Kríza ušetrila developerom straty

Kancelárskych priestorov v hlavnom meste už bolo naplánovaných toľko, že aj keby neprišla kríza, ťažko by sa prenajali. Súčasný vývoj, ktorý núti developerov prehodnocovať projekty tak paradoxne ochránil trh. V bývaní kríza môže naštartovať nájomný sektor

. Investori si cez prenajaté byty môžu hradiť aspoň časť nákladov na tie nepredané. Hovorí to Rastislav Badalík, konateľ Bischoff Et Compagnons, ktorá sa na Slovensku zaoberá poradenstvom.

Na jednej konferencii ste povedali, že finančná kríza developerov zachránila pred veľkými finančnými stratami a ich samými. V akom zmysle?

Povedal som, že mnohých, nie všetkých. Myslel som pritom na developerov kancelárskych priestorov, hoci priznávam, že je to trochu pritiahnuté za vlasy. Pred rokom 2007 sa prenajalo v Bratislave päťdesiat až šesťdesiattisíc metrov štvorcových. Vlaňajší rok bol rekordný - prenajalo sa až 120-tisíc metrov štvorcových. Aj tento rok sa odhaduje ako silný, prenajať by sa malo ďalších sto až sto dvadsať tisíc metrov štvorcových kancelárií. Ako by sa vyvíjal prenájom v ďalších rokoch, to by bolo vzhľadom na rozsah ponuky otázne. A je jedno, či by prišla finančná kríza alebo nie.

Prečo?

Väčšinou po dobrých rokoch prichádzajú horšie. Ak by kríza neprišla a slovenské hospodárstvo by napredovalo podľa očakávania, dopyt by aj tak poklesol. Pritom ďalšie veľké množstvo kancelárií je vo výstavbe. Ak sa v rokoch 2009 a 2010 dokončia len tie, ktoré sa dnes už stavajú, pribudne 360-tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch iba v Bratislave. To by znamenalo zvýšenie zhruba o tretinu. V pláne bolo ďalších stotisíc metrov štvorcových a tých developerov, ktorí ich chceli začať stavať kríza v podstate uchránila pred nimi samými. Pred finančnými stratami však ochránila aj tých, ktorí už kancelárie ponúkali, pretože ak by sa nič nestalo, ponuka by bola obrovská.

Vidíte to tak napríklad aj v Košiciach? Tie mali mať najväčší boom ešte pred sebou.

Aj v Košiciach je pripravených veľa projektov. No situácia je tam úplne iná. Kancelárske priestory v Košiciach na rozdiel od Bratislavy chýbajú. Tie, čo sú, kvalitou už nevyhovujú požiadavkám nájomcov. Podľa mojich prepočtov je tam pripravených na výstavbu okolo stotisíc metrov štvorcových.

Ak má byť dopad krízy na kancelárie najhorší, ako to vidíte v iných oblastiach realitného biznisu? Pripravené sú projekty na celom území Slovenska, majú sa budovať nielen bytové komplexy, ale celé polyfunkčné územia s mixom nehnuteľností, a to nielen vo veľkých mestách, ale napríklad aj v Martine.

Spomínate Martin. To je, myslím, výstižný príklad. V meste, ktoré má šesťdesiattisíc obyvateľov sú pripravené dva veľké projekty. Spolu je to viac ako dvetisíc bytov. Keď si pozriete na webe ponuku realitných kancelárií, nájdete v meste okolo sto bytov, ktoré sa nedajú predať. V mestách ako je Martin sa developerovi vyplatí stavať len od určitej hranice. Stavebné náklady sú totiž rovnaké, či staviate v Bratislave, Košiciach alebo niekde inde. Samozrejme, rozdielna je cena pozemku, ale tá u bežných projektov tvorí v nákladoch len desať až pätnásť percent. Pritom v menšom meste predáte nové byty, ktoré budú cenovo vysoko nad starými bytmi len veľmi ťažko.

Čiže Martin môže byť príkladom čoho? Ako developeri môžu neodhadnúť trh?

Martin je príkladom situácie, keď v meste nie sú žiadne novostavby a developeri, ktorí s nimi prídu, predpokladajú, že sa byty budú predávať ako teplé rožky. Ale táto predstava nemusí vždy platiť. Pritom finančná kríza bude na takéto projekty veľmi vplývať. Pretože ak sa zastaví hospodárstvo, spomínaný Martin je typický tým, že je tam strojársky priemysel, môže dôjsť k prepúšťaniu, ľudia dostanú strach, nebudú si chcieť alebo môcť brať hypotéky, nebudú ochotní sa viac zadlžovať. Môže sa stať, že veľa ľudí nebude v situácii, že by si chceli kúpiť nový byt.

