Trh osekal veľké plány developerov

Dopyt po bytoch na trhu mení plány developerov. Musia prekresľovať projekty a stavať menšie byty ako pred krízou.

Existenčné problémy mal pre slabý predaj veľkometrážnych bytov aj bratislavský projekt Vienna Gate.(Zdroj: SME – TOMÁŠ BENEDIKOVIČ)

BRATISLAVA. Poloprázdne skolaudované bytové domy a výrazné zľavy na byty. V horšom prípade existenčné problémy developera.

To je dôsledok boomu na trhu s bytmi, hospodárskej krízy, ktorá zrazila predaj nehnuteľností, a tiež prehnaných očakávaní developerských spoločností.

O veľké nie je záujem

Za problémy si pritom môžu developeri z veľkej časti sami. Byty, ktoré stavali, boli príliš veľké a aj ich cena bola vyššia ako pri bytoch s menšou plochou.

„Mnohé z bytov postavených pred krízou sú nevhodne veľkostne riešené," tvrdí Daniela Danihel Rážová z Bond Reality.

Podľa Andreja Churého, majiteľa realitky RE/MAX Elite je miera obsadenosti nízka hlavne pri tých projektoch, ktoré boli predražené, a pri tých, čo majú veľkometrážne byty.

To, že záujem o veľkometrážne byty ja nízky, potvrdzuje aj bratislavská novostavba Grunty. Bola dokončená na jeseň 2009 a doteraz sa v nej predalo len 40 percent bytov. Až pätina bytov v nej má viac ako 150 štvorcových metrov. Najväčší byt v budove, ktorý sa podarilo zatiaľ predať, má pritom 148 štvorcových metrov. Trojizbový byt s rozlohou 88 štvorcových metrov tu stojí 244-tisíc eur.

Prekresľujú na menšie

Developeri sa snažia prispôsobiť novým podmienkam na trhu. Nové projekty preto prekresľujú. Výsledkom sú menšie a lacnejšie byty.

„Developeri prekresľujú veľké byty na menšie tak, aby sa konečná cena bytov znížila," povedala Gréta Slaninková z UniCredit Bank.

„Vieme, že niektorí developeri prekreslili projekty tak, aby sa stretli s aktuálnym dopytom na trhu," dodal Boris Gandel z Tatra banky.

Banky, ktoré projekty financujú, nechcú povedať, ktorí developeri počas výstavby prekreslili projekty. Odvolávajú sa na bankové tajomstvo.

No bratislavská mestská časť Ružinov potvrdila, že niektoré projekty na jej území menili počet bytov. Ide napríklad o projekty Viktória alebo bytovku na ulici Mlynské luhy.

Developeri sú povinní oznámiť zmenu v projekte stavebnému úradu, ktorý patrí pod samosprávu.

Zsolt Lukáč, prezident Zväzu stavebných podnikateľov, vraví, že je bežné, keď developer zmení projekt v závislosti od externých faktorov. Medzi ne patrí aj vývoj na trhu.

„Dvojizbový byt s výmerou 50 štvorcových metrov je bestsellerom, ale dvojizbový byt s výmerou 80 štvorcových metrov je ťažko predajný, a to pre vyššiu cenu, na ktorú kupujúci dvojizbového bytu nemajú peniaze," vysvetľuje Peter Klima zo spoločnosti Sekyra Group.

Menia sa nielen byty

Prekresľovanie sa nevyhýba ani kancelárskym projektom. Developer projektu Perla Ružinova zmenil projekt tak, aby v ňom bolo viac bytov na úkor kancelárií. Skolaudovať by ho mali na konci tejto zimy.

„Vývoj na trhu ukázal, že dopyt po rezidenčnej časti v danej lokalite je väčší ako po administratíve," povedal zástupca developera Filip Jamriška.

Projekt sa dá prekresliť ešte v hrubej stavbe

O prekresľovaní rezidenčných projektov sme sa zhovárali s členom Slovenskej komory stavebných inžinierov JOZEFOM ĎURĎOM.

Predstavuje prekreslenie projektu pre developera problém? Čo obsahuje?

„Je to problém, pretože čím je väčší počet bytov, tým je väčší tlak na developera. Závisí to aj od ceny, ale tento krok sa môže oplatiť, pretože cena za štvorcový meter je v malom byte vyššia ako vo veľkom. Všetko závisí od pôvodnej dispozície a aj lokality bytovky."

V akom štádiu výstavby sa dá projekt prekresliť?

„Dá sa zmeniť v hrubej stavbe, keď ešte nie sú deliace konštrukcie a nie sú naťahané vnútorné siete. Zmena je možná aj pri dokončených bytoch, je to otázka ceny, lokality či požiadavky."

Ak máme podlažie s tromi veľkometrážnymi bytmi, koľko menších bytov sa dá na takom poschodí naprojektovať?

„Závisí to od pôdorysu, či je v tvare štvorca, elka, elipsy. Dôležité je tiež, na ktoré svetové strany sú otvory, okná. Pri ideálnej situácii, ak by boli na podlaží tri byty s celkovou rozlohou 400 štvorcových metrov, teoreticky by mohlo na podlaží vzniknúť štyri až päť menších bytov."

Vznikajú nejaké straty vo výmere?

„Samozrejme, komunikačné priestory, čiže chodby, nutné na to, aby sa človek k bytom dostal. Keď sú dva byty pri schodisku alebo pri výťahu, tak je to iné, ako keď sú štyri. Každý byt musí mať svoju chodbu."

Ako je to so sociálnymi zariadeniami a kuchyňou v takýchto prípadoch?

