Trh osekal veľké plány developerov

Dopyt po bytoch na trhu mení plány developerov. Musia prekresľovať projekty a stavať menšie byty ako pred krízou.

Existenčné problémy mal pre slabý predaj veľkometrážnych bytov aj bratislavský projekt Vienna Gate.(Zdroj: SME – TOMÁŠ BENEDIKOVIČ)

BRATISLAVA. Poloprázdne skolaudované bytové domy a výrazné zľavy na byty. V horšom prípade existenčné problémy developera.

To je dôsledok boomu na trhu s bytmi, hospodárskej krízy, ktorá zrazila predaj nehnuteľností, a tiež prehnaných očakávaní developerských spoločností.

O veľké nie je záujem

Za problémy si pritom môžu developeri z veľkej časti sami. Byty, ktoré stavali, boli príliš veľké a aj ich cena bola vyššia ako pri bytoch s menšou plochou.

„Mnohé z bytov postavených pred krízou sú nevhodne veľkostne riešené," tvrdí Daniela Danihel Rážová z Bond Reality.

Podľa Andreja Churého, majiteľa realitky RE/MAX Elite je miera obsadenosti nízka hlavne pri tých projektoch, ktoré boli predražené, a pri tých, čo majú veľkometrážne byty.

To, že záujem o veľkometrážne byty ja nízky, potvrdzuje aj bratislavská novostavba Grunty. Bola dokončená na jeseň 2009 a doteraz sa v nej predalo len 40 percent bytov. Až pätina bytov v nej má viac ako 150 štvorcových metrov. Najväčší byt v budove, ktorý sa podarilo zatiaľ predať, má pritom 148 štvorcových metrov. Trojizbový byt s rozlohou 88 štvorcových metrov tu stojí 244-tisíc eur.

Prekresľujú na menšie

Developeri sa snažia prispôsobiť novým podmienkam na trhu. Nové projekty preto prekresľujú. Výsledkom sú menšie a lacnejšie byty.

„Developeri prekresľujú veľké byty na menšie tak, aby sa konečná cena bytov znížila," povedala Gréta Slaninková z UniCredit Bank.

„Vieme, že niektorí developeri prekreslili projekty tak, aby sa stretli s aktuálnym dopytom na trhu," dodal Boris Gandel z Tatra banky.

Banky, ktoré projekty financujú, nechcú povedať, ktorí developeri počas výstavby prekreslili projekty. Odvolávajú sa na bankové tajomstvo.

No bratislavská mestská časť Ružinov potvrdila, že niektoré projekty na jej území menili počet bytov. Ide napríklad o projekty Viktória alebo bytovku na ulici Mlynské luhy.

Developeri sú povinní oznámiť zmenu v projekte stavebnému úradu, ktorý patrí pod samosprávu.

Zsolt Lukáč, prezident Zväzu stavebných podnikateľov, vraví, že je bežné, keď developer zmení projekt v závislosti od externých faktorov. Medzi ne patrí aj vývoj na trhu.

„Dvojizbový byt s výmerou 50 štvorcových metrov je bestsellerom, ale dvojizbový byt s výmerou 80 štvorcových metrov je ťažko predajný, a to pre vyššiu cenu, na ktorú kupujúci dvojizbového bytu nemajú peniaze," vysvetľuje Peter Klima zo spoločnosti Sekyra Group.

Menia sa nielen byty

Prekresľovanie sa nevyhýba ani kancelárskym projektom. Developer projektu Perla Ružinova zmenil projekt tak, aby v ňom bolo viac bytov na úkor kancelárií. Skolaudovať by ho mali na konci tejto zimy.

„Vývoj na trhu ukázal, že dopyt po rezidenčnej časti v danej lokalite je väčší ako po administratíve," povedal zástupca developera Filip Jamriška.

Projekt sa dá prekresliť ešte v hrubej stavbe

O prekresľovaní rezidenčných projektov sme sa zhovárali s členom Slovenskej komory stavebných inžinierov JOZEFOM ĎURĎOM.

