projekty.
Pozemky tvoria v realitnom biznise samostatnú kapitolu. Vývoj cien je až na výnimky plynulejší a nepodlieha takým veľkým výkyvom, ako je to napríklad pri bytoch v mestách.
Pozemok je investícia na dlhé trate. Hovorí to Michal Roth z realitnej kancelárie Lexxus. Veľká časť záujemcov o kúpu pritom podľa neho plánuje kúpený kus zeme využiť na vlastné bývanie.
Vždy menej ako viac
Ak sa obzrieme niekoľko rokov dozadu, v Bratislave, ale aj vo väčších slovenských mestách bolo pozemkov pre rodinné domy, ktoré by mali vhodnú polohu aj infraštruktúru, vždy málo. Vývoj cien pozemkov potom kopíroval záujem o ne. No vo všeobecnosti bez takých extrémnych výkyvov, ako reagovali byty.
Trh sa menil spolu s vlnami investícií - od roku 2006 najdynamickejšie v Bratislave a okolí, a v Trnave. O rok neskôr začali významne rásť ceny pozemkov v Banskej Bystrici, Žiline a Nitre. Vlani v Trenčíne, Prešove a Košiciach. „Rástli ceny najmä pozemkov v mestách a okolitých lokalitách s akceptovateľnou dostupnosťou a infraštruktúrou," povedal Róth na nedávnej diskusii odborného portálu Stavebné fórum.
Odpredaj môže udržať projekty
Kto dnes preberá ponuky na predaj pozemkov v Bratislave a okolí, najčastejšie narazí na nové zóny predpripravené developermi či rôznymi investičnými skupinami. Spolu s krízou ich pribúda. Banky sú pri financovaní projektov opatrnejšie a vyžadujú od developerov vyššie objemy vlastných zdrojov. Aby ich získali a mohli v začatých projektoch pokračovať, niektoré spoločnosti zareagovali na túto skutočnosť rozšírením svojej ponuky o predaj samostatných stavebných pozemkov. Upozornila na to koncom vlaňajška spoločnosť Monari, ktorá stavia obytný komplex v Slovenskom Grobe.
Do svojej limitovanej ponuky v novembri posunula 44 stavebných pozemkov s inžinierskymi sieťami v tomto komplexe. Tento krok sa podľa Moniky Krbaťovej spoločnosti vyplatil. „O pozemky je záujem," hovorí. Tretina už je predaná alebo zazmluvnená.
A Monari stavia ďalej. Ceny pozemkov v Slovenskom Grobe sa vo všeobecnosti pohybujú od 119 do 150 eur za štvorcový meter, v závislosti od toho, či ide o novú lokalitu, novú ulicu, alebo parcelu v zastavanej časti obce.
V lokalitách, kde nastane pretlak ponuky, sa podľa Rótha môžu aj pri pozemkoch vyskytnúť zľavy z cien. Ako príklad uviedol Rusovce či Záhorskú Bystricu. V týchto častiach v súčasnosti predávajú pozemky realitky aj developeri. Ponukové ceny v Záhorskej Bystrici sú zhruba od 140 do 290 eur za štvorcový meter, v Rusovciach je to pri stavebných pozemkoch zhruba od 170 do takmer dvesto eur za štvorcový meter.
Každý developer však nerozpredáva. Veľká časť spoločností celkom odsunula svoje projekty a čaká na lepšiu príležitosť.
O vás, bez vás
Kúpa predpripraveného, a teda právne „čistého" pozemku (nielen od developera), má podobne ako kúpa inej nehnuteľnosti svoje riziká. Mieru rizika zvyšuje aj právna úprava týkajúca sa zápisu vlastníckych práv v katastri nehnuteľností. To, že ste zapísaný ako vlastník, ešte neznamená, že sa nemôžete dostať do problémov.
„Zápis v katastri nehnuteľností negarantuje vlastníctvo pozemku alebo budovy, pretože vlastník zapísaný v katastri, je vlastníkom iba dovtedy, kým sa nepreukáže opak. Neplatný prevod v minulosti môže ohroziť vlastníctvo zapísaného vlastníka," povedala počas spomínanej diskusie advokátka Soňa Hanková, ktorá spolupracuje s právnou kanceláriou Salans.
