SME
Piatok, 5. marec, 2021 | Meniny má FridrichKrížovkyKrížovky

Dokončované byty ukázali rezervy

Na trh sa v tomto roku dostávajú tisícky nových bytov. Veľkú časť z nich v súčasnosti preberajú alebo sa v nich udomácňujú noví vlastníci. A všetci nie sú spokojní.

Detail z terasy. Túto chybu developer uznal.Detail z terasy. Túto chybu developer uznal. (Zdroj: SME - Oliver Filan)

Tento rok je rekordný. Na trh sa dostávajú tisícky nových bytov, ktoré developeri dokončili alebo práve dokončujú. Veľkú časť z nich v súčasnosti preberajú alebo sa v nich udomácňujú noví vlastníci. A všetci nie sú spokojní. Ukazujú sa medzery v zákonoch, zmluvách i v iných vzťahoch.

Keď si Jeremy Cristau s partnerkou Barborou vyberal byt v plánovanej novostavbe v bratislavskej Rači, zrejme nik nečakal, že sa investícia skončí vážnym sporom s developerom. Dnes už je problémom takmer všetko.

Skryť Vypnúť reklamu

Nový vlastník žiada po vyjasnení neuznaných nedostatkov nápravu všetkých naraz a odmieta generálneho dodávateľa stavby vpustiť dnu len na vykonanie čiastkových opráv. S vyhotovením tých, ktoré sa robili u susedov na terase na základe posudku znalca nesúhlasí, pretože podľa neho by problém neriešili. Developer Cristaua zasa obviňuje, že nespolupracuje a že si niektoré z porúch spôsobil sám.

Bitka takmer na nože

Zmluvu noví vlastníci podpísali vo februári tohto roka. Počiatočný zoznam 20 nedostatkov bytu pri jeho preberaní sa po prvých týždňoch užívania rozrástol na viac ako šesťdesiat položiek, ktorý už developerovi v máji odosielal advokát. Medzi inými nekvalitne vykonané zatmelenie na klampiarskych prvkoch či korózia materiálu alebo porušená hydroizolácia na terase.

Skryť Vypnúť reklamu

V byte zasa okrem iného zdeformované tesnenie v okennom krídle, nekvalitne urobená omietka či nestabilná podlahová krytina. Developer - spoločnosť Grunt ich v liste s odpoveďou zhrnula zhruba na päťdesiat. Z nich 34 čiastočne alebo celkom uznali, ďalšie čakajú na posúdenie dodávateľom a časť zostáva sporných.

„Na odstránenie nedostatkov je potrebná aj súčinnosť klienta, to znamená sprístupnenie bytu pre pracovníkov našich dodávateľov. To sa v prípade spomínaného klienta ani po opakovaných pokusoch o riešenie problému nestalo," píše v stanovisku Grunt.

„Klient má právo požadovať, aby sa po vyjasnení oprávnenosti všetkých porúch tieto odstránili naraz," hovorí advokát Peter Sikora. „Harmonogram odstraňovania nedostatkov závisí od dohody oboch strán. S tým, že by jeho klient zámerne a vlastnoručne znehodnotil niektoré reklamované predmety, nesúhlasí.

Skryť Vypnúť reklamu

Korešpondencii s advokátom a dnešnej vyhrotenej situácii v apríli predchádzal pokus developera byt od nových vlastníkov nazad odkúpiť. Spoločnosť však odmietla zaplatiť aj požadované náklady napríklad na už dovezenú a namontovaná kuchynskú linku, ktoré požadoval nový vlastník. O tom, kto má pravdu a kto komu bude uhrádzať prípadné škody, už zrejme rozhodne až súd.

Odkázaní na súdy a znalcov

Súdy a advokáti sú jedinou legálnou možnosťou, ako sa v opodstatnených prípadoch dovolať nápravy. „Nehnuteľnosť ako celok totiž v zmysle zákona o ochrane spotrebiteľa nie je výrobkom," vysvetľuje Dagmar Hlavatá z tlačového odboru ministerstva hospodárstva. Nový vlastník sa teda musí domáhať svojich práv podľa ustanovení Občianskeho zákonníka.