Predstavuje prekreslenie projektu pre developera problém? Čo obsahuje?

„Je to problém, pretože čím je väčší počet bytov, tým je väčší tlak na developera. Závisí to aj od ceny, ale tento krok sa môže oplatiť, pretože cena za štvorcový meter je v malom byte vyššia ako vo veľkom. Všetko závisí od pôvodnej dispozície a aj lokality bytovky."

V akom štádiu výstavby sa dá projekt prekresliť?

„Dá sa zmeniť v hrubej stavbe, keď ešte nie sú deliace konštrukcie a nie sú naťahané vnútorné siete. Zmena je možná aj pri dokončených bytoch, je to otázka ceny, lokality či požiadavky."

Ak máme podlažie s tromi veľkometrážnymi bytmi, koľko menších bytov sa dá na takom poschodí naprojektovať?

„Závisí to od pôdorysu, či je v tvare štvorca, elka, elipsy. Dôležité je tiež, na ktoré svetové strany sú otvory, okná. Pri ideálnej situácii, ak by boli na podlaží tri byty s celkovou rozlohou 400 štvorcových metrov, teoreticky by mohlo na podlaží vzniknúť štyri až päť menších bytov."

Vznikajú nejaké straty vo výmere?

„Samozrejme, komunikačné priestory, čiže chodby, nutné na to, aby sa človek k bytom dostal. Keď sú dva byty pri schodisku alebo pri výťahu, tak je to iné, ako keď sú štyri. Každý byt musí mať svoju chodbu."

Ako je to so sociálnymi zariadeniami a kuchyňou v takýchto prípadoch?

„Musia sa doplniť, závisí to od dispozície podlažia. Obvykle sa spraví zrkadlový obraz k navrhnutému sociálnemu zariadeniu. Najjednoduchšie je, ak to ide tými istými zvislými zvodmi. V opačnom prípade sa dajú vyrezať v stavbe aj nové otvory a spraviť nové zvody. Problémom v takom prípade môžu byť kanalizačné potrubia – prípojky a ich nadimenzovanie, či zvládnu zvýšený počet osôb."

Pre aké chyby neuspeli niektoré projekty?

Andrej Churý, realitná spoločnosť RE/MAX Elite

Developer nepozeral na potreby trhu, ale snažil sa zlepšiť ziskovosť investícií. Vynechať odborníkov na predaj nehnuteľností bola chyba.

Michal Padych, poradenská spoločnosť King Sturge

Jednoznačne je to precenenie reálneho dopytu a tragické podcenenie prípravy.

Filip Žoldák, realitná spoločnosť LEXXUS

Neadekvátnosť projektu na danú lokalitu, zlé dispozície bytov a ich výmery a tým aj príliš vysoké konečné ceny. Skladba bytov, ktorá neodrážala aktuálny dopyt, neadekvátna reklama, nulová flexibilita, zlý alebo žiadny predajný servis.

Naďa Ptáčková, developerska spoločnosť Skanska

Prehnané očakávanie z čias stavebného boomu, keď sa predávalo takmer všetko. Tiež to, že sa nevenovala pozornosť klientom a ich potrebám, napríklad sa predávali byty s nevhodným riešením.

Vladimír Krno, Slovenská sporiteľňa

Neúspech niektorých projektov mohli spôsobiť napríklad očakávania, že mimobratislavské regióny majú podobnú štruktúru dopytu po bytoch ako Bratislava, nevhodné dispozičné riešenie bytov, prípadne zlá lokalita.

