BRATISLAVA. Nezáujem ľudí platiť za nehnuteľnosti toľko, čo si dnes pýtajú ich majitelia či realitné kancelárie a následný podobný pokles cien bytov ako v niektorých poľských mestách, nie je aktuálnym scenárom na našom realitnom trhu, tvrdia ekonómovia. „O cenovej bubline na trhu realít na Slovensku sa zatiaľ hovoriť nedá,“ potvrdila hovorkyňa Národnej banky Slovenska Jana Kováčová.
Národná banka vo svojej správe za rok 2006 uviedla, že ceny bytov na Slovensku vzrástli medzi rokmi 2002 a 2006 o 80 percent. „Rýchly rast dopytu vyplýva najmä z rozmachu ekonomiky, vzostupu príjmov domácností, výrazného zlepšenia dostupnosti úverov a z poklesu úrokových sadzieb,“ uviedla centrálna banka.
Na druhej strane vo svojej najnovšej správe upozorňuje, že v prvom polroku vzrástlo kreditné riziko bánk súvisiace s úvermi pre domácnosti. Tie na pokles krátkodobých úrokových sadzieb zareagovali tak, že pri žiadosti o hypotekárny úver si pýtajú úrokovú sadzbu viazanú na jeden rok.
Očakávajú totiž, že úroky sa nezvýšia. No nemusí to byť pravda a po roku, keď im banka prehodnotí úrok, ich môže prekvapiť vyššia mesačná splátka za hypotéku.
Na ceny tlačia aj cudzinci
Vladimír Baláž z Prognostického ústavu SAV predpokladá, že hoci ceny nehnuteľností na Slovensku rastú rýchlejšie ako priemerné mzdy a ceny potravín, budú zrejme rásť ešte ďalej. Rast cien nehnuteľností ovplyvňujú nielen špekulácie, ale aj objektívne faktory, tvrdí. Rastú reálne príjmy obyvateľstva, asi 200-tisíc našincov pracuje v zahraničí a chce si kúpiť nehnuteľnosť, sprístupnili sa hypotéky. Podľa realitných kancelárií asi 60 percent nových bytov v Bratislave kupujú cudzinci, najmä britskí, nemeckí a rakúski klienti, čo rovnako tlačí na rast ich cien.
So zlacnením bytov sa neráta
Podľa Baláža sa však nedá vylúčiť, že po čase dopyt po nehnuteľnostiach vyvrcholí. „Realitnú bublinu spozorujete až vtedy, keď praskne. Dopredu to nevie nikto,“ povedal. V najbližších piatich až desiatich rokoch u nás však žiadna hypotekárna kríza nehrozí.
Podiel objemu hypotekárnych úverov na hrubom domácom produkte vlani neprevýšil desať percent. Írsku napríklad bol tento podiel až 70 percent, povedal Baláž. Martin Lazík z Národnej agentúry realitných kancelárií Slovenska potvrdil, že vo svojich predpovediach zatiaľ nerátajú s tým, že by v najbližšom roku malo niečo otriasť tunajším realitným trhom. „Realitná bublina by spľasla vtedy, keby predávajúci bol nútený znížiť cenu nehnuteľnosti napríklad z troch miliónov na 1,5 milióna korún, prípadne nižšie,“ myslí si Lazík. No ak klient zareaguje na ponuku, spravidla sa mu nepodarí dohodnúť cenu nižšiu o viac ako päť či šesť percent. Niekedy ani o toľko.
Lazík pripustil, že ceny bytov zverejnené v avízach nezodpovedajú vždy tomu, za koľko sa nakoniec aj reálne predajú.
Donedávna prudký rast cien poľských bytov sa zastavil. V najväčších mestách nemôže nájsť kupcov približne 20tisíc nových bytov.
Takmer polovicu z tohto čísla pripravili developeri vo Varšave. Ale aj v ďalších veľkých mestách ako Vroclav, Krakov a Gdansk je v ponuke v každom z nich viac ako dvetisíc bytov. A z materiálu, ktorý pripravil denník Rzeczpospolita vyplýva, že to naozaj súvisí s tým, že zákazníci sa v súčasnosti s nákupom príliš neponáhľajú. Pritom ešte celkom nedávno nebolo výnimkou, že celé nové sídliská boli predané skôr než sa začali stavať.
Čím skôr, tým lacnejšie
Ľudia sa snažili byty kupovať rýchlo, pretože bleskovo rástli aj ich ceny. Len v priebehu minulého roku sa vo Varšave cena štvorcového metra zvýšila o tri štvrtiny. Ostatné mestá sa správali podobne, napríklad vo Vroclave vzrástli ceny bytov len medzi druhým a tretím štvrťrokom minulého roka až o 29 percent.
„Niektoré nové sídliská vo Varšave alebo Krakove tak boli drahšie ako porovnateľné stavby v západnej Európe, kde platy obyvateľov sú oveľa vyššie ako u nás“, uvádza Rzeczpospolita.
Súčasný pokles cien – alebo lepšie povedané – zastavenie ich rýchleho rastu, je dôsledkom niekoľkých faktorov. Na jednej strane sa stavia oveľa viac bytov ako v minulosti. Stavebníctvom sa začalo v posledných mesiacoch zaoberať už niekoľko firiem z poľskej burzy, ktoré nemali s tým predtým nič spoločné a vždy sa takéto rozhodnutie stretlo s kladným ohlasom investorov.
Na porovnanie: keď minulý rok bolo udelených spolu 170tisíc stavebných povolení, tak len do konca júna tohto roku ich bolo 115tisíc.
Nemajú na úvery
Úlohu hrá aj to, že ceny nových bytov prestali byť väčšej časti populácie dostupné. Presnejšie, čoraz viac ľudí má problémy so získaním hypotekárneho úveru.
„Pokles poskytnutých úverov bol od júla do augusta až pätnásťpercentný a situácia sa príliš nezmenila ani v septembri,“ citujú noviny riaditeľku bankových produktov v spoločnosti Open Finance Aleksandru Łukasiewiczovú. Jej firma pritom sústreďuje ponuku najdôležitejších poľských bánk.
Zlacňovanie sa už začalo, zatiaľ má najmä formu darčekov, napríklad zdarma garáže alebo parkovacieho miesta či montáže bytovej klimatizácie.
Analytici sa však zhodujú, že sklamaní budú klienti, ktorí čakajú nejaký značnejší pokles cien bytov v Poľsku. Priznávajú tiež, že je vidieť ďalší trend – developeri venujú teraz väčšiu starostlivosť svojim zákazníkom ako ešte prednedávnom, keď mali vo svojich kanceláriách davy ľudí.
Bublina na realitnom trhu sa dá spozorovať až vtedy, keď spľasne, tvrdia ekonómovia. Znamená to, že ceny realít boli prudko nadhodnotené a nenašiel sa už nikto, kto by ich kúpil. Na rozdiel od akcií však ceny bytov spravidla klesnú len mierne. Vyplýva to z povahy investície do nehnuteľnosti, ktorá je často na celý život.
