Ešte sa to neskončilo

Hodnotiace správy realitného biznisu za prvú polovicu tohto roka nevyzneli pre trh priaznivo. Ceny bytov klesajú, predávajú sa len tie, pri ktorých znížili cenu. V logistike a administratíve ubúda nových projektov, hotové priestory sa prenajímajú len výni

močne. „Realitný trh je cyklický. Slováci s tým však zatiaľ nemajú veľké skúsenosti, a preto je tu naokolo viac depresie ako inde." To hovorí Victoria Miller z poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis.

Ktorá časť trhu je na tom najhoršie?

To, čo sa deje teraz v realitnom biznise, súvisí s kapacitou priestorov v budovách, ktoré sú na trhu. Napríklad v logistike developer potrebuje dvanásť mesiacov na to, aby dokončil celý projekt, prípadne viac. Tí, čo plánujú v budúcnosti stavať, už teraz začínajú tlačiť na vyššie nájomné v takýchto priestoroch. Je to preto, lebo vidia, že sa v blízkej budúcnosti nebudú dokončovať projekty. No je to aj preto, že by inak ani nemohli ďalej stavať. Potrebujú totiž mať viac peňazí, pretože banky menej požičiavajú, a zároveň nemôžu šetriť na nákladoch. Keď projekt dokončia, tak ho tak rýchlo ako kedysi nepredajú. Nie je totiž veľa kupcov. Čo sa týka administratívy, zásoba priestorov v postavených budovách sa neminie skôr ako za dva roky. Dá sa predpokladať, že ak sa nič nepostaví, koncom roka 2011 trh všetky nastavané priestory absorbuje.

Predpokladalo sa, že príde čas, keď developeri po zastavení stavieb opäť začnú ťažiť z nedostatku. Prišiel teraz ten čas?

Donedávna bolo veľa ľudí či firiem, ktorí boli ochotní zaplatiť za priestory veľa. Tento rok sa však dopyt nasýtil a veľa nehnuteľností je v ponuke. To by prišlo nezávisle od toho, či by bola, alebo nebola kríza. Len k tomu prispela. Veľa nájomcov si rozmyslelo presťahovanie do nových priestorov. Ak sa im teraz končí nájomná zmluva, radšej si ju na nejaké kratšie obdobie predĺžia, ako by odišli inam. Na rozdiel od logistiky nájomné v administratívnych priestoroch vzhľadom na veľkú ponuku klesá. Čas, keď si developeri kancelárskych budov budú môcť dovoliť zvýšiť ceny, ešte len príde. Kedy to bude, nevieme. Zásobáreň projektov je veľká. No na druhej strane Bratislava je malý trh. Stačí, aby prišiel jeden veľký investor, a veľa sa zmení.

Kancelárie sa teda nevyplatí stavať...

Nie. A preto developeri vyčkávajú. Súčasné nájomné je nižšie ako cena, za ktorú budovu postavili. Stavať nové sa preto teraz nevyplatí. Hoci by sa aj kancelárie v novom centre prenajali, investícia by bola stratová. Kým sa ceny nájomného nezvýšia, nový administratívny projekt ťažko niekto postaví. To by musela prísť firma, ktorá si naraz prenajme niekoľko tisíc štvorcových metrov. Ak sa zlepší ekonomika, môžu sa začať napĺňať doteraz prázdne áčkové priestory (pozn. red.: kvalitatívne najvyššia a najdrahšia kategória kancelárskych budov). Začnú sa do nich sťahovať tí, ktorí sú dnes v menej atraktívnych budovách.

Napriek súčasnému vývoju sa v Bratislave začína s výstavbou jednej obrovskej a jednej menšej obytnej štvrte. Signalizuje to oživenie aspoň pri bývaní?

V tejto časti trhu panuje neistota. Ľudia si nie sú istí, či si majú bývanie kúpiť, developeri si nie sú istí, či majú začať stavať.

Tí niekoľkí, čo začínajú alebo chcú začať stavať, sa teda rozhodli to len skúsiť?

