Na ťahu sú banky

Zarábanie na nehnuteľnostiach je beh na dlhé trate. Hoci trh v čase boomu lákal na riziko, kríza mnohých zo snáh staviť všetko na jednu kartu vylieči. Vývoj ide v cykloch, všetko je o načasovaní kúpy a dobrom výbere. Hovorí to partnerka a investičná manaž

érka Czech and Slovak Investment Advisors Katarína Lindbergh. Spoločnosť spravuje majetok prvého miestneho realitného fondu - Czech and Slovak Property Fund.

Niektoré realitné fondy v zahraničí, do ktorých dávali peniaze aj fyzické osoby, zmrazujú výbery podielnikov. Na Slovensku sa nič búrlivé nedeje. Dá sa teraz na nehnuteľnostiach vo fonde vôbec zarobiť?

Každý podielnik, ktorý sa rozhodne investovať do realitného fondu, musí byť poučený o tom, že je to dlhodobá investícia. Tu nemožno očakávať špekulatívne, veľmi rýchle výnosy. Pri otvorených aj zatvorených fondoch sa investičné horizonty pohybujú minimálne okolo štyroch, piatich rokov. Rýchle zhodnotenie a zároveň aj likviditu nedosiahnete.

Ak niekto očakával iný vývoj, nie je to aj tým, že doterajší boom miatol ľudí, ktorí uverili, že na nehnuteľnostiach sa dá nielen spoľahlivo, no najmä rýchlo a veľa zarobiť?

Áno, doterajší vývoj možno motivoval neskúsenejších investorov a niektorí neuvážene investovali do nehnuteľností väčší podiel prostriedkov, ako by malo dlhodobo rizikovo vyvážené portfólio investícií obsahovať. Ak chcel niekto špekulovať, jednoduchšie ako cez fond to mal cez priame nákupy, napríklad bytov alebo pozemkov. No na to už potreboval väčšiu sumu peňazí, ešte v korunách rádovo milióny.

Na investovanie prostredníctvom fondu stačilo niekedy aj sto-, dvestotisíc korún (pozn. red. 3300 až 6600 eur) a takýto človek už ako malý podielnik pri zhodnocovaní na boome zarobil. Som presvedčená, že pre človeka, ktorý investoval do nehnuteľností aj cez fond, nepotrebuje svoje peniaze okamžite, je dobré vo fondoch zotrvať. Trh s realitami je cyklická záležitosť, tak ako ekonomika. Ak má dostatočný, nazvime to vankúš na to, aby krízové obdobie vydržal a neobmedzoval sa na spotrebe, je dobré z fondu nevystúpiť. Peniaze sa mu budú aj v budúcnosti zhodnocovať, hoci už nie na takej úrovni, ako doteraz. Desiatky percent to už určite nebudú, inflácia by však mala zostať zachovaná.

Inflácia zachovaná... To platí na tento rok?

Záleží na tom, kto čo kúpil, v akom čase a do akého fondu investoval. Určite sa precenil majetok vo všetkých fondoch a možno sa v niektorom roku ukáže aj strata. No pri dlhodobom investičnom horizonte v priemere aj napriek súčasnej situácii sa môže stať aj to, že inflácia zostane zachovaná, prípadne výnos bude aj vyšší. Veľa závisí od stratégie fondu a kvality jeho spravovania.

Vo vašom fonde síce majú peniaze iba právnické osoby, no zameriavate sa najmä na stredne veľké projekty. Banky hovoria, že ak pôjdu do projektov, budú to takéto a nie tie gigantické. Kedy by takéto projekty mohli začať opäť zarábať?

Naše projekty zarábajú stále. Väčšinu prostriedkov fondu sme zainvestovali v čase, keď ceny ešte boli na oveľa nižších úrovniach ako teraz. Začali sme veľmi konzervatívne - nakupovali sme len dokončené a prenajaté nehnuteľnosti, neskôr sme začali investovať aj do rizikovejších developerských projektov. Jedným z developerských projektov na Slovensku je nákupné centrum Laugaricio v Trenčíne, ktoré sme pred niekoľkými dňami otvárali pre verejnosť už plne prenajaté. Tam sme stavali doslova na zelenej lúke. Na takýchto projektoch sa dalo získať najviac.

