Zameniť drahší úver za lacnejší nie je ľahké

BRATISLAVA. Komu sa zdajú mesačné splátky hypotéky vysoké, mal by navštíviť zopár konkurenčných bánk a dať si vypracovať ponuku na nový úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Splatiť hypotéku iným úverom sa však oplatí len pri výraznejšom rozdiele súčasnej a existujúcej úrokovej sadzby.

O možnosť predčasne splatiť hypotéku sa podľa Jany Šlachtičovej z Hypocentra zaujímajú viacerí, no náklady na túto operáciu mnohých odradia. Znížiť sa dajú napríklad tak, že klient splatí predčasne hypotéku v období, keď si banky za to nepýtajú žiadny poplatok. Spravidla je to vtedy, keď sa klientovi končí obdobie, na ktoré mal viazanú úrokovú sadzbu. Pri novom úvere treba však rátať s poplatkami, ktoré môžu znížiť alebo vymazať výhodnosť nového úveru.

Eurohypotéka

V niektorých krajinách EÚ je podľa finančného poradcu Ivana Sedilka z Finco & Partners už bežné, že banky sa vzájomne preplácajú nižšími úrokovými sadzbami a koncentrujú sa na klientov, ktorým sa končí fixácia úrokovej sadzby v inej banke, aby im ponúkli hypotéku s nižšou úrokovou sadzbou na predčasné splatenie klientovej pôvodnej hypotéky. Predpokladá, že skôr alebo neskôr to príde aj na slovenský trh.

Hypotéka alebo iný úver na bývanie sa nedá splatiť klasickou korunovou hypotékou, no banky majú v ponukách spotrebné úvery zabezpečené nehnuteľnosťou. Tie majú porovnateľné úročenie. Korunovú hypotéku je však možné predčasne splatiť hypotekárnym úverom v eurách, ktorý je ešte stále nižšie úročený. Úročenie korunových a eurových úverov sa však postupne približuje.

Akciový úver na bývanie

"Ak má klient hypotéku s priemernou úrokovou sadzbou na trhu, výhodnejší úver na bývanie pravdepodobne dostane počas kampane či akcie inej banky," hovorí Šlachtičová. Ani takáto sadzba však nebude výhodná počas celého času splácania úveru. Spravidla platí na obmedzený počet rokov - jeden až päť rokov. "Je logické, že

klient bude musieť banke v budúcnosti zaplatiť aj náklady spojené s úvodnou akciou," povedal finančný poradca spoločnosti EuroFin Consulting Dalibor Blažek.

Stavebný úver

Ďalšia možnosť. "Od hypotéky existuje len jeden typ lacnejšieho úveru - riadny stavebný úver. Ten sa dá získať len po dlhodobejšom šetrení," hovorí Blažek. Ak má teda klient nárok na stavebný úver a bola by to dostatočná suma na predčasné splatenie hypotéky, mohlo by to byť pre klienta výhodné. "Stavebný úver má zväčša nižší úrok, ale kratšiu dobu splatnosti. Preto má nižšiu preplatenosť, ale vyššie mesačné splátky," povedal Sedilek.

Hypotéky bez štátneho príspevku sa ku koncu mája podľa údajov Národnej banky Slovenska úročili v priemere 6,43 percenta. Už poskytnuté stavebné úvery boli v priemere úročené sadzbou 5,35 percenta, ale medziúvery až 6,9 percenta.

Prehodnotenie úrokovej sadzby

Ak sa klientovi končí obdobie, na ktoré mal viazanú úrokovú sadzbu, nemal by čakať na list z banky, v ktorom mu oznámi nový úrok. Niektoré banky informujú klienta o novej sadzbe 30 dní pred zmenou, iné dva týždne pred platnosťou novej sadzby a niektoré až po začatí jej platnosti. Tento čas môže záujemca využiť na porovnanie ponúk iných bánk alebo na vyjednanie lepších podmienok v pôvodnej banke.

Počas splácania hypotéky banky už spravidla neprehodnocujú bonitu klienta. No môže k tomu dôjsť pri žiadosti o zmenu parametrov úveru, teda ak klient žiada o predĺženie splatnosti, odklad splátok a podobne. Nie však pri určení novej úrokovej sadzby. "Klient môže banku požiadať formou písomnej žiadosti o zmenu fixácie úrokovej sadzby. Po komplexnom posúdení poskytnutého úveru môže mať klient následne zmenenú úrokovú sadzbu," povedala hovorkyňa Tatra banky Terézia Copláková.

Vyjednávajte

Banky určujú nový úrok v závislosti od vývoja referenčnej úrokovej sadzby a svojej úrokovej prirážky. Klient by si mal podľa Blažeka strážiť úrokovú prirážku zo strany banky. "Z mojich skúseností viem, že banky si pri každom prepočítavaní úrokov zvyšujú prirážku. Poznám klientov, ktorí si vyjednali lepšie úrokové sadzby," povedal Blažek.