Skryť Vypnúť reklamu

Všetko teda závisí od zmluvy s developerom. „Podmienky reklamácie nedostatkov v bytoch stavebný zákon neupravuje, z uvedeného dôvodu stavebnému úradu ani iným orgánom štátnej stavebnej správy nevyplývajú zo stavebného zákona povinnosti v súvislosti s reklamáciou nedostatkov vyskytujúcich sa v bytoch, ktoré sú súčasťou bytových domov," dodáva hovorkyňa ministerstva výstavby Linda Vaškovičová.

Aj táto práca stavbárov čaká na opravu.

Dôležití sú aj znalci - ak developer reklamáciu neuzná, pretože „postupoval podľa projektu", nový vlastník musí nechať posúdiť, či to je skutočne tak. Projekt si musí zohnať sám, čo v prípade narušených vzťahov nemusí byť vždy jednoduchá záležitosť.

Na strane sťažovateľov - vlastníkov je však v tomto prípade stavebný zákon. Vlastník stavby je podľa neho povinný dokumentáciu uchovávať po celý čas jej užívania a pri zmene vlastníctva stavby ju odovzdať novému nadobúdateľovi. „V prípadoch bytových domov obyčajne projektovú dokumentáciu celého bytového domu má nimi poverená osoba - správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov," hovorí Vaškovičová.

Skryť Vypnúť reklamu

Proti novým vlastníkom však stojí iný prostý fakt: „Čo je vykonané v súlade s projektom, to je podľa zákona vždy v poriadku," hovorí advokát Sikora.

Buďte radi, že to dostavali

Developerov nič ku kvalite netlačí. To hovorí ďalší vlastník z novostavby postavanej inou spoločnosťou v inej z bratislavských štvrtí. Nesúhlasí s uverejnením mena a adresy, pretože sa obáva nechceného vyhrotenia vzťahov s developerom. Bol jedným z mála, ktorý upozorňoval na nedostatky, či už vo vlastnom byte (od nekvalitne urobenej práce až po nefungujúce veci), alebo v celom projekte.

Developer pri predaji, keď ešte nebola ani stavebná jama, prisľúbil protihlukové steny, drobnú architektúru v spoločných vonkajších priestoroch, vodný prvok, ktorý by ozvláštnil strechu garáže. Detské ihrisko a parčík čakajú na dokončenie ďalšieho bloku. Ten je však pre krízu v nedohľadne.

Skryť Vypnúť reklamu

Nespokojný je aj so správou. Vlastníci si platia bezpečnostnú službu, no v skutočnosti do súkromného areálu vrátnici vpustia kohokoľvek napriek tomu, že majú možnosť si overiť, či prichádzajúca návšteva je skutočne návštevou.

„Áno, celkom dobre sa nám býva," hovorí. Ale celkom dobre by nemalo stačiť. „V konečnom dôsledku to nie je to, čo nám hovorili, že bude. Môžem odstúpiť od zmluvy, no to je smiešne, ja chcem bývať. Keď som to rozprával iným, všetci hovorili, že nech som rád, že inde je to horšie. No tak to nemá byť. Kým sa nezmení mentalita ľudí na obidvoch stranách, dovtedy bude všetko len polovičaté a priemerné," mieni.

Kedy patrí kotolňa vlastníkom bytov

Reklamácie a nedorobky, ktoré síce môžu byť funkčné a podľa projektu, no ich estetika je sporná, nemusia byť jediným problémom v novostavbách. Advokát Sikora v súvislosti s odovzdávaním novostavieb upozorňuje aj na ďalší fakt. Vlastníci v niektorých prípadoch podľa neho neoprávnene prichádzajú o kotolne.

Skryť Vypnúť reklamu

Stane sa to tak, že stavebný úrad na návrh stavebníka skolauduje kotolňu ako nebytový priestor vo vlastníctve stavebníka. „Zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov však tieto priestory majú byť skolaudované ako spoločné zariadenia bytového domu," hovorí Sikora. Noví vlastníci spolu s kúpou bytu totiž získajú len podiel na spoločných zariadeniach domu.

Výber garníž pre tento byt limituje vzdialenosť dverí od stropu. Podľa staviteľa je to v súlade s projektom. A čo je v súlade s projektom, to je podľa zákona vždy v poriadku.