Podobne to je s bytmi na Jégého aleji?

Áno, pri bytoch, ktoré sa odpredávajú do vlastníctva, to ani inak nejde. Iba ak by sme napríklad teraz v čase krízy kúpili od iného investora rezidenčný projekt tesne pred dokončením, ktorý má problémy a banka naňho vyvíja tlak, developer to nie je schopný utiahnuť a ponúkne ho na predaj. Nový vlastník takto môže napríklad zmenou konceptu alebo cenovej politiky, prípadne doliatím likvidity projekt zhodnotiť.

Kedy fondy začnú nakupovať, pretože nehnuteľnosti pre ne budú lacné a trh sa opäť pohne?

To nevie nikto. Vie sa len to, že ten čas určite príde. Hlavný impulz musí prísť z financujúcich bánk. Keď si povedia, že projekty, ktoré sú v problémoch, už nebudú ďalej ťahať a čakať, že splnia dohodnuté podmienky financovania, napríklad percento predpredaja alebo prenájmu. Je už len otázka času, kedy banky začnú vyvíjať tlak na tých developerov projektov, ktorí už dlhší čas nedokážu spĺňať zmluvne dohodnuté kritériá financovania. Tí sa potom už budú musieť za nejakú cenu dohodnúť s potenciálnym kupcom. A každému je jasné, že cena núteného predaja bude skôr nižšia.

Budú to teda banky, ktoré zastavený trh budú musieť opäť rozhýbať?

Áno, banky sa dostali pod neuveriteľný tlak svojich manažérov pre riziko, ktorí majú snahu radšej pre istotu neúverovať vôbec, ako podstúpiť čo i len malé riziko pri financovaní istých sektorov. Nehnuteľnosti medzi tieto sektory, žiaľ, taktiež patria. Ak banka nie je ochotná financovať realitný projekt, to je alfa-omega celého biznisu. Banky aj developeri samozrejme doplatili na reálnu ekonomickú situáciu poklesu rastu hospodárstva a s tým spojený pokles disponibilných príjmov obyvateľstva, s tým sa nedá nič robiť. Takže neprebiehajú transakcie, trh je zamrznutý, neexistuje ani cenová hladina, za ktorú by sme povedali: áno, za túto sumu je výhodné kupovať alebo predávať. Predávajúci čakajú, čo urobia kupujúci, kupujúci zasa čakajú na to, čo spravia predávajúci a či klesnú ceny. Ten impulz niekde uprostred musí urobiť finančný sektor, financujúca banka. Je pravdepodobné, že v situáciách nútených predajov to bude predávajúci, ktorý napokon prispôsobí cenu kupujúcemu. Keď si banka vyráta, že riziko je pre ňu akceptovateľné na určitej cenovej úrovni a prejaví opäť ochotu financovať realitné projekty, trh sa rozhýbe.

Hovoríte, že fondy preceňovali. Aký pokles očakávate vy?

Sme zatvorený fond nehnuteľností, túto informáciu nemôžem zverejniť. No je to v súlade s tým, čoho sme svedkami na trhu. Nejde o nejaké závratné čísla. Keďže sme nakupovali prvý projekt už v roku 2005, hodnota portfólia je v súčasnosti vysoko nad jeho nadobúdacou cenou.

Boom teda vyhnal ceny nehnuteľností tak vysoko, že aj keď teraz klesne ich hodnota, aj tak všetci zarobili?

Neplatí to vo všeobecnosti. Nemusí to byť pravda pri iných typoch projektov v iných lokalitách, za iné ceny, s inou štruktúrou nájomníkov. Ocenenie a hodnotu pre kupujúceho ovplyvňuje veľa rôznych faktorov. Zníženie ceny postihne projekty v problémoch a projekty v zlých lokalitách, ktoré majú nejaký deficit. O koľko percent, to nevieme povedať. No nájdu sa aj také projekty, pri ktorých neexistujú dôvody, aby ich ceny poklesli.

Takže úspech bude, keď sa cena udrží...

