SME
Pondelok, 23. november, 2020 | Meniny má KlementKrížovkyKrížovky

Nehnuteľnosť si pýta svoje

Kúpa, predaj a konečne aj vlastníctvo nehnuteľnosti so sebou nesú povinnosti. Pripravte sa na to, že okrem spolupráce s úradmi vás čakajú rôzne poplatky a hlavne dane. Prevod vlastníctva navyše sprevádzajú riziká. V hre je veľa peňazí.

(Zdroj: www.sxc.hu)

Provízia realitnej kancelárii býva zvyčajne prvým výdavkom, s ktorým sa v praxi stretnete. Ak sa však vôbec rozhodnete využiť sprostredkovateľa. Vlaňajšie zastavenie trhu so sebou prinieslo nahromadenie množstva ponúk, čo najmä kupujúcich láka pustiť sa do realitného dobrodružstva na vlastnú zodpovednosť. Aj mnohí predávajúci po tom, čo na odbyt ich nehnuteľnosti nestačila spolupráca s maklérom a zmluva so sprostredkovateľom im to dovoľuje, neodmietnu „privátnu" ponuku. No hoci ušetríte na provízii, bezproblémový (a bezpečný) prevod vlastníctva si aj tak vyžaduje právnu radu. Okrem poplatkov na katastri je preto vhodné zaplatiť si aspoň za konzultáciu právnika či využiť služby notára.

Prvý na rad prichádza marketing

Pre predávajúceho je prvým krokom stanovenie kúpnej ceny. Je nevyhnutné urobiť si dôkladný prieskum trhu, vyhľadať porovnateľné nehnuteľnosti v aktuálnej ponuke a triezvo prispôsobiť cenu okolnostiam. Dôkladná analýza preto môže trvať aj dlhšie obdobie. Cenu môže určiť aj znalec z odboru stavebníctva.

V ďalšom kroku sa treba zamerať na vyhotovenie objektívneho prezentačného textu s fotodokumentáciou a na následnú propagáciu v občianskej inzercii, na internetových realitných portáloch, prípadne v printových médiách. Ak sa budete držať občianskej inzercie, bude to aj zadarmo.

Ak nasadená ponuka nehnuteľnosti na predaj osloví záujemcov o kúpu, počas nasledujúceho obdobia sa treba pripraviť na obhliadky a v prípade kladného vyjadrenia kupujúceho aj na najdôležitejšiu časť - prevod vlastníckeho práva na kupujúceho. Podstatou úspechu je korektná ponuka. Internet je totiž preplnený cenovo nadhodnotenými nehnuteľnosťami a ceny v inzerátoch málokedy zodpovedajú tomu, za čo sa nehnuteľnosť predá.

Obhliadky môžu trvať dlho. Súčasní kupujúci majú prevahu, môžu si vyberať. A preto zväčša aj vyberajú. Ak niekto príde na obhliadku, už to tak ako kedysi neznamená, že isto kúpi.

Pri kúpe sa realitke ťažko vyhnete

Veľa z uvedeného platí aj pre tých, ktorí sa rozhodli nehnuteľnosť kúpiť.

V tomto prípade sa kupujúci nevyhne kontaktu s realitnou kanceláriu, keďže väčšina predávajúcich zveruje túto úlohu práve im. Informácie, ktoré o nehnuteľnosti uvádza predávajúci alebo realitný maklér, odporúčame dôkladne si preveriť aj z iných zdrojov (pri pozemkoch najmä možnosti pripojenia na siete, prístupovú komunikáciu a podobne).

Skúmajte nielen samotnú nehnuteľnosť, ale aj charakter lokality, občiansku vybavenosť, dopravné ťahy, možnosti spoločensko-kultúrneho a športového vyžitia a podobne. To sú tiež faktory, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti. Oslovenie susedov predávajúceho alebo opakovaná obhliadka nehnuteľnosti za prítomnosti odborníka nie je vôbec zvláštnosťou.

Varovné signály

Mimoriadne opatrný treba byť, ak je cena nehnuteľnosti nižšia ako pri iných, porovnateľných objektoch, ak je nehnuteľnosť voľne dostupná (pozemky), kde netreba prekonávať prekážky, ďalej ak predávajúci bezpodmienečne žiada úhradu celej kúpnej ceny pri podpise kúpnej zmluvy a nesúhlasí s vinkuláciou v banke alebo u notára, alebo ak vás rýchlo „tlačia" do podpisu zmluvy.