Nebytové priestory - teda kotolňa - zostanú stavebníkovi. To môže vyvolať dohady v prípade, že dom spravuje spoločnosť previazaná na stavebníka (developera) a vlastníci sa rozhodnú ju vymeniť za inú. Môže dôjsť k sporu - vlastník kotolne nemusí nového správcu pustiť k prevádzke kotolne, vlastníci však budú teplo potrebovať.

Skryť Vypnúť reklamu

Sikorovi dáva za pravdu gestor zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tým je ministerstvo financií.

„Ak kotolňa vykuruje len jeden dom, je to spoločné zariadenie domu, ktoré je vlastník domu zo zákona povinný previesť na vlastníkov bytov v dome," tvrdí expertka rezortu na túto problematiku Jaroslava Zányiová. „To znamená, že ak developer postaví dom a dá si skolaudovať nebytové priestory a kotolňu a zapíše ju do svojho vlastníctva, je následne povinný pri prevode vlastníctva bytov kotolňu spolu s bytmi previesť do podielového spoluvlastníctva vlastníkom bytov," dodáva.

Kotolňa nie je spoločným zariadením domu a vlastník kotolne nie je povinný previesť vlastníctvo kotolne do spoluvlastníckeho podielu vlastníkov bytov len vtedy, ak vykuruje viac domov.

Skryť Vypnúť reklamu

Byt - nebyt?

Kupujúci hotových bytov sú oproti ľuďom, ktorí vstúpili do zmluvného vzťahu ešte pred začiatkom stavebných prác, vo výhode. No aj tých dokážu niektoré veci pri predaji prekvapiť.

Na svoj zážitok upozornil v diskusii k článku o cenách bytov v SME jeden z čitateľov. V svojom blogu opisuje svoju skúsenosť z prehliadky bytu na Jégého aleji. Keď sa opýtal predajkyne, čo by mal ešte o byte vedieť, dostal informáciu, že vlastne ide o nebytový priestor.

Skutočne je to tak. „Bytový dom Jégého alej bol navrhnutý ako polyfunkčný objekt v súlade s požiadavkou Miestneho úradu Ružinov. Preto sa v ňom okrem bytov nachádzajú aj nebytové priestory pre obchod a služby a apartmány určené na ubytovanie.

Aj táto práca stavbárov čaká na opravu.

Skryť Vypnúť reklamu

Podľa platnej legislatívy apartmány zapisuje kataster nehnuteľností do katastra ako iný nebytový priestor. Apartmány sa nachádzajú na nižších podlažiach, preto sú cenovo prístupnejšie a klienti o ne prejavili veľký záujem," hovorí riaditeľka FINEP SK Oľga Petková.

Spomínané apartmány sa v projekte nachádzajú na prvých štyroch podlažiach. Na prvý pohľad sa nijako neodlišujú od bytu a v ponuke majú takéto priestory viacerí developeri v Bratislave (napríklad Viena Gate). S obľubou ich kupujú firmy na ubytovávanie svojich zamestnancov alebo cestovné kancelárie na ubytovávanie klientov. Keď takýto nebytový priestor kupuje firma, má možnosť odpočítať si DPH.

Kto by si však chcel takýto priestor kúpiť na bývanie, stretne sa hneď s niekoľkými problémami. „Ak je apartmán klasifikovaný podľa stavebného zákona ako nebytový priestor, nie je možné sa v ňom prihlásiť na trvalý pobyt," hovorí Maroš Smolec z ružinovského miestneho úradu.

Skryť Vypnúť reklamu

Finep, od ktorého si takéto priestory ľudia kúpili aj na bývanie, tento problém rieši tak, že na prihlásenie na trvalý pobyt dáva k dispozícii niekoľko svojich bytov (skutočných bytov) s tým, že v príprave je návrh zákona, ktorý to má zmeniť.

Rátať však treba aj s vyššou daňou z nehnuteľnosti. „Za nebytové priestory sa platí dvojnásobná daň ako za byty," potvrdzuje bratislavský magistrát.

Ak by vlastník chcel predať takúto nehnuteľnosť, ktorá sa dostane do obchodného majetku, nemôže hneď tak rátať s oslobodením od dane z príjmu. Podľa daňovej poradkyne Dagmar Bednárikovej pre oslobodenie je totiž podmienkou, že nehnuteľnosť musí byť pred predajom vyradená päť rokov z obchodného majetku.

