SME
Štvrtok, 28. január, 2021 | Meniny má AlfonzKrížovkyKrížovky

Na trhu sa kopia nepredajné byty

Vyše 5800 voľných bytov z viac ako sto projektov. Z toľkých si môžu záujemcovia o bývanie v novom vybrať v hlavnom meste.

Z nich je zhruba 44 projektov už dokončených a ponúkajú voľné byty na predaj. Tých bolo v marci približne osemsto. Nie všetky však vyhovujú tomu, čo si dnes ľudia môžu dovoliť kúpiť. Veľké výmery neúnosne zvyšujú cenu.

Hotové byty v čase krízy ľudia kupujú radšej ako tie, ktoré im vie developer zatiaľ len sľúbiť, že dokončí. Spoločnosť Labartt Investment, ktorá sa zaoberá štatistikami v tejto časti trhu, v Bratislave eviduje zhruba 44 projektov novostavieb, ktoré sú dokončené a ponúkajú voľné byty na predaj. Najviac nových voľných bytov je v Petržalke, kde je celkovo v piatich projektoch z 865 rozostavaných bytov voľných ešte 175 jednotiek.

Najviac projektov s dokončenými bytmi sa nachádza v Starom Meste a Karlovej Vsi, kde v každej z nich je po sedem projektov.

Čo sa týka predaja, podľa rovnakého zdroja sa najpomalšie predávajú hotové nové byty v Starom Meste. Dôvod je zrejmý. Vzhľadom na lokalitu takmer celá ponuka nesie prívlastok „luxusný". A o takéto byty teraz nie je príliš veľký záujem.

Obľúbený Ružinov

Najzaujímavejšie lokality, súdiac podľa predajnosti bytov v projektoch, sú pre klientov zrejme mestské časti Ružinov a Nové Mesto. V dokončených novostavbách tu zostáva najmenší podiel nepredaných bytov.

V týchto lokalitách zostalo v marci v piatich projektoch 44 voľných bytov z celkovo 1320 dokončených.

Najlacnejšie sa predávajú byty v novostavbách v Podunajských Biskupiciach (zhruba za 1360 eur za štvorcový meter s DPH). Druhou najdrahšou lokalitou je po Starom Meste (3811 eur za štvorcový meter s DPH) Koliba, ktorá je typická ponukou luxusného bývania (3636 eur za štvorcový meter s DPH). Nové byty sú v tejto lokalite predané ani nie spolovice.

Prívlastok luxusný v poňatí Koliby znamená to, že byty vo väčšine projektov predávajú v nadštandardnom vybavení, s kuchynskou linkou, garážou, pivnicou a pridanou hodnotou v objekte ako fitnes, sauna, bazén, detské ihrisko či uzamykateľné vstupy. Zvyčajne ide skôr o byty s väčšími podlahovými plochami.

Veľa peňazí za zbytočné metre

„Z našej analýzy prekvapivo vyplýva vysoký počet voľných jedno- a dvojizbových bytov," hovorí projektový manažér Labartt Investment Peter Gerek. Jednoizbových bytov je takmer sto a dvojizbových takmer dvesto z celkovo zhruba osemsto voľných nových a už dokončených bytov.

„To však neznamená, že je v tejto kategórii dostatok dostupných bytov pre mladé rodiny alebo páry, ktoré by mali byť ich cieľovou skupinou," dodáva.

Voľné jedno- a dvojizbové byty sú podľa neho riešené až príliš veľkoryso. Majú veľké komunikačné priestory, spoločenské časti, veľké šatníky a komory.

„Také byty si môžu dovoliť skôr staršie manželské páry, bezdetné páry, prípadne manažéri, ktorých je málo," hovorí Gerek.

Z jednoizbových je až sedemdesiat percent s väčšou podlahovou plochou, ako by klienti skutočne potrebovali. Preto stoja viac ako 99 600 eur s DPH (tri milióny korún). Pri dvojizbových je ten istý problém, keď až 75 percent bytov na trhu stojí nad 132 780 eur s DPH (štyri milióny korún) a iba päť percent je lacnejších ako 116 180 eur s DPH (tri a pol milióna korún.)