Nielen veľkí investori, no aj bežní kupujúci by sa mali zaujímať o históriu vlastníctva pozemku. „Je to dôležité aj preto, že podľa platnej legislatívy možno vlastníctvo k nehnuteľnosti stratiť v súdnom spore, ktorého účastníkom nie je vlastník a ktorý vedú tretie osoby. Toto umožnila novela občianskeho súdneho poriadku a na ňu nadväzujúca zmena katastrálneho zákona účinná od pätnásteho októbra," vysvetlila Hanková.
Pozor na poznámky
Do katastra nehnuteľností podľa nej možno v súčasnosti zapísať poznámku o začatí súdneho konania o určení práva k nehnuteľnosti. Táto poznámka je len informatívna a nie je prekážkou prevodu nehnuteľnosti. Významné sú však jej následky pre kupujúceho, ak sa neskôr v spore rozhodne, že v minulosti sa nehnuteľnosť previedla na základe neplatnej zmluvy.
„Podľa novej právnej úpravy je rozsudok o neplatnosti zmluvy záväzný pre každého nového vlastníka nehnuteľnosti, ktorý ju nadobudol v čase, keď bola poznámka o súdnom konaní zapísaná v katastri nehnuteľností. Správa katastra vykoná zmenu a do katastra nehnuteľností automaticky zapíše vlastníka, ktorý bol úspešný v súdnom spore," dodala advokátka.
Najčastejšie chyby
K častým chybám v kúpnych zmluvách patrí nesprávne určenie pozemku ako predmetu kúpy. Vaša zmluva o kúpe nehnuteľnosti však môže byť neplatná napríklad aj vtedy, ak nebolo dodržané predkupné právo.
Ak je predkupné právo, ktoré bolo zriadené dohodou ako vecné právo, porušené, oprávnená osoba môže žiadať predaj nehnuteľnosti od nového vlastníka alebo predkupné právo zostane zachované a bude potrebné ho rešpektovať pri ďalšom predaji.
V praxi sa často porušujú zákonné predkupné práva, ktoré sa nezapisujú do katastra nehnuteľností. Sú nimi napríklad predkupné práva spoluvlastníkov pozemkov. Často sa zabúda, že dodržanie predkupného práva sa vyžaduje aj pri darovaní.
Riziká sa spájajú napríklad aj s kúpou pozemku od vlastníka, ktorý ho nadobudol od obce či od štátu, pričom neboli dodržané všetky špecifické podmienky takéhoto prevodu.
„Osobitné podmienky je potrebné splniť aj keď spoločnosť nadobúda pozemok od svojich spoločníkov alebo akcionárov," hovorí advokátska koncipientka Zuzana Kolenová.
Veľká zľava? Pozor na ňu
Spolu s postupom krízy bude pribúdať prípadov, keď spoločnosť alebo fyzická osoba kúpi pozemok (a v prípade spoločnosti aj celý projekt) od vlastníkov vo finančných problémoch.
Možnosť výhodnej kúpy za cenu a podmienky, na ktoré by inak predávajúci možno predtým nepristúpil, sa zdá byť lákavá.
No ako upozorňuje advokátka Soňa Hanková, kúpnu cenu v takej situácii nemožno posudzovať iba z obchodného a daňového hľadiska, ale aj z právneho hľadiska.
Dôvodom je zákon o konkurze a vyrovnaní. V prípade, ak bude po úspešnej kúpe pozemku vyhlásený na majetok predávajúceho konkurz, konkurzný správca alebo veriteľ môže napadnúť (odporovať) niektoré právne úkony predávajúceho (dlžníka).
To znamená, že ak dlžník predal svoj majetok za cenu podstatne nižšiu ako je obvyklá, kúpna zmluva sa môže stať neúčinnou voči veriteľom dlžníka. „Kupujúci by napríklad bol povinný vydať nehnuteľnosť a svoju pohľadávku na vrátenie kúpnej ceny by si musel uplatniť v konkurznom konaní," vysvetľuje Hanková.