Novopostavená bytovka na Tramínovej ulici. Počiatočný zoznam 20 nedostatkov jedného z bytov domu pri jeho preberaní sa po prvých týždňoch užívania rozrástol na viac ako šesťdesiat položiek. Ďalšie opravy sú nutné v garáži.

Skryť Vypnúť reklamu

Najčítanejšie na SME Ekonomika

Inzercia - Tlačové správy

  1. Ako môžete zastaviť dýchavičnosť pri covide a po jeho prekonaní?
  2. Ročný magister v data science v Prahe odštartuje tvoju kariéru!
  3. Študuj na univerzite s viac ako 60 ročnou tradíciou!
  4. Mysli na svoju budúcnosť!
  5. Láka ťa svet? Študuj v Nitre, je ako Rím na 7 pahorkoch
  6. Ostrov Saona pri Dominikánskej republike je pravý karibský raj
  7. Nové číslo Historickej revue
  8. Porsche sa rozrastá o nový shooting brake Taycan Cross Turismo
  9. Oplatí sa teraz kupovať byt alebo je lepšie si počkať?
  10. Skutočná vanilka a čokoláda. Čo robí potraviny kvalitnými?
  1. Ako môžete zastaviť dýchavičnosť pri covide a po jeho prekonaní?
  2. Last chance to get The Slovak Spectator discounted subscription
  3. Ostrov Saona pri Dominikánskej republike je pravý karibský raj
  4. Porsche sa rozrastá o nový shooting brake Taycan Cross Turismo
  5. Nové číslo Historickej revue
  6. Veolia dostala exkluzívne do správy projekt SKY PARK
  7. AS EUBA vyhlasuje protest proti novele zákona o VŠ
  8. Firmy sa spojili s učiteľmi, rozhodli sa pomôcť chudobným žiakom
  9. Počas pandémie vzrástli obavy z právnych sporov
  10. Oplatí sa teraz kupovať byt alebo je lepšie si počkať?
  1. Oplatí sa teraz kupovať byt alebo je lepšie si počkať? 18 365
  2. 5 najčastejších dôvodov, pre ktoré sa v noci budíme 16 665
  3. Maldivy, Emiráty, Egypt z Bratislavy aj s poistením liečby COVID 13 754
  4. Skutočná vanilka a čokoláda. Čo robí potraviny kvalitnými? 9 206
  5. Korona zlacňuje elektroniku. Tento týždeň je až o 50 % lacnejšia 8 930
  6. Telo v karanténe, jar a domácnosť, rozhovor s Denisou Dvončovou 8 124
  7. Dovolenka v Egypte: Vyskúšali sme, ako sa aktuálne cestuje 7 458
  8. AGEL spustil testovanie expresnými PCR testami 7 185
  9. Spoznajte Olomouc – univerzitné mesto a svoju budúcnosť 6 601
  10. 10 vecí, kvôli ktorým do banky už chodiť nemusíte 6 117
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

Hlavné správy zo Sme.sk

Bývalý príslušník Slovenskej informačnej služby Peter Tóth.

O sledovaní sa vie už od roku 2018.

18 h

Pribúda oveľa viac mladých pacientov.

21 h
Testovanie antigénovými testami označil premiér Igor Matovič za atómovú zbraň. Ilustračné foto.

Minulo sa vyše 14 miliónov testov.

18 h
DNES PÍŠE MATÚŠ RITOMSKÝ

Ani Sputnik nezachraňuje okamžite

Publicista Matúš Ritomský.

Namiesto nového balíka opatrení prišla tlačovka z košického letiska.

4. mar

Neprehliadnite tiež

Bratislavský závod Volkswagen Slovakia.

Stratégiu pomenovali Accelerate.

5m
Frankfurt nad Mohanom je bankovou metropolou.

Nemeckej ekonomike sa darí lepšie ako viacerým iným hospodárstvam eurozóny.

8m

Ľadová pokrývka ustupuje v dôsledku stúpajúcich teplôt na Zemi.

11m
Stroskotaná loď v írskom mestečku Galway. Po ceste z Galway do Ennis sa Medard stratil a z vlaku výstúpil celkom inde.

Ekonomiku podporil ju export farmaceutického priemyslu a v oblasti IT.

20m