa chýb

Právnička si myslí, že za pokus by stálo preskúmať, či by sa toto čestné vyhlásenie na základe svojich obsahových náležitostí nedalo považovať za kúpnu zmluvu (keďže právne úkony treba posudzovať podľa obsahu a nie ich označenia).

"V tomto prípade je navyše plusom, že podpis predávajúcej na listine je úradne overený a listinu podpísali aj manželia. Pri dôslednom preštudovaní obsahu listiny ale dôjdeme k záveru, že toto čestné vyhlásenie je bohužiaľ len jednostranným vyhlásením predávajúcej, ktorá v ňom osvedčuje, že došlo k plneniu z kúpnej zmluvy (nie že ona predáva a manželia kupujú).

Absentujú tam prejavy vôle, z ktorých by vyplývalo, že predávajúci predáva a kupujúci kupuje. Toto čestné vyhlásenie skôr len indikuje, že prijala plnenie na základe kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, ktorá mala byť uzavretá nevedno kedy. V žiadnom prípade sa z neho nedá vyvodiť, že ide o kúpnu zmluvu samotnú," dodáva právnička.

Ďalšou chybou, ktorú manželia spravili, bolo, že kupovaný dom nie je poriadne špecifikovaný. To, čo malo byť predmetom kúpy, je absolútne neurčité. Je tam uvedená len nejaká ulica a orientačné číslo. Žiadne súpisné číslo, žiadna parcela, na ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, žiadny list vlastníctva.

Upozorňuje tiež na to, že ulica už môže byť premenovaná.

A v neposlednom rade, nespomína sa v čestnom vyhlásení ani pozemok pod domom. Ten by teda za žiadnych okolností nemohol pripadnúť im. A to znamená, že majitelia by im mohli robiť problém s prístupom.

Môžu sa pokúsiť o vydržanie

Jediný spôsob ako dostať na list vlastníctva svoje či dcérine meno je podľa Šajtlavovej vydržanie. "Ak by manželia nehnuteľnosť mali dobromyseľne v držbe nepretržite po dobu aspoň 10 rokov, dalo by sa uvažovať nad tým, či túto nehnuteľnosť nemohli vydržať.

Toto tiež nie je také jednoduché, ako by sa mohlo zdať.

"Dobromyseľnosť treba posudzovať individuálne, s prihliadnutím na všetky okolnosti prípadu a tiež tam treba zohľadniť aj náležitú opatrnosť. U manželov chýbala podľa mňa náležitá opatrnosť v tom zmysle, že hoci si mysleli, že dom kúpili, nevedeli, že zmluva o prevode vlastníckeho práva má mať písomnú formu a že vlastníkmi sa stanú až po zápise do katastra, vedieť to mali. V tomto prípade by toto svedčilo v ich neprospech," hovorí Šajtlavová.

Ak ale v tom dome bývali, platili za neho dane, užívali ho ako vlastný, urobili v ňom rekonštrukciu, dali vyčistiť komín, bol by to podľa právničky veľmi silný argument pre to, že to vlastnícke právo k domu vydržali.

Vydržanie by manželom musel osvedčiť notár. Manželia by pred notárom museli vyhlásiť, že splnili podmienky vydržania, predložiť dôkazy potvrdzujúce osvedčované skutočnosti a uviesť deň, ktorým vlastnícke právo vydržali.

Okrem toho by tiež museli získať vyjadrenie obce, že nemá k vzniku ich vlastníckeho práva výhrady a – čo zrejme bude problém - tiež vyjadrenie pôvodnej majiteľky, že nemá k vzniku vlastníckeho práva manželov žiadne výhrady.

"Ak by toto všetko splnili, notár by nadobudnutie ich vlastníckeho práva vydržaním osvedčil formou notárskej zápisnice, na základe ktorej kataster Bolerácovcov zapíše ako vlastníkov domu do katastra nehnuteľností záznamom (nie vkladom).

Ak notár nadobudnutie vlastníckeho práva neosvedčí, neostane im iné, ako sa obrátiť na súd so žiadosťou, aby súd určil, či Bolerácovcom vzniklo k domu vlastnícke právo vydržaním," uzatvára právnička.