Je to ich práca. Ak prídete na tento trh s tým, že chcete stavať projekt, a zrazu sa zmenia podmienky, vzdáte sa toho úplne, alebo sa to budete snažiť dokončiť? Byť na slovenskom trhu je pre zahraničných investorov stále zaujímavé. Realitný trh je cyklický - stúpa a klesá. Málo Slovákov to však tak vníma. Vzhľadom na históriu nemajú skúsenosti s tým, že po poklese prichádza vždy rast. Toto je prvý výrazný cyklus, ktorý prišiel. To ovplyvňuje správanie ľudí a ich postoje. Mnohí sú presvedčení, že keď teraz na trh pôsobia tak extrémne faktory, ako je globálna kríza, všetko bude už len horšie a horšie. No na vyspelých trhoch je prirodzené, že keď trh ide dolu, tak sa začne stavať. Vzniká šanca, že postavíte niečo s nižšími nákladmi, a keď dostaviate a karta sa obráti, budete jeden z mála na trhu s hotovým projektom.

A to je hlavný rozdiel. Keď sa táto vec stala na Slovensku, ľudia začali mať pocit, že ani nemôžu nič dobré o trhu povedať, pretože sa všetko vidí byť negatívne. Neznamená to, že inde sú všetci optimisti. Len Slováci sú veľmi negatívni. Nemôžu za to, nemajú za sebou skúsenosť, ktorá by im hovorila niečo iné. No podobne sú na tom v Česku či v Poľsku. V Maďarsku sú ľudia ešte depresívnejší. Vzhľadom na vývoj je to pochopiteľné.

Čo teda teraz realitný trh na Slovensku potrebuje najviac? Lepší hospodársky vývoj, peniaze z bánk alebo prostú dôveru a optimizmus?

Potrebuje všetko, správnu kombináciu všetkých týchto faktorov. No istota ľudí je veľmi dôležitá. Musia si byť istí, že si udržia prácu alebo že keď ju stratia, nájdu si novú s rovnakým alebo dokonca vyšším príjmom. Musia si byť istí, že si môžu dovoliť kúpiť byt.

Pochádzate z Veľkej Británie. Boli to práve ľudia z Británie a Írska, ktorí u nás „pokazili" trh, keď vyhnali ceny bytov nahor, keď ich kupovali na investíciu. Dnes ich predávajú. Vrátia sa ešte na tento trh?

Situácia sa môže znovu zopakovať. Možno už nie s takým istým scenárom. Súvisí to opäť s ekonomikou. Keď si ľudia napríklad vo Veľkej Británii budú chcieť cez prenájom nehnuteľností zarobiť peniaze a nebudú mať na byty či domy vo vlastnej krajine, budú hľadať v zahraničí. Teraz sa nedeje nič také, pretože voľné peniaze jednoducho nemajú. Ale to isté sa môže stať na Slovensku. Veď aj tu niektorí ľudia hľadajú investičné možnosti. A na realitnom trhu sa začne ďalší cyklus.

Ľudia sa už dlhšie pýtajú: Dosiahli ceny nehnuteľností dno?

To je ťažká otázka. Asi ešte nie. Ešte sa to neskončilo. Všetko záleží na tom, ako sa ekonomika bude vyvíjať počas najbližších mesiacov. Ak sa nejaká veľká spoločnosť rozhodne presťahovať na Slovensko, môžeme byť bohatší a ekonomika začne napredovať. No aj keď sa také niečo nestane, nemyslím si, že ešte príde nejaký drastický pokles, keď hovoríme napríklad o kancelárskych priestoroch. Čo sa týka bývania, stále je naplánovaných veľa projektov a na trhu je veľa nepredaných bytov. Tam sa tie ceny ešte pravdepodobne znížia.

Jeden z veľkých zahraničných developerov, čo pôsobí na bratislavskom trhu, povedal, že sa chystá na budúci rok skupovať celé projekty. Vtedy sa môže totiž stať, že už budú na predaj aj tie kvalitné. Považujete tento odhad za správny?

To je jeden z dobrých vplyvov krízy - vyselektujú sa len dobré projekty a znížia sa ich ceny. Dúfajme, že v budúcnosti budú všetci opatrnejší a budú stavať len to, čo sa bude predávať. Rozhodujúcim článkom v tomto všetkom budú zrejme banky. Tie vyvíjajú najväčší tlak na majiteľov projektov. Tí, keď sa dostanú pod väčší tlak, budú prinútení projekty predávať tým silnejším. Čo sa však týka dobrých projektov napríklad v centre mesta, tam sa ceny príliš meniť nebudú, pretože sú postavené v dobrej lokalite. Vždy bude dostatok ľudí, ktorí budú chcieť bývať v centre mesta alebo si budú chcieť na takomto mieste byt prenajať. Problém rezidenčného trhu v Bratislave je ten, že sa tu nastavali priveľké byty. Veľká plocha potom zvýšila ich cenu a stali sa nepredajnými. Ak sa teraz pozeráme na naplánované projekty a naplánované byty, je čoraz ťažšie určiť, ktoré byty sa predajú a ktoré nie.