Ktoré projekty sú napriek súčasnej situácii životaschopné?

Finančná kríza jednoznačne poznamená každý projekt. Čo sa týka trhu, výstavba lacnejších bytov, má perspektívu tam kde je dopyt. Ľudia chcú bývať v lepších bytoch ako bývajú. Tu zostáva aj napriek posledným udalostiam potenciál.

Teraz je ten čas, ktorý sa považuje za priestor na zreálnenie cien. Aká je reálna cena? Teraz sa za primeranú v hlavnom meste považovala hranica päťdesiattisíc korún za meter štvorcový, v regiónoch menej. Pôjdu ceny nižšie?

Diskusie o tomto sú večné. To isté bolo tesne pred vstupom Slovenska do Európskej únie, keď ceny veľmi narástli. Už vtedy sa všetci chytali za hlavu, že nie sú reálne. Počas ďalších rokov sa zdvojnásobili. Vtedy takisto všetci experti predpokladali, že staré byty zlacnejú a novostavby budú dražieť najviac o päť až desať percent, no ich ceny napokon rástli oveľa rýchlejšie. Dnes možno povedať: áno, pri dnešných príjmoch ľudí je to ozaj päťdesiat - šesťdesiattisíc korún za meter štvorcový v Bratislave, v Košiciach okolo 45-tisíc korún aj s daňou z pridanej hodnoty. Možno by tam boli ľudia ochotní ešte kúpiť byt za najviac päťdesiattisíc korún za štvorec. Všetko závisí od príjmov.

Nedá sa teda povedať, ako ceny bytov klesnú?

A či vôbec plošne klesnú... Keď sa zastaví výstavba, nebude z čoho vyberať.

To je jeden zo scenárov, o ktorých sa hovorí, že nás skutočne čakajú. Súvisí to aj s tým, že banky stopnú hypoúvery v rozsahu ako doteraz. Do akej miery je takýto scenár pravdepodobný?

Nemyslím si, že banky stopnú hypotéky. Potrebujú zarábať. Každá banka si chce ustrážiť svoje peniaze, musí byť preto opatrná a vlastne aj chrániť odbyt developerom, ktorým sama požičala. Chráni tak aj vlastné projekty, pretože v nich má tých sedemdesiat percent svojho kapitálu. Veď vlastne financuje obidve strany - kupujúceho aj predávajúceho. Tým, že nepripustí na trh ďalšiu konkurenciu si chráni svoj projekt.

A musí mať aj nové projekty, pretože by inak nepredávala peniaze. Možno je dnes stav, že zahraničné matky bánk na Slovensku sprísňujú pravidlá, ale obmedzia ich len natoľko, aby sa biznis nezastavil. Uvidí sa, čo bude ďalej s ekonomikou. Všeobecne platí, že až šesťdesiat percent dopytu po nehnuteľnostiach závisí od hospodárskeho vývoja v krajine.

Kríza na Slovensko prichádza v čase, keď sa prudko rozvíja logistika a priemyselné parky. Pri skladoch je nádejou budovanie diaľnic, teda nových lokalít, kde by mohli developeri svoje haly stavať. Čo sa stane teraz?

Nie som špecialista na logistiku. No doteraz sa všetky takéto projekty stavali na špekulatívnej báze. Rátalo sa s tým, že priestory na tento účel na Slovensku nie sú. A napríklad v Košiciach ozaj neexistujú a dopyt je po nich aj v súčasnosti. Ak chcete zohnať halu v Prešove alebo v Košiciach, máte problém. Tí, ktorí tam takéto projekty stavajú, budú úspešní. No otázne je, čo bude ďalej. Firmy v logistike sú u nás dosť naviazané na automobilový priemysel. Ak v tomto odvetví poklesne výroba, prestane byť aj dopyt po logistike. Nedávno som hovoril s predstaviteľmi jednej takejto logistickej firmy. Povedali, že už cítia pokles objednávok práve zo strany automobilového priemyslu. Kríza sa do hospodárstva dostala veľmi rýchlo.

Objavujú sa rôzne až katastrofické prognózy. Je to s nami až také zlé?

Teraz to s nami ešte vôbec nie je zlé. No zle to môže dopadnúť. Väčšina developerov už musí utlmovať svoju činnosť. Na ňu sú naviazané realitné kancelárie, poradenské spoločnosti, či právnici. Všetci robili najmä pre zahraničných klientov, ktorí keď mohli, absolútne sa stiahli z trhu.

Na druhej strane musíme vidieť aj tých, ktorí na kríze získajú. Zarobia stavebné sporiteľne, lebo ľudia si budú musieť znova najskôr začať na bývanie šetriť tých svojich tridsať percent, na ktoré im banka nepožičia.

