na menej majetných ľudí. Musia si zvyknúť na dôslednejšie kalkulácie a vystačiť z nižších marží. Tadiaľ totiž vedie cesta k prežitiu.
Nádejou sú menej majetní Nedôvera a neistota - to sú hlavné faktory, ktoré dnes vplývajú na realitný trh. Boj o záujemcu o byt sa preto sústredí na to, ako ho presvedčiť, že cena je správna, že je developer dosť silný, aby projekt dokončil a že banky plánovanú výstavbu aj napriek dnešnej prieberčivosti podporili či podporia.
Ak developeri neradi priznávajú, že sa pri niektorých projektoch museli uchýliť k zľavám a benefitom, má to svoje dôvody. Kupujúcim totiž signalizujú, že za darčekmi môže prísť zlacnenie. A nik predsa nechce kúpiť drahšie ako musí.
Obavy pretrvávajú
Keď sa začalo hovoriť o kríze, rýchlo nastúpilili obavy. Už na jar čiastočne utlmený bratislavský trh s bývaním zaliala prvá všeobecná vlna paniky, či neskrachujú banky. "Dnes už to, našťastie, nikto nerieši," hovorí riaditeľka Bond Reality Daniela Danihelová- Rážová.
Po tejto obave rýchlo nasledovali ďalšie. Kupci si začali klásť otázky: Je investor dostatočne silný, aby stavbu, do ktorej dám peniaze skutočne dokončil? Je práve teraz vhodný čas, aby som podpísal zmluvu a nepreplatil? Najmä na tú druhú nik doteraz jednoznačne nevie odpovedať. Tak, ako banky nie sú jednotné pri prognózach cien úverov ani v predpovediach ďalšieho vývoja cien nehnuteľností, tak sa aj ľudia z realitného biznisu nezhodnú. Často dokonca bez ohľadu na to, aké sú ich záujmy.
Nevyvážená ponuka
Bratislavský trh rezidenčných nehnuteľností zatiaľ stále hýri ponukou. Čoraz viac je však zrejmé, že nevyváženou. Bývanie za cenu okolo päťdesiattisíc korún za meter štvorcový vrátane DPH (1 660 eur) treba hľadať lupou, a len na predmestí v podobe holobytov.
Častejšie sú projekty v takzvanej strednej cene - okolo 70-tisíc korún (2 320 eur) a viac za meter štvorcový.
Cena bytov označovaných prívlastkom "pre náročných" (niekedy sú luxusné len cenou, niekedy aj vybavením a kvalitou stavby) začínajú na sumách približne od stotisíc korún (3 320 eur) za meter štvorcový. Pred piatimi rokmi sa pritom ceny nových bytov vrátane dane začínali na úrovni okolo 35-tisíc korún.
Všetci nemajú na luxus
Ako prvým kríza poškodila imidž luxusným a veľmi drahým nehnuteľnostiam. Ako povedal koncom novembra na konferencii Real Estate Market Peter Danihel z Bond Reality, klienti drahých bytov od stotisíc korún za meter štvorcový sa vytratili už na jar.
Je zrejmé, že byty z novostavieb, ak sa majú aj napriek kríze predávať, musia byť určené niekomu celkom inému.
Podľa Tomáša Krčulu z poradenskej spoločnosti Colliers International, budúcnosť majú projekty pre strednú, prípadne až nižšiu príjmovú vrstvu obyvateľstva. "Určiť hranicu, kde sa začína jedna a pokračuje druhá z týchto vrstiev, nie je jednoduché," hovorí.
Vábenie na zisk
Túto skupinu kupujúcich podľa Krčulu veľká časť developerov v minulosti jednoducho podcenila. Dôvodom bolo uprednostnenie projektov, ktoré sľubovali vyššie marže, a teda aj vyšší zisk.
"Na Slovensku je to iné ako vo vyspelých európskych krajinách. Treba si uvedomiť, že kúpyschopnosť obyvateľstva, ktorá tu existuje, nie je na takej úrovni, aby si tu mohlo niekoľko desiatok tisíc ľudí dovoliť byt v luxusnej triede," vraví Krčula. Dokonca je veľmi otázne, ako sa v budúcom roku budú správať ľudia v súčasnej strednej cenovej skupine projektov.
