Dokončované byty ukázali rezervy

Na trh sa v tomto roku dostávajú tisícky nových bytov. Veľkú časť z nich v súčasnosti preberajú alebo sa v nich udomácňujú noví vlastníci. A všetci nie sú spokojní.

Detail z terasy. Túto chybu developer uznal.(Zdroj: SME - Oliver Filan)

Tento rok je rekordný. Na trh sa dostávajú tisícky nových bytov, ktoré developeri dokončili alebo práve dokončujú. Veľkú časť z nich v súčasnosti preberajú alebo sa v nich udomácňujú noví vlastníci. A všetci nie sú spokojní. Ukazujú sa medzery v zákonoch, zmluvách i v iných vzťahoch.

Keď si Jeremy Cristau s partnerkou Barborou vyberal byt v plánovanej novostavbe v bratislavskej Rači, zrejme nik nečakal, že sa investícia skončí vážnym sporom s developerom. Dnes už je problémom takmer všetko.

Nový vlastník žiada po vyjasnení neuznaných nedostatkov nápravu všetkých naraz a odmieta generálneho dodávateľa stavby vpustiť dnu len na vykonanie čiastkových opráv. S vyhotovením tých, ktoré sa robili u susedov na terase na základe posudku znalca nesúhlasí, pretože podľa neho by problém neriešili. Developer Cristaua zasa obviňuje, že nespolupracuje a že si niektoré z porúch spôsobil sám.

Bitka takmer na nože

Zmluvu noví vlastníci podpísali vo februári tohto roka. Počiatočný zoznam 20 nedostatkov bytu pri jeho preberaní sa po prvých týždňoch užívania rozrástol na viac ako šesťdesiat položiek, ktorý už developerovi v máji odosielal advokát. Medzi inými nekvalitne vykonané zatmelenie na klampiarskych prvkoch či korózia materiálu alebo porušená hydroizolácia na terase.

V byte zasa okrem iného zdeformované tesnenie v okennom krídle, nekvalitne urobená omietka či nestabilná podlahová krytina. Developer - spoločnosť Grunt ich v liste s odpoveďou zhrnula zhruba na päťdesiat. Z nich 34 čiastočne alebo celkom uznali, ďalšie čakajú na posúdenie dodávateľom a časť zostáva sporných.

„Na odstránenie nedostatkov je potrebná aj súčinnosť klienta, to znamená sprístupnenie bytu pre pracovníkov našich dodávateľov. To sa v prípade spomínaného klienta ani po opakovaných pokusoch o riešenie problému nestalo," píše v stanovisku Grunt.

„Klient má právo požadovať, aby sa po vyjasnení oprávnenosti všetkých porúch tieto odstránili naraz," hovorí advokát Peter Sikora. „Harmonogram odstraňovania nedostatkov závisí od dohody oboch strán. S tým, že by jeho klient zámerne a vlastnoručne znehodnotil niektoré reklamované predmety, nesúhlasí.

Korešpondencii s advokátom a dnešnej vyhrotenej situácii v apríli predchádzal pokus developera byt od nových vlastníkov nazad odkúpiť. Spoločnosť však odmietla zaplatiť aj požadované náklady napríklad na už dovezenú a namontovaná kuchynskú linku, ktoré požadoval nový vlastník. O tom, kto má pravdu a kto komu bude uhrádzať prípadné škody, už zrejme rozhodne až súd.

Odkázaní na súdy a znalcov

Súdy a advokáti sú jedinou legálnou možnosťou, ako sa v opodstatnených prípadoch dovolať nápravy. „Nehnuteľnosť ako celok totiž v zmysle zákona o ochrane spotrebiteľa nie je výrobkom," vysvetľuje Dagmar Hlavatá z tlačového odboru ministerstva hospodárstva. Nový vlastník sa teda musí domáhať svojich práv podľa ustanovení Občianskeho zákonníka.

Všetko teda závisí od zmluvy s developerom. „Podmienky reklamácie nedostatkov v bytoch stavebný zákon neupravuje, z uvedeného dôvodu stavebnému úradu ani iným orgánom štátnej stavebnej správy nevyplývajú zo stavebného zákona povinnosti v súvislosti s reklamáciou nedostatkov vyskytujúcich sa v bytoch, ktoré sú súčasťou bytových domov," dodáva hovorkyňa ministerstva výstavby Linda Vaškovičová.