Možno sa rozvinie nájomné bývanie. Možno pri niektorých bytových projektoch, kde sa počítalo s predajom bytov, bude musieť developer prejsť na nájom. Aby sa byty, ktoré nepredá dali aspoň vykurovať a aby nájom pokryl niektoré náklady. No a za rok - za dva zarobia exekútori. No ja verím, že ekonomika na Slovensku bude fungovať. Potenciál tu je. Možno sa teraz všetko zastavilo. Môže to byť však otázka roka, kým sa to opäť naštartuje. Sme v inej situácii, ako vyspelé trhy. Tam ľudia nemajú takú zvýšenú spotrebu ako u nás. Svoje potreby si už istým spôsobom naplnili, dosiahli určitú životnú úroveň, čo u nás neplatí. Preto sa môžeme z krízy spamätať rýchlejšie.

Najčítanejšie na SME Ekonomika


Inzercia - Tlačové správy


  1. Táto dvojica stojí za zrodom slovenského internetu. Ako začínal?
  2. 14 tipov na exotickú dovolenku, ktorú si môžete dovoliť (aj vy)
  3. Štatutári, máte už prístup k elektronickej schránke?
  4. Zabudnite na nové a neekologické PC. Je tu Refurbished!
  5. Volkswagen Arteon je výkladná skriňa technológií
  6. Yeme chce byť výnimočný obchod aj vďaka výnimočným zamestnancom
  7. Lepšie bývať na vidieku, alebo v meste? Hľadali sme výhody
  8. Poznáte pôvod slovenských slov? Otestujte sa
  9. Plavba po Karibiku na luxusnej lodi
  10. Hyundai H350 je dokonale spoľahlivým partnerom pre biznis
  1. Táto dvojica stojí za zrodom slovenského internetu. Ako začínal?
  2. Aj vy môžete mať pekný trávnik, poradí vám expert
  3. Výrobky, ktoré chutia a voňajú ako z domácej zabíjačky
  4. 14 tipov na exotickú dovolenku, ktorú si môžete dovoliť (aj vy)
  5. Profesionálne sa predaj nehnuteľností dá robiť jedine exkluzívne
  6. HÝBSA Slovensko odštartovalo turné po Slovensku. Buďte pri tom!
  7. Každý štvrtý 70-tnik na Slovensku má cukrovku, pribúdajú mladší
  8. 5 hviezdičkové apartmány priamo na pobreží - Dubrovník
  9. Stavba domu na kľúč – úspora času aj financií
  10. Štatutári, máte už prístup k elektronickej schránke?
  1. Poznáte pôvod slovenských slov? Otestujte sa 16 328
  2. Lepšie bývať na vidieku, alebo v meste? Hľadali sme výhody 11 300
  3. 14 tipov na exotickú dovolenku, ktorú si môžete dovoliť (aj vy) 9 729
  4. Táto dvojica stojí za zrodom slovenského internetu. Ako začínal? 7 759
  5. Volkswagen Arteon je výkladná skriňa technológií 7 027
  6. Čím všetkým som si prešla, aby som sa naučila po anglicky 6 380
  7. Yeme chce byť výnimočný obchod aj vďaka výnimočným zamestnancom 6 312
  8. Zabudnite na nové a neekologické PC. Je tu Refurbished! 5 228
  9. Plavba po Karibiku na luxusnej lodi 5 152
  10. Hyundai H350 je dokonale spoľahlivým partnerom pre biznis 4 334

Hlavné správy zo Sme.sk

DOMOV

Najskôr partneri, potom nepriatelia na život a na smrť. Príbeh Sýkorovej vraždy

Zlikvidovať mafiána Miroslava Sýkoru mala podľa kľúčového svedka záujem aj Slovenská informačná služba.

EKONOMIKA

Plat bez práce môže fungovať, Slovensku by však nepomohol

Nepodmienený príjem testuje okrem Fínska aj Kanada.

Neprehliadnite tiež

Ako odhaliť šmejdov ešte pred konaním akcie a čo spraviť s výrobkami

Zmluvy, ktoré človek podpíše na nelegálne usporiadanej akcii, neplatia.

Bloomberg: Elektrické auta môžu byť lacnejšie než benzínové

Pokles cien batérií by mohol znamenať, že elektrické autá zlacnejú už v roku 2025.

Plat bez práce môže fungovať v niektorých štátoch, na Slovensku nie

Obhajcovia základného príjmu tvrdia, že pomôže zlepšiť životnú úroveň chudobných a štátu sa vďaka nemu znížia výdavky.

V Bratislave zvažujú postaviť parkovací dom s parkom na streche

Parkovací dom chce postaviť mestská časť, rekreačná zóna má mať 1423 štvorcových metrov.