Niektorým projektom sa môže dariť a ich cena môže aj narásť. Ako príklad môžem uviesť projekty s bývaním v Bratislave. Tých developerov, ktorí by rešpektovali finančné možnosti, a potreby strednej vrstvy, je naozaj málo. Momentálne sú v centre k dispozícií v strednej cenovej hladine na predaj iba štyri realitné rezidenčné projekty, ktoré sú buď dokončené, alebo tesne pred dokončením. Keď záujemca pôjde k predajcovi každého z nich, bývať potrebuje a má naň, vyberie si. Či už podľa lokality, kvality stavby, vybavenosti bytov, stability a povesti developera, alebo podľa výhodnosti zmluvy. Možno developeri týchto štyroch projektov poskytnú individuálne aj malú zľavu, ale ja osobne nijaké zásadné znižovanie cien v tomto segmente neočakávam. Priestor na znižovanie cien vidím napríklad v segmente cenovo luxusných bytov.

V súvislosti s niektorými fondmi sa hovorí o úvahách o zmene stratégie - viac sa zamerať na správu a prenájom. Písal o tom nedávno Trend. Je to pre fond správna voľba?

To je stratégia z núdze. Fondy zväčša majú dlhodobú stratégiu. Ak ju majú zo začiatku postavenú na developmente a v polovici času zhodnocovania ju zmenia na stratégiu držať postavené prenajaté projekty, odrazí sa to na výnosoch. No v súčasnej situácii to v mnohých prípadoch ani inak nejde.

Na developerské projekty nedostanete úver, pokiaľ nesplníte prísne podmienky financovania. Na Slovensku potrebujete niekedy až štyridsaťpercentný predpredaj pre rezidenčný projekt na to, aby ste získali prvú tranžu (pozn. red. prvý prevod) financovania z banky. Ak chcete postaviť nákupné centrum, niekedy potrebujete až päťdesiatpercentný predprenájom. Ako získať takýchto nájomcov, keď už aj oni sami začínajú pociťovať krízu a nechcú povedzme ďalej expandovať? Developerské projekty vzhľadom na súčasný stav vo financovaní jednoducho istý čas nebudú.

Aj verejné fondy, ktoré sú na Slovensku, investovali do prenajatých komerčných nehnuteľností. Nájomcovia pre krízu však môžu chcieť z prenájmov odísť alebo zmenšovať plochy. Budú sa predávať takéto nehnuteľnosti z fondov?

To záleží na konkrétnom projekte. Ak bude nejaký fond donútený niečo predať, nebol by to výhodný predaj. Vzhľadom na dlhodobý investičný horizont by to tak nemalo byť. Ak je spôsob investovania nastavený od začiatku správne a fondy to majú ošetrené tým, že na začiatku majú určité časové obdobie, keď nedovolia podielnikom, aby si svoje peniaze sťahovali, vedia takýmto stratám predchádzať. To, že fondy v Nemecku zatvorili, je určite legálne a pre dobro podielnikov. Najhoršie je spanikáriť. Veď sa môže stať, že sa ekonomika na budúci rok pohne, banky opäť začnú financovať projekty a kúpa a predaj sa rozhýbu. Možno sa záujmy kupujúcich a predávajúcich stretnú na nižšej cenovej úrovni, ale nebudú to nútené predaje. Tie sú najhoršie.

Pri ktorých nehnuteľnostiach je šanca, že sa trh rozhýbe ako prvý?

Na Slovensku je stále ešte potenciál v nákupných centrách v regiónoch, do ktorých sú ochotné a schopné ísť medzinárodné obchodné reťazce. Developer obchodného centra je závislý od nájomcov. Prenajímať len lokálnym obchodníkom v súčasnosti nie je dobrá cesta. Čím väčšia stabilita a kredibilita medzinárodného obchodného reťazca, tým vyššiu hodnotu potom obchodné centrum bude mať pre potenciálneho budúceho kupujúceho projektu.

Pri rezidenčných projektoch je v Bratislave priestor pre menšie a kvalitné projekty určené pre strednú vrstvu v dobrých občiansky vybavených lokalitách so zeleňou, detskými preliezačkami, škôlkou a podobne.

A za skutočne rozumné ceny pre ľudí zo strednej vrstvy, ktorí sú schopní za rozumných podmienok získať hypotéku. Keď niekto s takýmto projektom príde, bude mať vypredané.