Developeri sa prerátali

„Áno, je to tak," potvrdzuje spomínané štatistiky Kristína Havasová z poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis. „Ak porovnáme rast cien nehnuteľností a príjmov, ceny rástli za posledné tri, štyri roky neporovnateľne rýchlejšie a prudšie ako príjmy," hovorí Havasová.

Aj keď veľkometrážne byty skutočne chýbali na slovenskom, ale najmä bratislavskom trhu, ich masová výstavba výrazne prevýšila dopyt za krátky čas. „Aj keď požiadavky a štandard stúpajú a ľudia by si možno chceli kúpiť väčšie a komfortnejšie bývanie, ich príjem im to jednoducho nedovoľuje," dodáva.

Developerov pritom k veľkým výmerám zvádzala ich vlastná matematika. Pri väčších bytoch sa dá efektívnejšie využiť hrubá podlahová plocha, čo znamená menej priečok, šácht, technických miestností a podobne. To vytvára vyššiu maržu na väčších bytoch a zároveň sľubuje vyšší komfort. „To bolo síce na jednej strane pozitívne. No absolútne ceny bytov (pozn. red. nie za štvorcový meter, ale za byt ako celok) sa tým vyšplhali niekedy až do astronomických výšok," mieni Havasová.

Tento trend badať aj v iných slovenských mestách. No pre veľké objemy výstavby najviac bije do očí v Bratislave.

Späť k starým panelákovým výmerám

Veľké byty v dnes už postavených projektoch boli navrhované v období, keď si každý byt našiel svojho majiteľa. „Nedostatok bytov a veľký dopyt potom vyvolali medzi developermi dojem, že sa predá čokoľvek," mieni Filip Žoldák z realitnej kancelárie Lexxus. Táto situácia sa však rýchlo otočila a vďaka ich prístupu z minulosti sa dnes predáva omnoho menej. „Preto aj z dnešnej celkovej ponuky len niektoré projekty odrážajú požiadavky a potreby trhu," hovorí. Trh sa podľa neho vráti k panelákovým výmerám. Konečná cena je totiž podľa neho hlavným faktorom, ktorý ovplyvňuje rozhodnutie kupujúceho.

To, že budúcnosť momentálne majú len menšie byty, predpokladajú viacerí predajcovia novostavieb.

Prekresľujú projekty

Prerobiť pripravované projekty na to, aby v nich boli menšie byty, sa ešte dá. Čo s už hotovými, ťažko povedať, rozhoduje stavba.

Podľa CB Richard Ellis už teraz existujú projekty, ktoré sa nestavajú a v súčasnosti ich prekresľujú na menšie jednotky. Pri projektoch vo výstavbe záleží na technických danostiach. „Riešenie ponúka aj flexibilná konštrukcia budovy, ktorá dovoľuje prispôsobiť veľkosti jednotiek - ich spájanie či rozdeľovanie - aj v pokročilejšom štádiu výstavby," hovorí Havasová.

Staré verzus nové

Od vlaňajšieho novembra do tohtoročného marca sa z celkovej ponuky predalo menej ako sedem percent bytov v bratislavských novostavbách (vo výstavbe aj hotové stavby). Podľa štatistík, ktoré vyhodnocuje za celý trh v hlavnom meste spoločnosť Lexxus, pri niektorých projektoch sa predaj prepadol aj o sto percent.

„Symbolické zlacňovanie nepomáha, dramatické si každý developer dovoliť nemôže," hovorí manažér pre výskum trhu Filip Žoldák. Odpoveď na otázku, či Bratislavu čaká rýchly výpredaj, alebo pomalý dopredaj bytov, je podľa neho niekde uprostred. „Ľudia po vývoji za posledných šesť mesiacov nedokážu usúdiť, aká je skutočná hodnota nehnuteľností. Mätie ich aj pokles cien bytov na sekundárnom trhu, cien starých bytov, ale aj prudký pokles cien v jednom z najdrahších projektov v Bratislave," mieni Žoldák. To však poukazuje podľa neho na to, že developeri luxusných bytov zle odhadli cieľovú skupinu a že staré byty boli predražené.

„Klient má na výber vo viac ako sto projektoch. Ak sa pri tom rozhoduje, že či si vezme tridsaťročnú hypotéku na starý byt, ktorý má životnosť ešte desať rokov a každý rok treba niečo opravovať v spoločných priestoroch, alebo si kúpi bezproblémový nový byt, tak predpokladám, že každý logicky usúdi, že staré byty musia byť lacnejšie," dodáva. Pri nových bytoch pokles cien limituje cena pozemku, stavebných materiálov a cena práce.