"Kupujúci pre tieto projekty sú zastúpení skôr ľuďmi na manažérskych pozíciách. Treba si však uvedomiť, že väčšina zahraničných spoločností, ktoré tu majú pobočky, si spravidla privezú svojich expertov a tí si byty nekupovali, ale prenajímali," vysvetľuje. Domáci, ktorí začali pracovať v službách zahraničných spoločností, sa do strednej skupiny dostávajú len teraz a sú svojim spôsobom ovplyvnení globálnou krízou. Výsledkom je momentálna disproporcia medzi tým, po čom je skutočný dopyt a tým, čo sa v bývaní ponúka.
Aká je dobrá cena
Hlavnú súčasť potenciálneho dopytu po bývaní v Bratislave tvoria a budú tvoriť nové rodiny a ľudia, ktorí z iných regiónov Slovenska dochádzajú do Bratislavy pracovať. Podľa údajov z Colliers International na bratislavskú hlavnú stanicu pricestuje dennodenne viac ako dvadsať či dokonca tridsaťtisíc ľudí. Bratislava má síce oficiálne okolo štyristo tridsať tisíc obyvateľov, od pondelka do piatku sa však v nej zdržuje až viac ako šesťsto - šesťstopäťdesiat tisíc ľudí, ba odhaduje sa, že niekedy aj vyše sedemstotisíc. Tí všetci by možno v hlavnom meste chceli bývať, priniesť si so sebou rodiny tam, kde majú prácu.
No developeri by im museli ponúknuť bývanie za pre nich prijateľnú sumu. Žiaľ, takáto ponuka je momentálne nedostatočná. Podľa experta z poradenskej spoločnosti Colliers International len ťažko určiť, koľko by títo ľudia boli ochotní a schopní za bývanie zaplatiť. Pre mnohých z nich by to mohla byť čiastka okolo štyridsať najviac päťdesiattisíc korún (1 330 najviac 1 660 eur) za meter štvorcový bez DPH. Ich možnosti však určite majú bližšie k štyridsiatim tisícom ako k päťdesiatim.
"Možno aj to je veľa peňazí, no ťažko si predstaviť, že by v Bratislave dokázal niekto ponúknuť byt za nižšiu cenu napríklad 30 alebo 35-tisíc korún (996 alebo 1 162 eur) bez dane," mieni Krčula. Podľa neho tomu bránia veľmi vysoké vstupné náklady.
Podľa Rážovej v Bratislave prežijú projekty s bytmi za cenu od 60-tisíc korún (1 992 eur) na meter štvorcový s daňou. Podmienkou sú však malé výmery. Také, ktoré sú podobné napríklad petržalským bytom a na ktoré sú Bratislavčania zvyknutí.
"Ľudia chcú trojizbový byt, ktorý má sedemdesiat metrov štvorcových, ale chcú ho v novostavbe," hovorí. Absolútna cena, ktorú sú kupujúci ochotní akceptovať za byt je okolo troch a pol až do piatich miliónov korún (116 až 166-tisíc eur).
Znížili, znížia alebo nie?
Akcie, ktoré v súčasnosti ponúkajú developeri, ľudia z branže zatiaľ nepovažujú za zlacnenie, skôr za marketingové nástroje. "Nie sú také reálne, ako sa prezentuje. Treba ísť na predajné miesto a nechať si vyrátať konečnú cenu bytu," radí Rážová.
"Vianočné akcie nespôsobila kríza, ale fakt, že máme nešťastne nastavené projekty, kde developer neodhadol dopyt na trhu," povedal na margo nedávneho zníženia cien luxusných bytov na nábreží Dunaja Jozef Šimek z developerskej GTC Group. "Nemyslím si, že developeri plošne znížia ceny novostavieb," hovorí Šimek. Akonáhle by to urobili, opäť by sa z trhu stratila dôvera a zlacnenie by paradoxne vyvolalo ďalšie zmrazenie.
Podľa Rážovej, cesta ako presvedčiť klienta aby dôveroval vedie cez garancie finančnej sily developera a cez splátkové kalendáre. "Sú to práve splátkové kalendáre, ktoré záujemcom o kúpu ukážu, kto ide a kto nejde stavať z peňazí klientov," mieni.
Čakajme aj zdražovanie. Neskoršie Do budúcnosti väčšina developerov aj realitných maklérov predpokladá stabilizáciu cien nových bytov. Zlacnieť by podľa nich mali len tie, ktorých investori neodhadli nastavenie pre cieľovú skupinu, neobstoja v konkurencii a dostanú sa do problémov.
