Odrážame sa od dna. Ak nepríde ďalšie

Už môžem kúpiť byt bez rizika, že na tom prerobím? Naliehavosť tejto otázky v súčasnosti pripomína hladové vyčkávanie z konca roka 2007 na čas, keď praskne realitná bublina a trh vyzdravie z cien vyhnaných najmä špekulantmi vysoko nad skutočné možnosti b

ežných ľudí. Prichádzajú prvé opatrné správy, že by sa trh mohol začať upokojovať. Jednoznačnú odpoveď na otázku, kedy kúpa bude najvýhodnejšia, však ešte nedá nik.

Podľa ostatných údajov centrálnej banky ceny bývania na Slovensku pred letom padli zhruba na úroveň druhej polovice roka 2007. Priemerná cena, ktorú pýtali predávajúci za byty na Slovensku v druhom kvartáli tohto roka, bola 1372 eur za štvorcový meter. Podobná, len o niečo málo vyššia suma sa dala vypočítať z cien v inzerátoch v treťom štvrťroku 2007 (1332 eur za štvorcový meter).

V Bratislave a okolí sa pred letom byty a domy (centrálna banka tento údaj pre regióny vyhodnocuje len v súhrne) ponúkali v priemere za 1731 eur za štvorcový meter. Lacnejšie sa nehnuteľnosti na bývanie v hlavnom meste ponúkali naposledy v treťom štvrťroku 2007, a to za 1720 eur za štvorcový meter.

Tieto hodnoty však neznamenajú, že ľudia za byty či domy reálne toľko aj zaplatili. Najmä v ostatných mesiacoch kríza dala kupujúcim do rúk všetky tromfy. Preto pri jednaní sa s predávajúcim mohli dostať z ponukovej ceny zachytenej´v štatistikách významné zľavy.

Prostá zmena verzus húsenicová dráha

Koncom leta sa začali objavovať opatrné správy, že by sa po roku poklesu cien trh mohol začať stabilizovať. Ekonómovia pritom vychádzajú z vývoja hrubého domáceho produktu - slovenská ekonomika si v druhom kvartáli tohto roka oproti prvému štvrťroku polepšila o 2,2 percenta.

„Dlhodobo sa ukazuje, že ceny nehnuteľností sú vo veľmi silnom vzťahu k hospodárskemu rastu," hovorí Markéta Šichtařová z Next Finance. Keď hospodárstvo nenapreduje, je slabý dopyt po nehnuteľnostiach zo strany firiem aj fyzických osôb. Doplácajú na to komerčné priestory i bývanie. To isté platí aj pre prenájmy. Banky neposkytujú developerom úvery, preto nie je ani nová ponuka a dopyt i tak nestačí ani na to, čo už v ponuke je. To vedie k nižšej cene. „V okamihu hospodárskeho rastu je ponuka ešte viac-menej rovnaká. Developeri nestačia rýchlo zareagovať. Dopyt však už rastie a tlačí na vyššiu cenu," vysvetľuje Šichtařová.

Kľúčom k predpovediam vývoja cien v realitách je teda podľa nej odhad vývoja HDP. „Svetové sentiment-indikátory už ukazujú blížiaci sa koniec krízy. Výberové šetrenia v strednej Európe dokonca ukazujú v niektorých častiach trhu aj rast cien nehnuteľností, hoci medzimesačne len o desatiny percenta. To už nie je prepad," zdôrazňuje Šichtařová. „Podtrhnuté a spočítané, dno v cenovom vývoji už máme za sebou," mieni. Ak však nepríde ďalšie. To by sa stalo vtedy, ak by po doterajšom poklese síce prišlo malé zotavenie, po ňom však opäť pokles a až neskôr výraznejší rast. „To sa nedá vylúčiť. Ceny nehnuteľností by tento vývoj kopírovali a dočkali by sme sa nového dna," hovorí analytička.

Second hand sa preberá

Istým signálom upokojenia, hoci možno dočasného, by na bratislavskom trhu mohli byť priebežné letné sledovania vývoja Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Ceny niektorých veľkostných typov bytov v niektorých častiach mesta sa prakticky nezmenili.

Jedna lastovička však leto nerobí, a to platí aj pre tento prípad. Dôležité je to najmä z hľadiska rozdelenia trhu na obchodovanie so starými a novými bytmi. Zatiaľ čo mnohí developeri na krízu cenami sotva reagovali, predávajúci starých bytov sa rozhodli zo svojich predstáv výrazne zľaviť. Hlavne vtedy, ak ich životná situácia dotlačila k predaju. Na prípadnej stabilizácii trhu sa teda väčšou mierou bude podieľať bytový second hand.

To, že sa rozbieha predaj starých bytov, ak vlastník rešpektoval súčasný vývoj a zľavil z ceny, potvrdzujú aj niektoré realitné kancelárie.

