Developeri lákajú nájomcov do prázdnych kancelárií

Ročné prírastky kancelárií v novostavbách vlani prekonávali rekordy. Dnes sa ich snažia developeri prenajať. V boji o zákazníka sa využíva to, čo je poruke - prázdniny v platení nájomného, odmena v hotovosti za uzatvorenie zmluvy alebo chválenie sa štanda

(Zdroj: www.sxc.hu)

rdmi, v ktorých sa aj tak nik poriadne nevyzná. Každá veľká poradenská spoločnosťmá v každej krajine iné.

Podľa najnovšej správy CB Richard Ellis na konci vlaňajška bolo v Bratislave 1 162 000 štvorcových metrov moderných kancelárskych priestorov. Tento údaj je výsledkom analýzy novovytvoreného fóra poradenských spoločností v realitách Bratislava Research Forum. Štvrtý kvartál priniesol vyše 22-tisíc štvorcových metrov nových kancelárií. Všetky boli v novostavbách.

Kancelárskych priestorov developeri, čo sa týka počtu štvorcových metrov, prenajali v roku 2008 rovnako ako rok predtým - 116-tisíc metrov štvorcových. No stavalo sa viac (dokončilo sa o viac ako štyridsať percent plôch). A preto viac kancelárií zostalo voľných.

Čo stojí, nie je obsadené, pribudnú ďalšie

Miera neobsadenosti vlani vzrástla na takmer deväť percent (CB Richard Ellis uvádza, že to bolo z 8,3 na 8,9 percenta, Colliers International zo 6 na 8,9 percenta). Mimo centra dosiahla viac ako desať až trinásť percent - opäť v závislosti od zdroja.

V tomto roku sa očakáva prírastok v podobe ďalších 150- až 160-tisíc štvorcových metrov, čo je len o niečo menšia plocha, aká pribudla vlani.

O nájomníkov stoja predajcovia veľkých projektov, ktoré majú byť tento rok dokončené. K nim patrí napríklad ďalšia časť Digital Parku, Riverpark, nová etapa bizniscentra na Galvaniho, Emporia Towers či centrum Jarošova. No nájomcov hľadajú aj Eurovea Central, ktorá síce má stáť až v roku 2010, od leta však začala s prenájmom kancelárií. Ďalej aj hotová budova z prvej fáze Lakeside Park či skolaudované nové časti Apollo Business Centrum, ktoré ešte tak ako viaceré iné dokončené projekty stále zostávajú nezaplnené.

Motivačné podľa dôležitosti

Trh sa otočil. Ak ešte pred dvoma rokmi bol problém nájsť si pekné priestory pre kanceláriu, teraz sa voľné štvorcové metre ponúkajú priehrštiami. Nájomné sa síce ustálilo na desať až štrnásť eur za štvorcový meter mesačne v širšom centre a na osem až dvanásť eur mimo centra hlavného mesta, no pri rokovaniach dostali priestor „stimuly".

Patria k nim napríklad viacmesačné prázdniny pri platení nájomného, či hotovostný príspevok do firmy v stovkách tisíc eur v prípadoch, keď na nájomcovi osobitne záleží. A záleží. „Ak chce developer dobre predať budovu, ktorú postavil napríklad realitnému fondu, potrebuje dobrých nájomcov a zaplniť priestory aspoň na 95 percent. Najviac sa cenia nadnárodné stabilné firmy," hovorí vedúci oddelenia kancelárskych priestorov CB Richard Ellis na Slovensku Oliver Galata.

K tvrdému boju medzi tými, ktorí ponúkajú kancelárie na prenájom, prispela finančná kríza. Banky nechcú požičiavať peniaze tak ako v predchádzajúcich rokoch a ak sa má projekt začať stavať, developer potrebuje väčší podiel zmlúv o budúcich nájomných zmluvách, z ktorých už potenciálny nájomca nemôže hneď tak vycúvať.

Nekývnuť na prvú ponuku

Prognózy na tento rok pritom v porovnaní s nedávnym boomom nie sú príliš ružové - CB Richard Ellis odhaduje nárast miery neobsadenosti moderných kancelárskych priestorov na desať percent. Colliers International pripúšťa dvanásť percent.

