Banky majú najhoršie obdobie ešte len pred sebou. Vlna nedostatku práce pre firmy, prepúšťanie ľudí, ktorí nebudú môcť splácať svoje dlhy, a zníženie dopytu po nehnuteľnostiach sa prejavia až ďalší rok. O hypotékach, realitnom trhu a nedotiahnutom záchrannom programe hovoríme s prezidentom Slovenskej bankovej asociácie Igorom Vidom.
Niektorí developeri pre krízu a problémy s financovaním meškajú s dokončovaním stavieb. Ceny však sami spúšťajú neradi. Ak developer nespĺňa podmienky napríklad pri zazmluvnenosti predaja bytov, vynútia si banky, aby cenu znížil a predal?
Závisí to od konkrétnej banky. No ak developer nemá zazmluvnenosť, ktorá bola dohodnutá s bankou, zväčša nemôže čerpať ďalšie zdroje.
Možno teda čakať prvé vynútené predaje už tento rok?
Je úplne reálne, že tento rok budú musieť niektorí developeri, ktorí nebudú mať dostatok zdrojov na pokračovanie stavby, predávať pod tlakom.
Developeri hovoria, že banky im pri úveroch menili už dohodnuté podmienky. Je to pravda?
To neviem. Viem len, že banky, ak nemali záväzne dohodnuté podmienky s klientom v zmluve a zmenilo sa prostredie, a hlavne sa zmenil dopyt po bytoch, kúpyschopnosť či schopnosť získať hypotéku a podobne, tak banky, prirodzene, začali sprísňovať podmienky. Ak je zmluva podpísaná, predpokladám, že každá strana ju ctí. Ak však boli podmienky len predrokované a neboli záväzné, tak chápem, že sa mohli zmeniť.
Banky sprísnili poskytovanie úverov pre investorov. Niekde dajú také podmienky, ktoré developer nemôže splniť, inde rovno povedia, že to teraz nemá zmysel a treba prísť až na jeseň. Ako dlho potrvá tento stav?
To ťažko povedať. Čítal som, že ľudia, ktorí nevedeli predpovedať, že kríza príde, majú teraz návod na to, ako dlho bude trvať. S určitosťou môžem povedať, že rok 2010 bude pre banky horší ako rok 2009. Čo sa týka ekonomiky, tá by sa mohla niekedy v polovici budúceho roka začať pomaličky, pomaličky zviechavať. Banky najhoršie peklo čaká v prvom polroku budúceho roka.
Prečo?
Teraz vidíme prepad v ekonomike, objednávkach priemyslu, v dopyte po nehnuteľnostiach. Určitý čas potrvá, kým sa to prejaví v nesplácaní úverov.
Ľudia teraz dostávajú hypotéky na sedemdesiat, osemdesiat percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. To tlačí na ceny. Čím lacnejšie kúpite, tým je aj doplatok z vlastných peňazí nižší. Ceny klesajú a banky opäť, z tých nižších cien, dávajú len časť peňazí na úver. Ako z toho von?
Vytvára sa špirála. Ťažko povedať, ako z toho von. No ja si nemyslím, že ceny nehnuteľností na Slovensku boli prehnane vysoké. Nepredpokladám, že dôjde k veľkému prepadu - päťdesiat percent a podobne.
Keď dosiahne cena nehnuteľnosti výšku, pri ktorej prevažná väčšina ľudí nebude mať problém doložiť dvadsať či tridsať percent svojich peňazí, tak tam sa to zastaví.
Pribúdajú neplatiči. Banky o tom nerady hovoria, štatistiky neexistujú. Posledným krokom, ako sa banka môže k peniazom od neplatiča dostať, je dražba. No v súčasnosti sa ani na dražbách veľmi nepredáva. Čo budú banky s bytmi robiť?
To sa ukáže, čo budú robiť. Fakt je, že banka sa v prvom rade musí snažiť dostať späť peniaze. Ak pre ňu dražba nebude optimálna cesta, aby sa dostala k čo najväčšej sume peňazí, bude hľadať iné možnosti.
Napríklad?
Banky sa snažia pomôcť tomu, kto spláca hypotéku tak, aby na nejaký čas mal zjemnené podmienky - odložené splátky, znížené splátky a tak ďalej - kým sa situácia zlepší a dlžník si možno napríklad znova nájde prácu.
Tak či onak nastanú prípady, keď bude dražba nevyhnutná...