Rozhoduje cena, nie poistenie

Ak mladí ľudia zvažujú kúpu bytu na hypotéku, pri ich rozhodovaní najviac zaváži zľava z kúpnej ceny bytu päť až desať percent. Najmenej atraktívnym motívom sú argumenty o možnom poistení úveru proti neschopnosti splácať. Vyplýva to z prieskumu spoločnosti Hypocentrum. Tá v marci oslovila ľudí vo veku od 23 do 35 rokov. Z oslovených tridsať percent už malo hypotéku, zo zvyšných si viac ako osemdesiat percent hypotéku v budúcnosti plánovalo zobrať.

Z tých, ktorí už hypotéku mali, viac ako polovica mesačne platila za hypoúver od tridsať do päťdesiat percent zo svojho čistého príjmu.

Skryť Vypnúť reklamu

Najčítanejšie na SME Ekonomika

Inzercia - Tlačové správy

  1. Výpredaj zásob. Bezpečný nákup s garanciou dodania až k vám
  2. Za špičkovým produktom na podporu imunity sú talentovaní Slováci
  3. Viete, ako správne umyť ovocie? Čistá voda stačiť nemusí
  4. Ako spoznať ekologickejšie potraviny? Radí odborník
  5. Ochrana prírody na Slovensku má nové ocenenie
  6. Pandemická kríza urobila obrovské PR online vzdelávaniu
  7. Absolventi Paneurópskej vysokej školy majú takmer najvyšší plat
  8. Investície s fixným ročným výnosom od 6 do 8,25 %
  9. Zanzibar: Čo treba vidieť v africkom raji
  10. Videobanking. Nová éra bankovania je tu
  1. Neprekonaný VAM systém, ktorý zabráni krádeži vášho auta
  2. Výpredaj zásob. Bezpečný nákup s garanciou dodania až k vám
  3. Garmin predstavuje Lily, svoje najmenšie inteligentné hodinky
  4. Babylon Berlín: Najdrahší nemecký seriál
  5. Potravinové intolerancie bude KRAJ riešiť aj tento rok
  6. Viete, ako správne umyť ovocie? Čistá voda stačiť nemusí
  7. Závod zamestnáva 500 ľudí. Tatravagónka v Trebišove má 50 rokov
  8. Spoločnosť BILLA v novom e-booku radí, ako sa stravovovať zdravo
  9. Počas koronakrízy vzrástli obavy z dopadov práceneschopnosti
  10. Za špičkovým produktom na podporu imunity sú talentovaní Slováci
  1. V centre Bratislavy ako na dedine. Ako sa býva v hlavnom meste? 20 066
  2. Zanzibar: Čo treba vidieť v africkom raji 18 866
  3. Viete, ako správne umyť ovocie? Čistá voda stačiť nemusí 18 446
  4. Mozog Penty na kolenách: Aký je Hačšákov príbeh v Pente? 18 109
  5. Sedem najznámejších pyramíd v Mexiku 8 074
  6. SME.sk zaznamenalo rekordný nárast záujmu čitateľov 7 755
  7. Za špičkovým produktom na podporu imunity sú talentovaní Slováci 7 414
  8. Produkujeme viac odpadu, kompostujeme len tretinu 7 335
  9. 10 vecí, pre ktoré sa oplatí navštíviť Dominikánsku republiku 7 312
  10. Ohlúpli sme počas Covid roka? 7 162
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

Hlavné správy zo Sme.sk

Ilustračné foto

Druhú dávku by ste mali dostať do 42 dní.

9 h

Ako vyzerá vakcinácia na Slovensku.

4 h

Neprehliadnite tiež

Ilustračné foto

Zmenili sa aj minimálne odvody.

5 h
Prezident americkej centrálnej banky Jerome Powell.

K zmene by nemalo dôjsť ešte dlhý čas.

7 h

Automobilky po celom svete museli v dôsledku nedostatku čipov upraviť produkciu.

7 h
Logo traderov z WallStreetBets na sociálnej sieti Reddit

Zvyčajne ich cieľmi sú problematické firmy, ktorých akcie stoja pár dolárov.

7 h