Developeri stále na suchu

Budúcnosť predaja bytov z práve dokončených alebo dokončovaných projektov v menej atraktívnych lokalitách zatiaľ nie je ružová. Mnohí developeri neodhadli trh. „Tento rok zažívame najvyšší počet kolaudácií v histórii. Dokončí sa takmer 3300 nových bytov," povedal pre SME začiatkom leta Michal Padych z poradenskej spoločnosti King Sturge.

Štatistiky realitnej kancelárie Lexxus ukazujú developerom, aká tvrdá je realita: od leta 2008 do tohtoročného leta asi tretina projektov v hlavnom meste nepredala ani byt alebo o viac klientov prišla, ako získala. Cena, ktorá zodpovedá možnostiam klienta, je teda okrem lokality, štandardu, rozumnej výmery a funkčnej dispozície významným faktorom, ktorý pri odbyte zaváži, odporúča predajca.

Veľké a drahé nik nechce

Priemerná cena štvorcového metra nových bytov v ponuke sa však podľa vyhodnotení Lexxusu znížila len minimálne, celkovo o štyri percentá. Tento nepatrný pokles priemerných cien bytov v ponuke navyše ani nevyvolalo zlacňovanie projektov. Skôr to bola matematika. Vypredávajú sa totiž menšie byty a do výpočtu priemernej ceny ponuky sa dostávajú málo predateľné byty s konečnou cenou síce vyššou, no na štvorcový meter nižšou. Priemerná hodnota cien nových bytov v cenníkoch na konci polroka teda bola takmer 2080 eur za štvorcový meter (všetky ceny z tohto zdroja sú uvádzané bez DPH). „Porovnanie cien predávaných bytov však ukazuje, že záujem čím ďalej, tým viac smeruje k bytom v projektoch, ktorých cena je okolo 1666 eur za štvorcový meter. Kým v prvom štvrťroku 2009 mali byty, ktoré sa predali, cenu 2076 eur, v druhom kvartáli to už bolo 1840 eur za štvorcový meter," píše Lexxus.

Stratený rok 2009

Šéf developerskej GTC Group na Slovensku Shalom Mor očakáva, že sa trh spamätá až na budúci rok. „Rok 2009 vnímame z hľadiska biznisu ako stratený," povedal. Developer si výstavbu svojho projektu na bratislavskej Kolibe rozfázoval, nestavia všetko naraz. „Ďalšie byty začneme stavať až vtedy, keď predáme deväťdesiat percent z toho, čo sme už postavili." Pred letom mali predaných 70 percent.

Firma sa už dlhšie obdobie sústreďuje na hromadenie kapitálu. Na budúci rok je pripravená nakupovať zlacnené životaschopné projekty menej úspešných developerov. Rokom akvizícií a ozdravovania trhu s novými projektmi, ktorým pôvodne mal byť rok 2009, sa podľa viacerých signálov zrejme stane až rok 2010.

Mínusy a plusy

Proti rastu cien v súčasnosti teda stojí rastúca ponuka, možný ďalší ekonomický útlm a rast nezamestnanosti. „To však neznamená, že ceny dlho neporastú. Je niekoľko faktorov, ktoré nakoniec rozhýbu stojaté vody realitného trhu. Tým hlavným je pretrvávajúci dopyt zo strany domáceho obyvateľstva," upozorňuje doterajšími správami učičíkaných potenciálnych kupcov Vladimír Baláž, ekonóm Sevisbrokers Finance.

Slovensko je podľa neho typické vysokým podielom domácností, kde manželia, respektíve partneri majú niečo medzi tridsiatkou a štyridsiatkou. Osobné túžby bez ohľadu na krízu ich vedú k tomu, že po bývaní u rodičov a v rôznych podnájmoch sa konečne chcú usadiť vo vlastnom. „Úrokové sadzby hypoték sú priaznivejšie ako v minulosti. Hoci sú banky teraz opatrné a hypotéky už nenúkajú úplne každému, úvery na nehnuteľnosti zostávajú najzaujímavejším segmentom finančného trhu. Kto má prácu a preukáže schopnosť splácať, hypotéku bez problémov dostane," hovorí Baláž.

Na Slovensko sa zároveň vracia čoraz viac migrantov zo zahraničia.

Po zavedení eura a poklese kurzu libry a českej koruny sa práca v zahraničí oplatí omnoho menej ako kedysi. Mnoho migrantov už má práce v zahraničí dosť. Presne tak ako ich rovesníci sa chcú usadiť a bývať doma. „Úspory prinesené zo zahraničia sa v rozhodujúcej miere investujú do nehnuteľností a budú prispievať k oživeniu realitného trhu na Slovensku," mieni ekonóm.

Kúpiť alebo počkať?