Aj táto práca stavbárov čaká na opravu.

Dôležití sú aj znalci - ak developer reklamáciu neuzná, pretože „postupoval podľa projektu", nový vlastník musí nechať posúdiť, či to je skutočne tak. Projekt si musí zohnať sám, čo v prípade narušených vzťahov nemusí byť vždy jednoduchá záležitosť.

Na strane sťažovateľov - vlastníkov je však v tomto prípade stavebný zákon. Vlastník stavby je podľa neho povinný dokumentáciu uchovávať po celý čas jej užívania a pri zmene vlastníctva stavby ju odovzdať novému nadobúdateľovi. „V prípadoch bytových domov obyčajne projektovú dokumentáciu celého bytového domu má nimi poverená osoba - správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov," hovorí Vaškovičová.

Proti novým vlastníkom však stojí iný prostý fakt: „Čo je vykonané v súlade s projektom, to je podľa zákona vždy v poriadku," hovorí advokát Sikora.

Buďte radi, že to dostavali

Developerov nič ku kvalite netlačí. To hovorí ďalší vlastník z novostavby postavanej inou spoločnosťou v inej z bratislavských štvrtí. Nesúhlasí s uverejnením mena a adresy, pretože sa obáva nechceného vyhrotenia vzťahov s developerom. Bol jedným z mála, ktorý upozorňoval na nedostatky, či už vo vlastnom byte (od nekvalitne urobenej práce až po nefungujúce veci), alebo v celom projekte.

Developer pri predaji, keď ešte nebola ani stavebná jama, prisľúbil protihlukové steny, drobnú architektúru v spoločných vonkajších priestoroch, vodný prvok, ktorý by ozvláštnil strechu garáže. Detské ihrisko a parčík čakajú na dokončenie ďalšieho bloku. Ten je však pre krízu v nedohľadne.

Nespokojný je aj so správou. Vlastníci si platia bezpečnostnú službu, no v skutočnosti do súkromného areálu vrátnici vpustia kohokoľvek napriek tomu, že majú možnosť si overiť, či prichádzajúca návšteva je skutočne návštevou.

„Áno, celkom dobre sa nám býva," hovorí. Ale celkom dobre by nemalo stačiť. „V konečnom dôsledku to nie je to, čo nám hovorili, že bude. Môžem odstúpiť od zmluvy, no to je smiešne, ja chcem bývať. Keď som to rozprával iným, všetci hovorili, že nech som rád, že inde je to horšie. No tak to nemá byť. Kým sa nezmení mentalita ľudí na obidvoch stranách, dovtedy bude všetko len polovičaté a priemerné," mieni.

Kedy patrí kotolňa vlastníkom bytov

Reklamácie a nedorobky, ktoré síce môžu byť funkčné a podľa projektu, no ich estetika je sporná, nemusia byť jediným problémom v novostavbách. Advokát Sikora v súvislosti s odovzdávaním novostavieb upozorňuje aj na ďalší fakt. Vlastníci v niektorých prípadoch podľa neho neoprávnene prichádzajú o kotolne.

Stane sa to tak, že stavebný úrad na návrh stavebníka skolauduje kotolňu ako nebytový priestor vo vlastníctve stavebníka. „Zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov však tieto priestory majú byť skolaudované ako spoločné zariadenia bytového domu," hovorí Sikora. Noví vlastníci spolu s kúpou bytu totiž získajú len podiel na spoločných zariadeniach domu.

Výber garníž pre tento byt limituje vzdialenosť dverí od stropu. Podľa staviteľa je to v súlade s projektom. A čo je v súlade s projektom, to je podľa zákona vždy v poriadku.

Nebytové priestory - teda kotolňa - zostanú stavebníkovi. To môže vyvolať dohady v prípade, že dom spravuje spoločnosť previazaná na stavebníka (developera) a vlastníci sa rozhodnú ju vymeniť za inú. Môže dôjsť k sporu - vlastník kotolne nemusí nového správcu pustiť k prevádzke kotolne, vlastníci však budú teplo potrebovať.