Sme na začiatku jesennej sezóny. Čo nás čaká na realitnom trhu do konca tohto roka?

Nemyslím si, že sa dočkáme niečoho prevratného.

Najčítanejšie na SME Ekonomika


Inzercia - Tlačové správy


  1. Návod, ako získať maximum pri nákupoch s kreditkou
  2. Mexická Oaxaca: Vonia čokoládou a jedinečnými pyramídami
  3. Dobrý internet v meste i na vidieku. Dostupný je takmer všade
  4. Na tieto veci sa oplatí myslieť pred odchodom na dovolenku
  5. Volkswagen Golf: Odpoveď na takmer všetky otázky
  6. Vietnam: Krajina, ktorá rozmazná jedlom a uchváti históriou
  7. Investícia do dlhopisov s fixným výnosom 6,25 - 7,25 % p.a.
  8. I cez prázdniny testujte elektrobicykle
  9. 5 dôvodov, prečo sa prihlásiť na konferenciu ENERGOFÓRUM®
  10. V meste či mimo mesta, stále s kvalitným internetom
  1. Poslanec M. Borguľa bojuje proti netransparentnému tendru
  2. Grantová výzva na vykonávanie činností informačných centier
  3. Návod, ako získať maximum pri nákupoch s kreditkou
  4. Mexická Oaxaca: Vonia čokoládou a jedinečnými pyramídami
  5. Funguje predaj realít aj bez maklérov?
  6. BILLA a ÚNSS skontrolovali zrak 10 380 slovenským deťom
  7. Dobrý internet v meste i na vidieku. Dostupný je takmer všade
  8. Na tieto veci sa oplatí myslieť pred odchodom na dovolenku
  9. Borguľa žiada vyrúbenie dane pre americkú ambasádu
  10. Stanovisko Klubu pre BA k mimoriadnemu rokovaniu zastupiteľstva
  1. Volkswagen Golf: Odpoveď na takmer všetky otázky 5 401
  2. Dobrý internet v meste i na vidieku. Dostupný je takmer všade 5 200
  3. Na tieto veci sa oplatí myslieť pred odchodom na dovolenku 4 521
  4. Mexická Oaxaca: Vonia čokoládou a jedinečnými pyramídami 3 290
  5. Vietnam: Krajina, ktorá rozmazná jedlom a uchváti históriou 3 212
  6. I cez prázdniny testujte elektrobicykle 2 068
  7. Návod, ako získať maximum pri nákupoch s kreditkou 1 641
  8. Máte už vybranú dovolenku na júl? 1 336
  9. Chcete vedieť všetko o vašej krvi? Čaká vás 6000 typov vyšetrení 1 312
  10. V meste či mimo mesta, stále s kvalitným internetom 1 076

Hlavné správy zo Sme.sk

Autorská strana Toma Nicholsona

Čo keď sa už nebude dať odísť?

Teórie fyziky predpovedajú, že vesmír je prázdny preto, lebo niečo vždy zabráni populácii pred útekom z planéty.

Komentár Máriusa Kopcsaya

Jahnátek postráži kohútiky tak, aby bol Fico spokojný

Smer dal jasne najavo, že potrebuje mať v regulačnom úrade lojálneho človeka.

EKONOMIKA

Opozícia kritizuje Jahnátka, vlastnú nomináciu nedala

Vláda vymenovala Jahnátka za predsedu energetického regulačného úradu.

PLUS

Fiľo: Ešte som nesponzoroval žiadnu politickú stranu

Milan Fiľo otvorené rozhovory nezvykne poskytovať.

Neprehliadnite tiež

Opozícia kritizuje Jahnátka, vlastnú nomináciu nedala

Vláda vymenovala Jahnátka za predsedu energetického regulačného úradu.

Grécka vláda sa rozhodla vrátiť na kapitálový trh

Predaj cenných papierov zabezpečí konzorcium popredných medzinárodných bánk.

Akcie nemeckých automobiliek po prevalení škandálu s kartelom prudko klesli

Týždenník Spiegel odhalil, že automobilky sa od 90. rokov minulého storočia vzájomne radili.

Nízke úrokové sadzby ušetrili krajinám eurozóny takmer jeden bilión eur

Z nízkych úrokových sadzieb mimoriadne profitovalo hlavne Taliansko.