„Najbližšieho pol roka ešte môžu nájomcovia tieto výhody využívať," odporúča Galata. Ďalšie prognózy sú zatiaľ neisté. Podmienkou je, že nekývnu na prvú ponuku, no urobia si dôkladný výber. S tým pomôže, ak nie poradenská spoločnosť, tak v prípade menších firiem aspoň realitka, ktorá urobí prvý predvýber. Pomoc odborníka sa môže zísť - do nájomného sa zaratúva v každom centre niečo iné. Inak sa môžu merať plochy a aj štandardy, na ktoré sa developer alebo firma, ktorá priestory prenajíma, odvoláva, sa rôznia.

Zneužívané kategórie

Pri ostrom konkurenčnom boji viac ako kedysi záleží na marketingu. Jedným z jeho nástrojov sa stali medzinárodné štandardy. Na to, že sa často zneužívajú a že zákazníkov lákajú na neexistujúce kategórie, poukázal nedávno nestor vo výstavbe bratislavských biznis centier spoločnosť HB Reavis Group. O potrebe bojovať s týmto postupom hovorí aj spoločnosť Quinlan Private Golub, ktorá začala stavať v lete administratívny projekt Emporia Towers v Petržalke.

„V Bratislave za ostatné obdobie pribudlo značné množstvo administratívnych priestorov. Či už nových, alebo zrekonštruovaných.

A stalo sa módou alebo marketingovým prívlastkom prevažne lokálnych spoločností nazývať kategóriou A priestory aj napriek tomu, že kritériá nespĺňajú," vyhlásil Peter Píš z Quinlan Private Golub Slovakia.

„Je pravda, že sa z toho stal marketing. Každý si potom podmienky upraví tak, ako mu vyhovuje," vraví Kristína Havasová, marketingová manažérka CB Richard Ellis. Podľa nej je však korporátnym klientom jedno, či je pri projekte napísaná najlepšia kategória A alebo nižšia B. Aj tak si to sami preveria. „Ak v budove nebude napríklad vzduchotechnika, jednoducho do nej nepôjdu, hoci developer bude vyhlasovať, že jeho priestory sú v kategórii A," dodáva Galata.

Béčko dnes môže byť výhodou

Iné to môže byť u menších, neskúsených klientov, ktorých takéto argumenty môžu v prvom momente ohúriť. No lepšia a hlavne dlhodobejšia stratégia je priznať, že priestory vyhovujú kritériám druhej kvalitatívnej kategórie B a zohľadniť to na cene.

Z nových projektov to tak spravila napríklad spoločnosť GTC, ktorá rekonštruuje objekt na Jarošovej. Dokončená má byť v budúcom roku. Podľa Galatu má klasifikácia štandardov administratívnych priestorov význam len vtedy, ak sa používa len na informatívne účely tak, ako to robia podľa vlastných kritérií poradenské spoločnosti. „Na Slovensku v tom firmy urobili chaos," konštatuje.

No ani v Európe neexistujú univerzálne pravidlá. V jednotlivých štátoch sa líšia a určujú ich nadnárodné realitné spoločnosti. Podrobnú verziu si nechávajú pre vlastné potreby. Okrem iného aj preto, že ide aj o ich know-how. Tak napríklad podľa tabuliek CB Richard Ellis, ktoré využíva pre moskovský trh by v Bratislave, boli iba dve, tri áčkové budovy.

Ponúkať béčkovú budovu však v tomto období nie je neperspektívne. Mnohé firmy teraz prehodnocujú svoje náklady, a preto môžu uprednostniť prenájom lacnejších priestorov. „S tým tak trocha rátame", hovorí Jozef Šimek z GTC. Vybavenosť béčkových budov po rekonštrukcii sa totiž od tých áčkových veľmi nelíši. Developer pritom vie v konkurenčnom boji ponúknuť nižšiu cenu za svoj produkt pri porovnateľných službách.