Najčítanejšie na SME Ekonomika


Inzercia - Tlačové správy


  1. Tatra banka spustila najmodernejší internet banking pre firmy
  2. Volkswagen T-Roc: Pre nerozhodných
  3. Iba dnes: Narodeninové predplatné SME.sk za 25 eur
  4. Leto 2018 v Grécku s odletom z Bratislavy
  5. Dlhopisy 7,25 % p.a. majú najvýhodnejšiu nákupnú cenu v roku
  6. Zelené Grunty vám ponúknu viac, ako očakávate
  7. Kam do tepla v januári?
  8. First moment Turecko: využite zľavy na špičkové hotely
  9. Konzultácia so svetovými odborníkmi dokáže zachrániť život
  10. Divoký Island: cesta ostrovom ľadu a ohňa
  1. Začiatok roka patrí dani z nehnuteľností
  2. Volkswagen T-Roc: Pre nerozhodných
  3. Tipy pre atraktívne poprsie po dojčení. Plastike povedzte nie
  4. Stanovisko spoločnosti Advokátska kancelária JUDr. Radomír Bžán
  5. Tatra banka spustila najmodernejší internet banking pre firmy
  6. Iba dnes: Narodeninové predplatné SME.sk za 25 eur
  7. Denník SME oslavuje 25 rokov rekordným počtom predplatiteľov
  8. Najinzerovanejšie zánovné auto roku 2017? Mnohých to prekvapí
  9. Stavebná fakulta STU pozýva na Deň otvorených dverí!
  10. Leto 2018 v Grécku s odletom z Bratislavy
  1. Iba dnes: Narodeninové predplatné SME.sk za 25 eur 15 583
  2. Leto 2018 v Grécku s odletom z Bratislavy 11 882
  3. Tatra banka spustila najmodernejší internet banking pre firmy 3 368
  4. Demänovku mieša iba jeden človek. Ako si strážia receptúru? 2 953
  5. Dlhopisy 7,25 % p.a. majú najvýhodnejšiu nákupnú cenu v roku 2 247
  6. Kam do tepla v januári? 2 159
  7. First moment Turecko: využite zľavy na špičkové hotely 1 861
  8. Moderný bungalov očami mladých architektov 1 627
  9. Divoký Island: cesta ostrovom ľadu a ohňa 1 269
  10. Volkswagen T-Roc: Pre nerozhodných 1 182

Hlavné správy zo Sme.sk

SVET

Ilumináti, pedofília a ŠtB. Špinavý boj o Hrad sa rozbieha

Na Kisku pred voľbami vytiahli scientológiu, na Drahoša iluminátov. Hoaxy môžu pomôcť Zemanovi vyhrať.

DOMOV

Dobré ráno: Česi si dovolili, čo si u nás ani Fico netrúfol

Ako prebiehajú české prezidentské voľby.

KOMENTÁRE

Zeman sa buď zaprie, alebo prehrá

Konfrontačná kampaň tentoraz stačiť nebude.

DOMOV

Kosík rozšíril zoznam Lexových káuz

S Lexom sa spája viac ako desať káuz.

Neprehliadnite tiež

Bitcoin nečakane padol, jeho cena klesla pod 12-tisíc dolárov

Bitcoin bol najsilnejší v polovici decembra, odvtedy však oslabil o takmer 40 percent.

Robotníkom sa darí lepšie ako učiteľom, trh práce ťahá priemysel

Absolventi pedagogiky, filozofie, estetiky či sociálnej práce nezvyknú podľa personálnej agentúry zarobiť ani priemernú mzdu.

Slováci mali na výplatnej páske viac peňazí, zárobky mierne rástli vo všetkých krajoch

Najpomalšie rástli zárobky v Bratislave a okolí, čo je logické, keďže v tomto kraji sú platy v porovnaní so zostatkom Slovenska výrazne vyššie.

Grécky parlament schválil reformné zákony: obmedzili štrajky aj prístup k prídavkom

Zmeny sprísňujú podmienky pre organizovanie štrajkov, uľahčujú zabavovanie nehnuteľností alebo obmedzujú prístup k rodinným prídavkom.

Taliani sa opäť pokúšajú získať liekovú agentúru

Svoju iniciatívu odôvodňuje tým, že priestory v Amsterdame nebudú hotové načas. Šance má však malé.