Mylný je názor, že ak je list vlastníctva „čistý" a nie je na ňom zapísaná ťarcha alebo obmedzujúca poznámka, tak nehnuteľnosť je bezproblémová a kupujúci sa nemá čoho obávať.

Právna chyba môže súvisieť s problémovými prevodmi z minulosti a nový vlastník tak o svoju nehnuteľnosť môže prísť. Treba si uvedomiť aj to, že mnohí podvodníci majú dôkladné znalosti súvisiacich právnych predpisch, dokonale ovládajú proces, ktorým kataster povoľuje vklad, poznajú legislatívne medzery, medzery v činnosti katastra, realitných kancelárií a najmä to, ako ich využiť vo svoj prospech. Ak sa aj rozhodnete kúpiť či predať nehnuteľnosť bez asistencie realitného sprostredkovateľa, neváhajte a požiadajte osobu s právnickým vzdelaním, aby vám pri prevode nehnuteľnosti poskytla odbornú pomoc. Škoda, ktorá by vám mohla vzniknúť, je mnohonásobne vyššia ako poplatok za takúto pomoc.

Právne minimum

Keďže kupujúci sa nestáva vlastníkom nehnuteľnosti už pri podpise zmluvy, ale až v okamihu, keď kataster vklad povolí, veľkú pozornosť treba v kúpnej zmluve upriamiť na spôsob úhrady kúpnej ceny. Aby sa predišlo nedorozumeniam, malo by zo znenia zmluvy byť jasné aj to, kto uhradí náklady súvisiace s prevodom (odmenu za právnu pomoc, katastrálne poplatky, poplatky za osvedčenie podpisov, znalecký posudok). Keď kataster vklad povolí, vhodné je o odovzdaní nehnuteľnosti spísať protokol.

Makléra si preverte

Ak sa vám zdá proces prevodu nehnuteľnosti náročný a rozhodnete sa využiť služby realitnej kancelárie, buďte pri jej výbere obozretní, odbornosť maklérov si preverte aj tak, že si necháte dôkladne vysvetliť celý proces kúpy či predaja nehnuteľnosti. Každý realitný maklér musí vedieť objasniť mechanizmus realitného obchodu vrátane bezpečnej úhrady kúpnej ceny, katastrálneho konania a upozorniť vás aj na daňové povinnosti.

Mal by vám povedať aj to, kedy budete od platenia dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti oslobodení. A napokon, vzhľadom na veľké množstvo realitných podvodov, ktoré sa v praxi stále vyskytujú, vedieť včas odhaliť možné riziko a s dostatočným predstihom vás pred ním ochrániť. Nízkou odbornosťou makléra vám môže realitná kancelária spôsobiť výraznú finančnú škodu.

Pri preverovaní realitnej kancelárie vám pomôže aj pohľad do obchodného či živnostenského registra. V neposlednej miere aj to, či maklér absolvoval základné i špeciálne školenia.

Dve až šesť percent z obchodu

No služby skutočne dobrej realitky môžu byť na nezaplatenie. Okrem toho, že skúsený maklér vie rozoznať podvodníkov a ovláda celý proces kúpy, platíte aj za to, že ste ušetrení mnohých činností. Súčasné provízie sa pohybujú od dvoch do šiestich percent ceny prevádzanej nehnuteľnosti. Keďže v čase krízy a malého počtu ukončených obchodov si aj maklér chce byť istý, že svoju prácu dostane zaplatenú, môže vás motivovať na uzatvorenie exkluzívnej zmluvy. Bonusom pre klienta je nižšia hranica provízie. No ten sa zaväzuje, že obchod v dohodnutom časovom úseku sprostredkuje výhradne len zmluvná realitná kancelária. Tak či onak, v zmluve treba vždy písomne podchytiť nielen výšku provízie, ale aj to, čo zahŕňa.

Súčasná konkurencia medzi realitkami vedie nielen k prečisteniu trhu, keď v práci pokračujú len tie firmy, ktoré sa pripravili a svoju profesiu berú vážne, ale aj k rozšíreniu ponuky služieb. Okrem tradičnej spolupráce so znalcami či s právnikmi vám môžu zabezpečiť aj stavebnú firmu na výstavbu domu či obnovu, alebo prípravu na rekonštrukciu kúpeného staršieho bytu, zabezpečia odhlásenie či prihlásenie energií a sťahovaciu službu.