V zmluve s bankou je spravidla uvedená referenčná sadzba, od ktorej sa odvíja úročenie úveru. Jej vývoj si klient môže pozrieť napríklad na stránke Národnej banky Slovenska (www.nbs.sk). To, čo si banka zapýta navyše, je jej marža.

Ak sa niekomu zvýšil príjem, banka to pri prehodnocovaní sadzby nezohľadňuje automaticky. "Ak klient nie je so svojou sadzbou spokojný a jeho bonita sa výrazne zlepšila, mal by požiadať o prehodnotenie, a banka to zohľadní," povedala hovorkyňa VÚB banky Alena Walterová.

Banky však pripomínajú, že do hodnotenia klientovej schopnosti splácať úver vstupujú aj ďalšie faktory. "Sme radi, ak sa klientom darí a zvýši sa im príjem, pre nás je však rovnako dôležité, ak nás klient informuje o svadbe alebo rozvode, o narodení dieťaťa, zmene zamestnania, trvalého bydliska," povedal vedúci odboru financovania Slovenskej sporiteľne Martin Kaňa.

Založenie nehnuteľnosti na nový úver

Pri predčasnom splatení hypotéky iným úverom nie je na uskutočnenie záložného práva potrebné mať ďalšiu nehnuteľnosť. "Banka si vyžiada súhlas záložného veriteľa (v tomto prípade inej banky) so splatením úveru a so zriadením záložného práva," povedala Jana Lukáčová z marketingu Ľudovej banky. Banky si zároveň vyžiadajú nový znalecký posudok.

Hodnota nehnuteľnosti sa tak bude prehodnocovať nanovo.

Predčasné splatenie hypotéky iným úverom

Hypotekárny úver nie je možné splatiť inou korunovou hypotékou. Je možné na to využiť spotrebný úver zaručený nehnuteľnosťou, hypotéku v eurách alebo stavebný úver;

Pôvodnú hypotéku sa oplatí splatiť v čase, keď sa končí obdobie, na ktoré mal klient zafixovanú úrokovú sadzbu. Vtedy je to bez poplatku.

Klienti so štátnym príspevkom pre mladých počas obdobia piatich rokov od prvej splátky hypotekárneho úveru neplatia poplatok za predčasnú splátku úveru;

Ak chce dotovaný klient splatiť hypotéku skôr, ako prešli štyri roky od začiatku jej čerpania, musí vrátiť poskytnutý štátny príspevok od vzniku nároku až do dátumu predčasného splatenia úveru. Pri hypotekárnych úveroch pre mladých sa vracia aj príspevok banky;

Pri novom úvere treba rátať s poplatkami, ktoré môžu znížiť alebo vymazať výhodnosť nového úveru.

Kde zistíte úverový zostatok:

• na výpise z úverového účtu; banky ich zasielajú spravidla jedenkrát ročne;
• cez internet banking (ak má aktivovaný prístup);
• cez telefónne centrum (ak má aktivovaný prístup);
• v pobočke.

Predčasné splatenieúveru bez poplatku

ČSOB

• k termínu obnovy úrokovej sadzby (splatenie celého úveru alebo jeho časti);

Dexia banka

• pri zmene úrokovej sadzby;

• predčasná splátka úveru do výšky 25 % z nesplatenej istiny úveru jedenkrát ročne po uplynutí najmenej 5 rokov od podpisu úverovej zmluvy;

Istrobanka

ročne vo výške 20 % z nesplateného zostatku úveru;

Ľudová banka

• ku dňu ukončenia fixácie úrokovej sadzby;
• mimoriadne splátky vo výške 20 % zo zostatku istiny;

OTP Banka

• ročne maximálne 20 % zostatku úveru;

Slovenská sporiteľňa

• pri úveroch s premenlivou sadzbou;
• v prípade fixnej sadzby v období 1 mesiac pred uplynutím doby fixácie;

Tatra banka

• splatenie celého úveru v čase ukončenia fixácie úrokovej sadzby;

UniCredit Bank

• 20 % nesplatenej časti úveru ročne;

VÚB banka

• 20 % zo sumy úveru ročne;
• celý úver do mesiaca po ukončení fixácie úrokovej sadzby

; Zdroj: banky

Úročenie korunových hypoték(v %, ročne)

*Sadzba na 2 roky

**Sadzba na 2 roky: 5,39 - 7,79

Zdroj: banky

*1 % z dohodnutej mimoriadnej splátky, ak sa dohodne pri podpise zmluvy.

**Pri úveroch s fixnou sadzbou.

***Platí to pre sadzby fixované na 1, 2, 5 rokov a variabilné sadzby.

Pri fixácii na 10 rokov je to 8 % z nesplatnej časti úveru. Zdroj: banky

Spotrebné úvery zaručené nehnuteľnosťou(v %, ročne)

*Sadzba na 2 roky: 5,99 - 8,39

Zdroj: banky