Najčastejšia otázka týchto dní v realitnom svete: kúpiť či počkať je podľa ekonóma Baláža momentálne nezodpovedateľná. „V súčasnosti sú nehnuteľnosti relatívne lacné a dostupné sú úvery na ne. Môže sa stať, že ceny ešte poklesnú. Takisto sa však môže stať, že zároveň s ich poklesom začnú stúpať úroky," vymenováva rôzne možnosti. „Úrokové sadzby na Slovensku už neovplyvňuje naša národná banka, ale Európska centrálna banka vo Frankfurte. A tá sa pri rozhodovaní o úrokových sadzbách bude riadiť situáciou

v Nemecku a vo Francúzsku, nie na Slovensku. Pokiaľ sa potvrdí oživenie ekonomiky západnej Európy, úrokové sadzby nezostanú na rekordne nízkych úrovniach," vysvetľuje Baláž.

Pri úvahách o kúpe nehnuteľnosti však nerozhoduje len čisto finančné hľadisko.

Ak niekto chce nehnuteľnosť na bývanie pre svoju rodinu a má niečo našetrené, mal by si ju kúpiť vtedy, keď ju potrebuje. „Vystihnúť okamih, keď je cena úplne dolu, je veľmi ťažké. Z veľkej miery je to otázka šťastia, ktoré nemusí mať každý," uzatvára ekonóm.

Najčítanejšie na SME Ekonomika


Inzercia - Tlačové správy


  1. Pivný bar Senica: Miesto, kde objavíte, ako má chutiť pivo
  2. Volkswagen Golf: Viac, než facelift
  3. Plavba východným Stredomorím so slovenským sprievodcom
  4. Hotovosť, internet či karta? Najbezpečnejšie je platenie mobilom
  5. Už ste niekedy jedli v garáži? Tá v Trenčíne stojí za to
  6. Staré Dobré Mexiko: Už vieme prečo východniari chvália Šariš
  7. Objavte netušené možnosti nových firemných kreditných kariet
  8. Najväčšie first moment zľavy končia vo februári
  9. Boj s podvodníkmi stáčajúcimi odometre stojí bazáre státisíce
  10. Bezpečné a prestížne bývanie v Bratislave s novým symbolom mesta
  1. Hitparáda štiav
  2. 14. ročník AmCham „JOB FAIR“ v Košiciach
  3. Pivný bar Senica: Miesto, kde objavíte, ako má chutiť pivo
  4. Projekt "Zvýšenie odborných kapacít v oblasti práce s mládežou"
  5. Malé knedličky, veľké dojmy
  6. Volkswagen Golf: Viac, než facelift
  7. Plavba východným Stredomorím so slovenským sprievodcom
  8. Projekt First Lego League podporila Nadácia Pontis
  9. Klienti majú často pocit, že potrebujú spracovať len projekt
  10. Na bolesti chrbta pomôžu kúpele
  1. Hotovosť, internet či karta? Najbezpečnejšie je platenie mobilom 11 016
  2. Plavba východným Stredomorím so slovenským sprievodcom 10 275
  3. Už ste niekedy jedli v garáži? Tá v Trenčíne stojí za to 8 545
  4. Staré Dobré Mexiko: Už vieme prečo východniari chvália Šariš 5 878
  5. Boj s podvodníkmi stáčajúcimi odometre stojí bazáre státisíce 5 734
  6. Volkswagen Golf: Viac, než facelift 4 221
  7. Bezpečné a prestížne bývanie v Bratislave s novým symbolom mesta 3 480
  8. Prečo majú Slováci stále radšej hypotéku ako prenájom? 3 037
  9. Trenkwalder má nového generálneho riaditeľa 2 175
  10. Objavte netušené možnosti nových firemných kreditných kariet 2 166

Hlavné správy zo Sme.sk

KULTÚRA

Film roka vyhlásili dvakrát, Oscara má Moonlight (minúta po minúte)

Muzikál La La Land vyhral šesť cien, ale na konci večera sa udial veľký trapas.

DOMOV

Kocáb: Kisku už dlho uznávam, ocenenie ma šokovalo

Pre SME hovorí, že je hrdý slniečkar. S tvrdou silou nemáme šancu.

KULTÚRA

Oscar nemá logiku. 5 dôvodov, prečo vyhral Moonlight

Mal šťastie, že nie je sci-fi.

TECH

Nokii sa podarilo vstať z mŕtvych. Ukázali Nokiu 3310

Majú Android, nízku cenu a dobrý hardvér.

Neprehliadnite tiež

Európa pumpuje do Grécka milióny, ale ľudia sú stále chudobnejší

Problémom sú škrty, ktoré krajina musela prijať, aby znížila napríklad obrovský dlh, pre ktorý jej stále hrozí bankrot.

Na letisku v Kráľovej prerušili prevádzku, na plochu vnikol bager

Incident na malom letisku 35 kilometrov od hlavného mesta pravdepodobne súvisí so sporom o pôdu.

Voľné ruky pre ministra Druckera už neplatia

Premiér Fico kritizoval šetriace opatrenia vo Všeobecnej zdravotnej poisťovni.


Už ste čítali?

Domov NajnovšieNajčítanejšieDesktop