Dane pri predaji

Zdanenie príjmov z predaja nehnuteľnosti upravuje zákon o dani z príjmov. Príjem z predaja nehnuteľnosti môže, ale nemusí byť predmetom zdanenia.

Ak predávate byt alebo obytný dom s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov (aj obytný dom s jedným alebo dvoma bytmi je byt), príjem bude oslobodený v plnej výške, ak splníte zákonnom stanovené podmienky. Prvou je trvalý pobyt v nehnuteľnosti najmenej po obdobie dvoch rokov bezprostredne a nepretržite pred predajom (neplatí pre nehnuteľnosti v obchodnom majetku). Druhou je najmenej päťročné obdobie vlastníctva. Táto podmienka na oslobodenie sa týka aj iných druhov nehnuteľností, ako je byt - platí napríklad pre garáže, chaty, pozemky či lesy.

Päťročné obdobie vlastníctva sa pri prevode vlastníctva kúpou a predajom ráta odo dňa právoplatného povolenia vkladu do katastra nehnuteľností. Pri vydražení dňom udelenia príklepu. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorú ste nadobudli vlastnou výstavbou alebo vám ju postavila firma, rozhoduje deň právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia alebo deň pridelenia súpisného čísla. Ak ide o nadstavbu alebo o prístavbu, vlastníctvo sa ráta od nadobudnutia pôvodnej nehnuteľnosti.

V prípade, že nie ste oslobodení od dane, príjem z predaja nehnuteľnosti musíte uviesť do svojho daňového priznania. Za príjem sa považuje rozdiel medzi nadobúdacou cenou, preukázateľnými výdavkami na jej predaj (vrátane platby pre makléra, poplatkov v katastri či výdavkov na inzerciu) a cenou dosiahnutou pri predaji. Spolu s ostatnými príjmami sa zdaňuje19 percentami. Stratu z predaja nie je možné vykázať, je neupotrebiteľná. Ak napríklad kúpite za 66-tisíc eur a predáte za 33-tisíc eur, do priznania uvediete príjem 33-tisíc eur a výdavky 33-tisíc eur.

Ak predávate pozemok, ktorý vlastníte napríklad šesť rokov a novostavbu na ňom postavenú jeden rok, odporúča sa stanoviť v zmluve osobitne cenu pozemku a osobitne cenu stavby, nikdy nie sumárne (z dôvodu oslobodenia pozemku).

Zdanené vlastníctvo

Daň z nehnuteľnosti patrí k miestnym daniam a platí sa každý rok. Nepriznáva sa na daňovom úrade, ale v obci, ktorá ju vyrubí a ktorej ju aj zaplatíte.

Prvou povinnosťou, ktorú má nový, ale aj starý vlastník (ten čo predáva), je ohlasovacia povinnosť. Do tridsiatich dní od zmeny vlastníctva sú obaja povinní oznámiť túto zmenu obci - jeden oznámi, že kúpil, druhý, že predal.

Na túto povinnosť sa v praxi často zabúda, hoci hrozia sankcie, a to najmenej 6,63 eura, ak ide o fyzickú osobu.

Po nadobudnutí nehnuteľnosti (ale aj pri každej zmene - napríklad pri nadstavaní rodinného domu), je každý vlastník povinný vždy do konca januára podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností. Podáva ho a daň platí vždy ten vlastník, ktorý je zapísaný v liste vlastníctva k 1. januáru. Kto teda kúpi nehnuteľnosť tento rok, po ohlasovacej povinnosti do 30 dní musí ešte raz ísť na obec (v Bratislave na magistrát) začiatkom budúceho roka a podať daňové priznanie. Takisto aj daň zaplatí až na budúci rok.

Ďalšie povinnosti (registrácia na daňovom úrade, priznávanie a zdaňovanie príjmov, prípadne aj odvádzanie DPH) vás čakajú vtedy, ak nehnuteľnosť prenajmete.

Poplatky a dane pri kúpe či predaji nehnuteľnosti

> Realitná kancelária

Provízia za komplexné služby vrátane vyhľadania až do vydania listu vlastníctva: zvyčajne dve až šesť percent z ceny prevádzanej nehnuteľnosti, zavedené realitky pri príprave zmlúv spolupracujú s právnikmi.