Sikorovi dáva za pravdu gestor zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tým je ministerstvo financií.

„Ak kotolňa vykuruje len jeden dom, je to spoločné zariadenie domu, ktoré je vlastník domu zo zákona povinný previesť na vlastníkov bytov v dome," tvrdí expertka rezortu na túto problematiku Jaroslava Zányiová. „To znamená, že ak developer postaví dom a dá si skolaudovať nebytové priestory a kotolňu a zapíše ju do svojho vlastníctva, je následne povinný pri prevode vlastníctva bytov kotolňu spolu s bytmi previesť do podielového spoluvlastníctva vlastníkom bytov," dodáva.

Kotolňa nie je spoločným zariadením domu a vlastník kotolne nie je povinný previesť vlastníctvo kotolne do spoluvlastníckeho podielu vlastníkov bytov len vtedy, ak vykuruje viac domov.

Byt - nebyt?

Kupujúci hotových bytov sú oproti ľuďom, ktorí vstúpili do zmluvného vzťahu ešte pred začiatkom stavebných prác, vo výhode. No aj tých dokážu niektoré veci pri predaji prekvapiť.

Na svoj zážitok upozornil v diskusii k článku o cenách bytov v SME jeden z čitateľov. V svojom blogu opisuje svoju skúsenosť z prehliadky bytu na Jégého aleji. Keď sa opýtal predajkyne, čo by mal ešte o byte vedieť, dostal informáciu, že vlastne ide o nebytový priestor.

Skutočne je to tak. „Bytový dom Jégého alej bol navrhnutý ako polyfunkčný objekt v súlade s požiadavkou Miestneho úradu Ružinov. Preto sa v ňom okrem bytov nachádzajú aj nebytové priestory pre obchod a služby a apartmány určené na ubytovanie.

Aj táto práca stavbárov čaká na opravu.

Podľa platnej legislatívy apartmány zapisuje kataster nehnuteľností do katastra ako iný nebytový priestor. Apartmány sa nachádzajú na nižších podlažiach, preto sú cenovo prístupnejšie a klienti o ne prejavili veľký záujem," hovorí riaditeľka FINEP SK Oľga Petková.

Spomínané apartmány sa v projekte nachádzajú na prvých štyroch podlažiach. Na prvý pohľad sa nijako neodlišujú od bytu a v ponuke majú takéto priestory viacerí developeri v Bratislave (napríklad Viena Gate). S obľubou ich kupujú firmy na ubytovávanie svojich zamestnancov alebo cestovné kancelárie na ubytovávanie klientov. Keď takýto nebytový priestor kupuje firma, má možnosť odpočítať si DPH.

Kto by si však chcel takýto priestor kúpiť na bývanie, stretne sa hneď s niekoľkými problémami. „Ak je apartmán klasifikovaný podľa stavebného zákona ako nebytový priestor, nie je možné sa v ňom prihlásiť na trvalý pobyt," hovorí Maroš Smolec z ružinovského miestneho úradu.

Finep, od ktorého si takéto priestory ľudia kúpili aj na bývanie, tento problém rieši tak, že na prihlásenie na trvalý pobyt dáva k dispozícii niekoľko svojich bytov (skutočných bytov) s tým, že v príprave je návrh zákona, ktorý to má zmeniť.

Rátať však treba aj s vyššou daňou z nehnuteľnosti. „Za nebytové priestory sa platí dvojnásobná daň ako za byty," potvrdzuje bratislavský magistrát.

Ak by vlastník chcel predať takúto nehnuteľnosť, ktorá sa dostane do obchodného majetku, nemôže hneď tak rátať s oslobodením od dane z príjmu. Podľa daňovej poradkyne Dagmar Bednárikovej pre oslobodenie je totiž podmienkou, že nehnuteľnosť musí byť pred predajom vyradená päť rokov z obchodného majetku.

Novopostavená bytovka na Tramínovej ulici. Počiatočný zoznam 20 nedostatkov jedného z bytov domu pri jeho preberaní sa po prvých týždňoch užívania rozrástol na viac ako šesťdesiat položiek. Ďalšie opravy sú nutné v garáži.