Skryť Vypnúť reklamu

Najčítanejšie na SME Ekonomika

Inzercia - Tlačové správy

  1. Vytvor si svoju budúcnosť podľa vlastných predstáv!
  2. ARÓNIA - najsilnejšia prírodná prevencia proti koronavírusu
  3. Získaj náskok pred štartom
  4. Krízové balíčky pre ohrozené domácnosti
  5. Pomáhajú firmám zarábať viac. Polepšili si aj živnostníci
  6. O prideľovanie štátnych grantov sa môže starať softvér
  7. Diplom, na ktorý budeš právom hrdý. Študuj u nás
  8. 8 skutočných celebrít. Tieto mozgy ovplyvňujú, ako budeme žiť
  9. Nadácia Orange s neziskovakmi pomôže na Vianoce ľuďom v núdzi
  10. Budúcnosť je v komplexnej ponuke financovania a v digitalizácii.
  1. Kvalitná divina na pár klikov. LESY SR spúšťajú e-shop
  2. Ako uľahčiť opatrovanie seniorov doma
  3. METROPOLIS bude postavený podľa japonského know-how
  4. Rekonštrukcia prsníka po chirurgickej liečbe
  5. Zázračné účinky Arónie na zdravie
  6. PPA CONTROLL: Zamestnanecká privatizácia štartom úspešnej éry
  7. Nadácia Orange s neziskovakmi pomôže na Vianoce ľuďom v núdzi
  8. Budúcnosť je v komplexnej ponuke financovania a v digitalizácii.
  9. PUR pena či minerálna vlna: ktorou zatepliť šikmú strechu?
  10. Ako sa obliekať štýlovo a zároveň udržateľne?
  1. Petra Vlhová: Prvýkrát v živote som urobila veľké rozhodnutie 19 292
  2. So Sovietskym zväzom na večné časy? Pozrite sa ako padá kolos 12 828
  3. Bezpečná dovolenka v exotike: Maldivy sú prešpikované zážitkami 5 332
  4. ARÓNIA - najsilnejšia prírodná prevencia proti koronavírusu 5 148
  5. 8 skutočných celebrít. Tieto mozgy ovplyvňujú, ako budeme žiť 4 795
  6. Kto sú páni slovenskej zimy? Niektorí z nich sa ukrývajú 4 161
  7. Na nové auto sa neoplatí čakať. Trhu kraľujú jazdené 3 178
  8. Odsťahovali sa na lazy i do dodávky. Ako sa tam žije? 2 817
  9. Konope lieči veľa chorôb. Nebojte sa ho, dbajte však na kvalitu 2 441
  10. Spokojnosť je daná geneticky. Dá sa však zmeniť 2 202
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

Hlavné správy zo Sme.sk

Kníhkupectvo Panta Rhei v Bratislave.

Robí nám vrásky, že stále nepoznáme kompenzácie, vraví Michal Rajter.


15 h
Pre zaočkovaných a tých, ktorí ochorenie Covid-19 prekonali, sa otvoria všetky obchody už v piatok 10. decembra.

Od pondelka ostane doma druhý stupeň a stredné školy.


6 h
Ukrajinskí vojaci na fronte v Doneckej oblasti.

Biden volal v utorok s Putinom.


5 h

Neprehliadnite tiež

Rúry Nord Stream 2.

USA budú tlačiť na Nemecko, aby zastavilo Nord Stream 2, ak Rusko napadne Ukrajinu.


TASR 25m
Rozhovory ZKH: Matej Šucha.

Stále sa rozprávame o tom, ako ľudí motivovať, no nepoznáme ich bariéry.


a 1 ďalší 2 h
Minister financií Igor Matovič.

Pôvodný návrh o 500 eurových poukážkach pozmenia.


SITA 4 h

Blogy SME

  1. Tomáš Tenczer: Prečo šéfovia neznášajú home office
  2. INEKO: Vďaka biosimilárnym liekom Slovensko ušetrí 32 miliónov eur ročne
  3. Jiří Ščobák: Na změnu zdravotní pojišťovny už zbývá jen pár dní
  4. Ústav aplikovanej psychológie FSEV UK: Medzipohlavné rozdiely v deľbe práce
  5. Róbert Ďurec: Slovensko ako daňový raj? Takto to robia bohatí
  6. Miroslav Pollák: Utečenci a „ekonomickí migranti“
  7. Inštitút strategických politík: Ničivá druhá vlna COVID-19 v Indii môže predznamenať úpadok Módího moci
  8. Milan Kuruc: Čomu pomohol odporúčaný homeoffice?
  1. Pavol Koprda: Očkovacie hoaxy Ľuboša Blahu odstránil Facebook 13 616
  2. Mišo Šesták: V duši sedliaka žije pohanský duch 4 997
  3. Zuzana Rattajová: Juraj Droba, dnes si opustil ľudí 4 467
  4. Tereza Krajčová: Paríž: Mesto dychberúcej architektúry a nestarnúceho umenia 3 981
  5. Vanda Tuchyňová: "Spod zadku“ nám berú vlastné pozemky, rozoberajú majetok Žiliny a mesto sa len prizerá ! 3 803
  6. Věra Tepličková: Je Igor nenormálny, alebo si iba vychutnávame dôsledky rozhodnutí primitívneho národa? 3 572
  7. Pavol Ondreáš: Vypneme Európu 2 770
  8. Emil Fitoš: Nad technickým riešením očkovacích poukazov visí veľa otáznikov 2 726
  1. Pavol Koprda: Zas to dopadlo tak, že deti sú doma. Pripravili sme online súťaž, ktorá deťom ukáže krásu matematiky!
  2. Pavol Koprda: Očkovacie hoaxy Ľuboša Blahu odstránil Facebook
  3. Pavol Koprda: Infekčnejší a možno ešte nebezpečnejší. Čo zatiaľ vieme o mutácii vírusu B.1.1.529?
  4. Lucia Šicková: Poučenia z herného biznisu 3: Viem vyhrať, aj keď mi rozdali horšie karty, ako ostatným
  5. Juraj Hipš: Zvýšenie platov učiteľov na hygienické minimum nezvýši kvalitu vzdelávania, tvrdí analytik.
  6. Juraj Hipš: Prorektor UK: Novelu treba stiahnuť a začať na nej pracovať odznova
  7. Karolína Farská: Dokedy bude koalícia fackovacím panákom Sme rodina?
  8. Juraj Hipš: Učiteľ Čapek: Niektorí učitelia sú machri. Od hodín svojho syna som sa skoro nevedel odlepiť
Skryť Zatvoriť reklamu