"Budú projekty, ktoré cenovo zo stredného segmentu poklesnú do nižšieho. Ich developeri budú musieť splniť podmienky bánk na väčší predpredaj bytov, banky môžu pohroziť predčasným splatením úveru. Ceny sa nebudú znižovať len v luxusnom segmente, o ktorom sa najviac hovorí. ale aj v iných projektoch," predpovedá Krčula. Pravdaže, všetko bude závisieť aj od toho, akú maržu na konkrétnom projekte developer má a či bude môcť zo svojho zisku zľaviť.
Postupom času sa začína čoraz viac črtať aj následný scenár, ktorý hovorí o novej vlne zdražovania, prípadne zdravého rastu. "Prísne podmienky bánk môžu trvať len dočasne a tí najsilnejší dostanú iné podmienky. Terajšie obmedzenia môžu spôsobiť, že neskôr nebudú projekty na trhu a je zrejmé, čo urobia investori, ktorí na trhu zostanú. Boli by blázni, keby znižovali ceny. Skôr ich pri novostavbách zvýšia," mieni Rážová.
"Raz príde aj čas, keď dopyt opäť preváži a nehnuteľnosti budú znovu drahšie. Otázne je, kedy to bude. Najbližších šesť až osem mesiacov to podľa mňa nehrozí," hovorí Krčula.
Projekty, ktoré sú už rozpracované a na ktoré už sú úverové zmluvy podľa neho súčasnú ponuku nielen pokryjú, ale budú stačiť aj na to, aby prinútili developerov začať bojovať o klientov. Šimek z GTC odhaduje, že ďalší boom by mohol nastať až o poldruha až dva roky. Dovtedy realitný trh zostane výhradne trhom, kde bude diktovať zákazník.
Prežijú len silní
Hoci sú prognózy cenového vývoja zatiaľ málo konkrétne na to, aby sa podľa nich dalo pri kúpe bývania orientovať, jedno je zrejmé: trh novostavieb v Bratislave je súdený pre silné developerské skupiny.
Nielen Slovensko, ale celú Európu čaká vlna akvizícií, keď silné skupiny budú kupovať projekty od menších spoločností, ktoré sa teraz dostávajú na trh za ceny prijateľnejšie ako pred rokom. Podľa Šimka meniť majiteľov nebudú len projekty, ale celé firmy.
"Už teraz sú zrejmé snahy developerov hromadiť čo najviac prostriedkov v hotovosti," hovorí Krčula z Colliers. Prvým dôvodom je, že sa potrebujú sami zabezpečiť. Druhým vyčkávanie, že sa projekty iných, slabších konkurentov dostanú do problémov. Pre tých silnejších to bude ten najlepší čas pre nové akvizície lacných a pritom aj dobrých projektov, pozemkov či celých lokalít a posilňovanie vlastných pozícií.
Diskusie o budúcnosti, cenách a zmenách na rezidenčnom trhu sa nevyhýbajú ani ďalším krajinám.
V susednom Česku objem obchodov na realitnom trhu do októbra tohto roka medziročne poklesol o tridsať percent. Útlm sa najviac prejavuje na nehnuteľnostiach v strednej cenovej kategórii medzi dvomi až šiestimi miliónmi českých korún. Informovala o tom Česká komora realitných kancelárií.
Ceny však podľa komory plošne neklesajú a vraj nie je na to dôvod ani v budúcnosti. "Stagnácia spôsobila, že z realitného trhu odišli špekulanti. Preto rátame s tým, že vývoj má mierne rastúcu tendenciu a nie je dôvod sa domnievať, že by ceny nehnuteľností mali dramaticky klesať," povedal výkonný riaditeľ komory René Hradecký.
Špekulantov ubudlo okrem iného najmä preto, že banky pre krízu obmedzili prístup k stopercentným hypotékam. Porovnanie s uplynulým rokom komora navyše považuje za nie príliš hodnoverné, keďže rok 2007 bol z hľadiska objemov obchodov s bytmi a ďalšími nehnuteľnosťami rekordný. "Náš odhad je, že sa obchody tohto roku vrátia k štandardom z rokov 2005 a 2006," povedal Hradecký.
Ako doplnil Karel Dudych z poradenskej spoločnosti Jones Lang LaSalle, plošný pokles cien nehnuteľností v Českej republike nemožno očakávať aj preto, že v minulosti nerástli skokovo o stovky percent ako napríklad v pobaltských krajinách alebo v Rumunsku, ale len mierne o desať až pätnásť percent ročne.