Najčítanejšie na SME Ekonomika


Inzercia - Tlačové správy


  1. Na bolesti chrbta pomôžu kúpele
  2. 3 úlohy, ktoré vyrieši minerálna vlna najlepšie
  3. Volkswagen Golf: Viac, než facelift
  4. Plavba východným Stredomorím so slovenským sprievodcom
  5. Hotovosť, internet či karta? Najbezpečnejšie je platenie mobilom
  6. Už ste niekedy jedli v garáži? Tá v Trenčíne stojí za to
  7. Staré Dobré Mexiko: Už vieme prečo východniari chvália Šariš
  8. Objavte netušené možnosti nových firemných kreditných kariet
  9. Najväčšie first moment zľavy končia vo februári
  10. Boj s podvodníkmi stáčajúcimi odometre stojí bazáre státisíce
  1. Projekt "Zvýšenie odborných kapacít v oblasti práce s mládežou"
  2. Malé knedličky, veľké dojmy
  3. Volkswagen Golf: Viac, než facelift
  4. Plavba východným Stredomorím so slovenským sprievodcom
  5. Projekt First Lego League podporila Nadácia Pontis
  6. Klienti majú často pocit, že potrebujú spracovať len projekt
  7. Na bolesti chrbta pomôžu kúpele
  8. Na bolesti chrbta pomôžu kúpele
  9. 3 úlohy, ktoré vyrieši minerálna vlna najlepšie
  10. Svadba v kraji lietajúceho mnícha Cypriána
  1. Už ste niekedy jedli v garáži? Tá v Trenčíne stojí za to 11 255
  2. Hotovosť, internet či karta? Najbezpečnejšie je platenie mobilom 10 987
  3. Staré Dobré Mexiko: Už vieme prečo východniari chvália Šariš 9 034
  4. Boj s podvodníkmi stáčajúcimi odometre stojí bazáre státisíce 6 277
  5. Plavba východným Stredomorím so slovenským sprievodcom 5 318
  6. Najväčšie first moment zľavy končia vo februári 4 696
  7. Prečo majú Slováci stále radšej hypotéku ako prenájom? 4 322
  8. Bezpečné a prestížne bývanie v Bratislave s novým symbolom mesta 3 519
  9. Klasickým gastrolístkom konkuruje už aj nová stravovacia karta 2 793
  10. Objavte netušené možnosti nových firemných kreditných kariet 2 632

Hlavné správy zo Sme.sk

KOMENTÁRE

Pozrite, čo sa stalo na Slovensku, hromží Trump pred kamerami (Komentár Máriusa Kopcsaya)

Preceňovanie utečeneckej témy odpútava pozornosť od úplatkov.

KOMENTÁRE

Férové, ale drsné ultimátum z USA (Schutzov týždeň)

Prečo je balvanom v oku ten iliberál, ktorý nevládne?

EKONOMIKA

Kažimír dostal košom. Sulík odmietol zmenu dlhovej brzdy

Sulík sa stretol s ministrom financií.

ŠPORT

Sagan: Keď idem so Slovákmi, navzájom sa motivujeme

Majstra sveta čaká prvý ostrý štart.

Neprehliadnite tiež

Spor medzi štátom a vysokými školami vyriešia až súdy

Či bolo všetko v poriadku, posudzuje aj Úrad pre verejné obstarávanie. V niektorých prípadoch už dal za pravdu školám.

Analytici z prognóz nepoľavujú, ekonomika má rásť vyše trojpercentným tempom

Analytici komerčných bánk predpovedajú slovenskému hospodárstvu v tomto roku medziročný rast o 3,2 percenta.

Od marca sa menia pravidlá osobného bankrotu, bude dostupnejší

Domáhať sa zbavenia dlhov týmito spôsobmi bude môcť dlžník iba raz za desať rokov.

Osem zásadných zmien v hypotékach, ktoré odštartujú od marca

Kto si málo sporí a príliš často mení zamestnanie, dostane o niečo nižší úver ako doteraz.


Už ste čítali?

Domov NajnovšieNajčítanejšieDesktop