„Musia sa doplniť, závisí to od dispozície podlažia. Obvykle sa spraví zrkadlový obraz k navrhnutému sociálnemu zariadeniu. Najjednoduchšie je, ak to ide tými istými zvislými zvodmi. V opačnom prípade sa dajú vyrezať v stavbe aj nové otvory a spraviť nové zvody. Problémom v takom prípade môžu byť kanalizačné potrubia – prípojky a ich nadimenzovanie, či zvládnu zvýšený počet osôb."

Pre aké chyby neuspeli niektoré projekty?

Andrej Churý, realitná spoločnosť RE/MAX Elite

Developer nepozeral na potreby trhu, ale snažil sa zlepšiť ziskovosť investícií. Vynechať odborníkov na predaj nehnuteľností bola chyba.

Michal Padych, poradenská spoločnosť King Sturge

Jednoznačne je to precenenie reálneho dopytu a tragické podcenenie prípravy.

Filip Žoldák, realitná spoločnosť LEXXUS

Neadekvátnosť projektu na danú lokalitu, zlé dispozície bytov a ich výmery a tým aj príliš vysoké konečné ceny. Skladba bytov, ktorá neodrážala aktuálny dopyt, neadekvátna reklama, nulová flexibilita, zlý alebo žiadny predajný servis.

Naďa Ptáčková, developerska spoločnosť Skanska

Prehnané očakávanie z čias stavebného boomu, keď sa predávalo takmer všetko. Tiež to, že sa nevenovala pozornosť klientom a ich potrebám, napríklad sa predávali byty s nevhodným riešením.

Vladimír Krno, Slovenská sporiteľňa

Neúspech niektorých projektov mohli spôsobiť napríklad očakávania, že mimobratislavské regióny majú podobnú štruktúru dopytu po bytoch ako Bratislava, nevhodné dispozičné riešenie bytov, prípadne zlá lokalita.

Najčítanejšie na SME Ekonomika


Inzercia - Tlačové správy


  1. Mexická Oaxaca: Vonia čokoládou a jedinečnými pyramídami
  2. Dobrý internet v meste i na vidieku. Dostupný je takmer všade
  3. Na tieto veci sa oplatí myslieť pred odchodom na dovolenku
  4. Volkswagen Golf: Odpoveď na takmer všetky otázky
  5. Vietnam: Krajina, ktorá rozmazná jedlom a uchváti históriou
  6. Investícia do dlhopisov s fixným výnosom 6,25 - 7,25 % p.a.
  7. I cez prázdniny testujte elektrobicykle
  8. 5 dôvodov, prečo sa prihlásiť na konferenciu ENERGOFÓRUM®
  9. V meste či mimo mesta, stále s kvalitným internetom
  10. Máte už vybranú dovolenku na júl?
  1. Mexická Oaxaca: Vonia čokoládou a jedinečnými pyramídami
  2. Funguje predaj realít aj bez maklérov?
  3. BILLA a ÚNSS skontrolovali zrak 10 380 slovenským deťom
  4. Dobrý internet v meste i na vidieku. Dostupný je takmer všade
  5. Na tieto veci sa oplatí myslieť pred odchodom na dovolenku
  6. Borguľa žiada vyrúbenie dane pre americkú ambasádu
  7. Stanovisko Klubu pre BA k mimoriadnemu rokovaniu zastupiteľstva
  8. Vietnam: Krajina, ktorá rozmazná jedlom a uchváti históriou
  9. Volkswagen Golf: Odpoveď na takmer všetky otázky
  10. Investícia do dlhopisov s fixným výnosom 6,25 - 7,25 % p.a.
  1. Volkswagen Golf: Odpoveď na takmer všetky otázky 6 884
  2. Vietnam: Krajina, ktorá rozmazná jedlom a uchváti históriou 5 467
  3. Dobrý internet v meste i na vidieku. Dostupný je takmer všade 4 044
  4. Na tieto veci sa oplatí myslieť pred odchodom na dovolenku 3 701
  5. Mexická Oaxaca: Vonia čokoládou a jedinečnými pyramídami 2 267
  6. I cez prázdniny testujte elektrobicykle 2 088
  7. Chcete vedieť všetko o vašej krvi? Čaká vás 6000 typov vyšetrení 1 907
  8. Máte už vybranú dovolenku na júl? 1 585
  9. V meste či mimo mesta, stále s kvalitným internetom 1 137
  10. 5 dôvodov, prečo sa prihlásiť na konferenciu ENERGOFÓRUM® 661

Hlavné správy zo Sme.sk

ŠPORT

Froome štvrtý raz vyhrá Tour de France, Bardet uhájil tretie miesto o sekundu

Sobotňajšiu individuálnu časovku vyhral tímový kolega Petra Sagana z Bory-Hansgrohe Maciej Bodnar.

DOMOV

OĽaNO nie je iba Matovič, hovorí jeho líder. Uvažuje, že sa stiahne z politiky

Matovič hovorí, že sa mu stalo niečo závažné.

Neprehliadnite tiež

Ľudia v roamingu prestali šetriť. Svoje telefóny využívajú viac

V krajinách Únie ľudia telefonujú, esemeskujú a surfujú na internete za rovnaké ceny ako doma.

Dotácie bez pracovných miest? Kažimír je zásadne proti

Rezort hospodárstva navrhuje, aby sa dotácie dávali aj firmám, ktoré nikoho nezamestnajú.

Bahlsen reaguje na tlak, sušienky budú všade v Európe rovnaké

Aj do výrobkov určených pre východoeurópske krajiny sa bude pridávať maslo.