Najčítanejšie na SME Ekonomika


Inzercia - Tlačové správy


  1. Na bolesti chrbta pomôžu kúpele
  2. 3 úlohy, ktoré vyrieši minerálna vlna najlepšie
  3. Volkswagen Golf: Viac, než facelift
  4. Plavba východným Stredomorím so slovenským sprievodcom
  5. Hotovosť, internet či karta? Najbezpečnejšie je platenie mobilom
  6. Už ste niekedy jedli v garáži? Tá v Trenčíne stojí za to
  7. Staré Dobré Mexiko: Už vieme prečo východniari chvália Šariš
  8. Objavte netušené možnosti nových firemných kreditných kariet
  9. Najväčšie first moment zľavy končia vo februári
  10. Boj s podvodníkmi stáčajúcimi odometre stojí bazáre státisíce
  1. Projekt "Zvýšenie odborných kapacít v oblasti práce s mládežou"
  2. Malé knedličky, veľké dojmy
  3. Volkswagen Golf: Viac, než facelift
  4. Plavba východným Stredomorím so slovenským sprievodcom
  5. Projekt First Lego League podporila Nadácia Pontis
  6. Klienti majú často pocit, že potrebujú spracovať len projekt
  7. Na bolesti chrbta pomôžu kúpele
  8. Na bolesti chrbta pomôžu kúpele
  9. 3 úlohy, ktoré vyrieši minerálna vlna najlepšie
  10. Svadba v kraji lietajúceho mnícha Cypriána
  1. Už ste niekedy jedli v garáži? Tá v Trenčíne stojí za to 11 037
  2. Hotovosť, internet či karta? Najbezpečnejšie je platenie mobilom 10 855
  3. Staré Dobré Mexiko: Už vieme prečo východniari chvália Šariš 8 882
  4. Boj s podvodníkmi stáčajúcimi odometre stojí bazáre státisíce 6 421
  5. Najväčšie first moment zľavy končia vo februári 5 150
  6. Prečo majú Slováci stále radšej hypotéku ako prenájom? 4 502
  7. Plavba východným Stredomorím so slovenským sprievodcom 4 465
  8. Bezpečné a prestížne bývanie v Bratislave s novým symbolom mesta 3 670
  9. Klasickým gastrolístkom konkuruje už aj nová stravovacia karta 2 995
  10. Objavte netušené možnosti nových firemných kreditných kariet 2 765

Hlavné správy zo Sme.sk

KOMENTÁRE

Pozrite, čo sa stalo na Slovensku, hromží Trump pred kamerami (Komentár Máriusa Kopcsaya)

Preceňovanie utečeneckej témy odpútava pozornosť od úplatkov.

KOMENTÁRE

Férové, ale drsné ultimátum z USA (Schutzov týždeň)

Prečo je balvanom v oku ten iliberál, ktorý nevládne?

EKONOMIKA

Kažimír dostal košom. Sulík odmietol zmenu dlhovej brzdy

Sulík sa stretol s ministrom financií.

SVET

Rím hľadá potratových doktorov, cirkvi sa to nepáči

Talianski doktori odmietajú vykonávať interrupcie.

Neprehliadnite tiež

Spor medzi štátom a vysokými školami vyriešia až súdy

Či bolo všetko v poriadku, posudzuje aj Úrad pre verejné obstarávanie. V niektorých prípadoch už dal za pravdu školám.

Analytici z prognóz nepoľavujú, ekonomika má rásť vyše trojpercentným tempom

Analytici komerčných bánk predpovedajú slovenskému hospodárstvu v tomto roku medziročný rast o 3,2 percenta.

Od marca sa menia pravidlá osobného bankrotu, bude dostupnejší

Domáhať sa zbavenia dlhov týmito spôsobmi bude môcť dlžník iba raz za desať rokov.

Osem zásadných zmien v hypotékach, ktoré odštartujú od marca

Kto si málo sporí a príliš často mení zamestnanie, dostane o niečo nižší úver ako doteraz.


Už ste čítali?

Domov NajnovšieNajčítanejšieDesktop