Áno, no ťažko povedať do budúcna, ako to bude vyzerať. Určite o tom bolo aj rokovanie asociácie s vládou. Aby vláda, ak zmierňuje sociálne dosahy hospodárskej krízy, rátala s tým, že jeden z tých dosahov bude to, že banky budú musieť veľa neplatičov a možnože aj rodín vysťahovať na ulicu a predávať ich nehnuteľnosti. A budú ich predávať so stratou, ale aspoň sčasti sa zahoja. Dohody zostali v stave dohodnutého mechanizmu pomoci. Zatiaľ ho nepotvrdila vláda ani Rada pre hospodársku krízu (pozn. red. uzávierka S-realít bola 5. júna). Tá už dávno nezasadala. Toto sú obavy nás všetkých. Na druhej strane si treba uvedomiť, že väčšina hypoték poskytnutých na Slovensku bola na získanie prvého domu či bytu. Nebola to špekulatívna investícia majiteľa. Preto dlžníci naozaj urobia všetko preto, aby neprišli o strechu nad hlavou. To nikto nechce. Zmobilizujú všetky svoje sily a finančné prostriedky v rodine a u známych, len aby im banka nezobrala dom.
Hoci štátny plán na pomoc neplatičom zatiaľ nie je reálne na konci, má veľmi prísne podmienky. Nájdu sa skutočne ľudia, ktorí všetko splnia?
Asi áno, no zrejme to nebudú veľké čísla. Banky sa budú snažiť riešiť situáciu neplatiča bez toho, aby museli klienta do tohto programu zapájať.
Banky sú prísnejšie pri posudzovaní žiadateľov o hypotéku. Nielen, že dostanú menej peňazí, no viacej sa pozerá na ich situáciu. Napríklad sa vyžaduje trvalý pracovný pomer na lehotu neurčitú a podobne. Koľko ľudí oproti minulosti odíde z bánk naprázdno?
To neviem odhadnúť, také čísla nemám, štatistika za celý bankový sektor ani neexistuje. Logika hovorí, že viac ako polovica ľudí by mala získať úver, v opačnom prípade má banka viac nespokojných ako spokojných návštevníkov. Druhá vec je, že banky sa za zdravých okolností a pri normálnom vývoji snažia mať percento uspokojených žiadostí klientov čo najvyššie. Pri hypotékach sa bežne pohybuje na úrovni sedemdesiat, niekedy aj osemdesiat percent. V tomto období to môže byť okolo päťdesiatich percent. To je môj odhad. No určite to je menej, ako bolo doteraz.
Pri úvere sa už nedá ručiť rozostavanou nehnuteľnosťou v bytových domoch. Klesla ich cena natoľko, že pre banku nemá význam takéto ručenie využívať?
Neviem posúdiť prístup jednotlivých subjektov. No zrejme je v tom obava bánk, či sa bytové domy dokončia a za akých podmienok, či developer má na prefinancovanie do konca stavby. Aby banke nezostala dlhodobo rozostavaná nehnuteľnosť ako záloha, klient by mal hypotéku a nemal by kde bývať a vzniká potom otázka, dokedy ju bude ochotný splácať a podobne. Pri rozostavaných nehnuteľnostiach je teda vyššie riziko ako pri dokončených.
Niektoré banky si urobili vlastné realitky, predávajú projekty, na ktorých financovaní sa podieľali. Nekazia si samy sebe biznis?
Je to možné, tým realitkám určite nepomáhajú, hoci sú ich. U nás zostáva nepochopená jedna vec - všetci poukazujú na to, že banky sprísnili podmienky, nepožičiavajú. Banky sú v prvom rade účastníkmi obchodu, ktorý je na dobrovoľnej báze. Keď sa banka rozhodne, že nedá úver nikomu, no tak ho nedá nikomu a môžete písať aj ministrovi, guvernérovi Národnej banky a neviem kam ešte. Je to jednoducho jej rozhodnutie, ktoré je úplne legitímne. Banky nepožičiavajú svoje peniaze, požičiavajú peniaze vkladateľov. Prvoradá úloha je teda chrániť vkladateľov.
Keď prišiel realitný boom, niektoré banky sa doň cez podporu projektov zapájali opatrnejšie, iné sa správali, nazvime to, agresívnejšie. Neoľutovali teraz túto stratégiu?
To sa treba spýtať ich.