> Notár

Výkonom notárskej činnosti je aj spisovanie a vydávanie listín o právnych úkonoch. Výhodou je, že každá notárska zápisnica sa v deň jej vyhotovenia ukladá v elektronickej podobe do Notárskeho centrálneho registra listín. Nedá sa teda antidatovať ani inak meniť. Notárske zápisnice môžu byť o. i. priamo vykonateľné. Zmluvné strany si môžu dohodnúť priamu vykonateľnosť notárskej zápisnice, a tak sa vyhnúť súdnemu konaniu. Takúto notársku zápisnicu je možné priamo predložiť súdnemu exekútorovi ako exekučný dôvod.

Výška odmeny, ktorú určuje štát, závisí od hodnoty prevádzanej nehnuteľnosti

- tvorí základ na výpočet odmeny:

  • z prvých 3319,39 eura základu 1 %,
  • z presahujúcej sumy až do 16 596,96 eura základu 0,7 %
  • z presahujúcej sumy až do 33 193,92 eura základu 0,5 %
  • z presahujúcej sumy až do 99 581,76 eura základu 0,3 %
  • z presahujúcej sumy až do 663 878,38 eura základu 0,1 %
  • z presahujúcej sumy až do 1 659 695,94 eura základu najmenej 16,60 eura 0,05 %

Suma nad 1 659 695,94 eura sa do základu nezapočítava. Ak nemožno základ určiť, alebo ak ho možno určiť len s nepomernými ťažkosťami, je odmena vo výške 66,39 eura.

> Advokát

Advokát je jedinou oprávnenou osobou na poskytovanie právnych služieb na území Slovenskej republiky. Právna služba obsahuje v prípade vyhotovenia zmluvy o prevode nehnuteľností nielen samotné vyhotovenie zmluvy o prevode nehnuteľností v súlade so zákonom, ale aj zodpovednosť za škodu, ktorá by mohla vzniknúť v súvislosti s poskytnutou právnou službou. Advokát ručí za svoje služby celým svojím majetkom.

Odmena advokáta je predmetom dohody medzi advokátom a klientom. Ak sa nedohodnú, tak odmena advokáta sa rovná tarifnej odmene podľa vyhlášky vydanej ministerstvom spravodlivosti.

Základná sadzba odmeny za jeden úkon právnej služby podľa vyhlášky z tarifnej hodnoty je

  • do 165,97 eura 16,60 eura,
  • nad 165,97 eura do 663,88 eura 16,60 eura + 1,66 eura za každých aj začatých 33,19 eura prevyšujúcich sumu 165,97 eura,
  • nad 663,88 eura do 6638,78 eura 41,49 eura + 9,96 eura za každých aj začatých 331,94 eura prevyšujúcich sumu 663,88 eura,
  • nad 6638,78 eura do 33 193,92 eura 220,74 eura + 16,60 eura za každých aj začatých 1659,70 eura prevyšujúcich sumu 6638,78 eura,
  • nad 33 193,92 eura 486,29 eura + 6,64 eura za každých aj začatých 3319,39 eura, prevyšujúcich sumu 33 193,92 eura

> Kataster

List vlastníctva na právne účely 8,00 eura

List vlastníctva informatívny 3,00 eura

Identifikácie parciel, kópie z katastrálnej mapy, originálu listu vlastníctva 8,00 eura

Vydanie 2. a ďalšieho rovnopisu verejných listín 3,00 eura

Vydanie kópie geometrického plánu 3,00 eura

Vklad do katastra nehnuteľností 66,00 eura

Vklad do katastra nehnuteľností do 15 dní 265,50 eura

> Kolky

Kolkové známky sa vydávajú v týchto hodnotách: 0,5 eura (oceľovomodré),

1, 3 a 5 eur (fialové), 10 a 20 eur (trávovozelené), 50 eur (oranžové),

100 eur (čiernohnedé).

> Daň z príjmu

Platí sa 19 percent, zákon určuje oslobodenia, odvádza sa z rozdielu medzi nadobúdacou cenou a preukázateľnými výdavkami spojenými s predajom a cenou z predaja.