Najčítanejšie na SME Ekonomika


Inzercia - Tlačové správy


  1. Mexická Oaxaca: Vonia čokoládou a jedinečnými pyramídami
  2. Dobrý internet v meste i na vidieku. Dostupný je takmer všade
  3. Na tieto veci sa oplatí myslieť pred odchodom na dovolenku
  4. Volkswagen Golf: Odpoveď na takmer všetky otázky
  5. Vietnam: Krajina, ktorá rozmazná jedlom a uchváti históriou
  6. Investícia do dlhopisov s fixným výnosom 6,25 - 7,25 % p.a.
  7. I cez prázdniny testujte elektrobicykle
  8. 5 dôvodov, prečo sa prihlásiť na konferenciu ENERGOFÓRUM®
  9. V meste či mimo mesta, stále s kvalitným internetom
  10. Máte už vybranú dovolenku na júl?
  1. Mexická Oaxaca: Vonia čokoládou a jedinečnými pyramídami
  2. Funguje predaj realít aj bez maklérov?
  3. BILLA a ÚNSS skontrolovali zrak 10 380 slovenským deťom
  4. Dobrý internet v meste i na vidieku. Dostupný je takmer všade
  5. Na tieto veci sa oplatí myslieť pred odchodom na dovolenku
  6. Borguľa žiada vyrúbenie dane pre americkú ambasádu
  7. Stanovisko Klubu pre BA k mimoriadnemu rokovaniu zastupiteľstva
  8. Vietnam: Krajina, ktorá rozmazná jedlom a uchváti históriou
  9. Volkswagen Golf: Odpoveď na takmer všetky otázky
  10. Investícia do dlhopisov s fixným výnosom 6,25 - 7,25 % p.a.
  1. Volkswagen Golf: Odpoveď na takmer všetky otázky 7 424
  2. Vietnam: Krajina, ktorá rozmazná jedlom a uchváti históriou 6 841
  3. Dobrý internet v meste i na vidieku. Dostupný je takmer všade 3 674
  4. Na tieto veci sa oplatí myslieť pred odchodom na dovolenku 3 482
  5. I cez prázdniny testujte elektrobicykle 2 088
  6. Chcete vedieť všetko o vašej krvi? Čaká vás 6000 typov vyšetrení 2 087
  7. Mexická Oaxaca: Vonia čokoládou a jedinečnými pyramídami 1 787
  8. Máte už vybranú dovolenku na júl? 1 630
  9. V meste či mimo mesta, stále s kvalitným internetom 1 161
  10. Zvládnete tento test o jablkách a cideroch? Otestujte sa 756

Hlavné správy zo Sme.sk

DOMOV

OĽaNO nie je iba Matovič, hovorí jeho líder. Uvažuje, že sa stiahne z politiky

Líder OĽaNO Igor Matovič pre SME hovorí, že sa mu stalo niečo závažné.

KOMENTÁRE

(Ne)obyčajný človek Igor Matovič

Lídra Obyčajných ľudí šikanuje koalícia, no sám zo seba robí ľahký terč.

KOMENTÁRE

Ako sa žije v kraji, kde bane miznú

Vnímajú ich ako náletové buriny, ktoré sa uchytili v pustnúcom kraji.

DOMOV

Čo hovoria na vývoj v Poľsku Fico, Šebej či Švecová

Poľská vláda zasahuje do nezávislosti ústavného súdu.

Neprehliadnite tiež

Wizz Air: Väčší kufor grátis nebude skôr, lebo treba vyškoliť personál (rozhovor)

Za väčšiu príručnú batožinu si zákazníci leteckej spoločnosti Wizz Air už nebudú musieť platiť, novinku zavedú aerolínie až od konca októbra.

Získať hypotéku je čoraz ťažšie. Čo sa zmenilo?

Banky sa musia pri schvaľovaní hypotéky viac zameriavať a skúmať finančnú situáciu klientov.

Volkswagen, BMW, Audi sú podozrivé z kartelu, zrejme sa dohadovali na cene

Nemecký týždenník Der Spiegel informoval o vzájomnej dohode niekoľkých automobiliek. Mali sa dohadovať na cene aj prístupe.

V Česku sťahujú kečup kvôli nižšiemu obsahu rajčín

Z nevyhovujúcej šarže výrobku bolo na trhu viac ako 14-tisíc kusov.