> Daň z nehnuteľnosti

Určuje ju samospráva, v Bratislave magistrát vo všeobecne záväznom nariadení. Ročná daň z bytov v najdrahšom pásme hlavného mesta je 0,399 eura za každý aj začatý m2 podlahovej plochy.

Zdroj: Slovenská advokátska komora, vyhláška č. 557/2008, Notárska komora SR, Úrad geodézie, kartografie a katastra nehnuteľností, Slovenská pošta, daňový poradca, www.bratislava.sk

(Milan Matejička a Mojmír Plavec sú lektori Slovenskej realitnej akadémie, Dagmar Bednáriková je daňová poradkyňa).

Skryť Vypnúť reklamu

Najčítanejšie na SME Ekonomika

Inzercia - Tlačové správy

  1. Vyšperkujte Vianoce - tipy na vianočné darčeky
  2. Vianočnú edíciu kávy Starbucks tento rok kúpite už aj v obchode
  3. Rozbiehať biznis v čase korony? Ide to
  4. Neberieme štúdium športovo, ale športujeme
  5. Investície s fixným ročným výnosom 5,5 % - 8 %
  6. Budíte sa počas spánku? Toto sú hlavné príčiny
  7. Nástrahy online vyučovania, o ktorých sa nehovorí
  8. Predplatená telefónna karta s kreditom 10 € v denníku SME
  9. Kaufland na Slovensku testoval novinku, ktorú zavádza v Európe
  10. Mercedes-Benz EQV je elektrické riešenie všestranného vozidla
  1. Imunitnú bombu do tela dostanete vďaka Vitaglucanu
  2. Get our subscription and support the Online Charity Auction
  3. Ako overiť či máte aktívny druhý pilier?
  4. Kurzarbeit – then, now and tomorrow
  5. Fanshop HC Košice prichádza s novinkami
  6. Nástrahy online vyučovania, o ktorých sa nehovorí
  7. Kaufland na Slovensku testoval novinku, ktorú zavádza v Európe
  8. Rozbiehať biznis v čase korony? Ide to
  9. Vianočnú edíciu kávy Starbucks tento rok kúpite už aj v obchode
  10. Predplatená telefónna karta s kreditom 10 € v denníku SME
  1. Budíte sa počas spánku? Toto sú hlavné príčiny 30 670
  2. Bezpečná dovolenka v exotike: Maldivy sú prešpikované zážitkami 10 579
  3. Príbehy vyhorených, tandem okolo Bödöra a nová trať v Bratislave 9 992
  4. Oslávte nový rok v teple: Cestujte na Zanzibar úplne bezpečne 9 386
  5. Novodobý slovenský Baťa. Zamestnancom stavia domy 9 298
  6. Učiteľka roka 2018: Koľko času by malo dieťa tráviť za počítačom 8 980
  7. Čo ovplyvňuje chuť kačacieho mäsa? Tieto dve veci 8 967
  8. Viete, aká je skutočná cena smartfónu? Číslo vás prekvapí 8 792
  9. Kaufland na Slovensku testoval novinku, ktorú zavádza v Európe 8 715
  10. Ako nahradiť fosílne palivá geotermálnou energiou? 8 557
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu
Skryť Vypnúť reklamu

Hlavné správy zo Sme.sk

Predseda SaS a minister hospodárstva Richard Sulík, predsedníčka Výboru NR SR pre zdravotníctvo Jana Bittó Cigániková a podpredseda SaS a minister školstva Branislav Gröhling.
Dobré ráno

Dobré ráno: Kedy advokáti pracujú zadarmo

Vznikol u nás prvý pro bono rebríček.

Stĺpček Jakuba Fila

Figa borová v podaní Igora Matoviča

Krajina si zaslúži mať príčetného premiéra.

Jakub Filo.

Neprehliadnite tiež

Ilustračné foto.
Martin Miler

Doležal: Otvorenie zimnej sezóny v lyžiarskych strediskách stále nie je isté

Rezort dopravy má vypracovaný plán a čaká na vyjadrenie odborníkov.

Minister dopravy a výstavby SR Andrej Doležal.

Kvalitný plán obnovy si vyžaduje čas. Ale tomu Fico nerozumie, odkázal Heger

Minister financií reagoval na kritiku predsedu Smeru na absenciu plánu obnovy pre EÚ.

Minister financií Eduard Heger na tlačovej konferencii o národnom reformnom pláne.