BRATISLAVA. Jana prenajala zariadený byt. Nájomca jej dlhodobo neplatil. Sľuboval, že sa vysťahuje, ale neurobil to.
Takéto situácie často odrádzajú ľudí, ale aj developerov od toho, aby prenajímali byty. Radšej ich predajú.
Podpredseda pre investície Ľubomír Vážny tvrdí, že chce tento stav zmeniť. Pripravil zákon o krátkodobom nájme. Predpokladá, že pribudnú tisíce bytov na prenájom.
Ak zákon, ktorý schválila vláda, odobria poslanci, mal by platiť od mája.
Nemá sa týkať družstevných či služobných bytov, sociálneho nájomného bývania podporovaného štátom ani bytov, ktoré vlastnia obce.
Zvýši apetít developerov?
- Upravuje podmienky krátkodobého nájmu.
- Ten trvá najviac dva roky. Potom sa môže ešte predĺžiť, ale maximálne na 6 rokov.
- Zmluva musí byť vyhotovená písomne.
- Musí v nej byť určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného.
„Zákon prinesie vyššiu právnu istotu pre developerov. Mala by zvýšiť ich apetít, aby prenajímali a nielen predávali,“ povedal Vážny.
Uvedomuje si, že návratnosť by bola dlhšia ako pri predaji.
Ráta však s tým, že by developeri mohli prenajať byty určené na predaj, ktoré teraz nik nechce kúpiť.
Zákon sa bude vzťahovať len na tých majiteľov bytov, ktorí sa zaregistrujú a budú platiť daň z príjmu. Ide o motivačné opatrenie, píše sa v materiáli.
V budúcnosti by Vážny rád za prenájom aj znížil dane. Na to však musia byť verejné financie v dobrej kondícii.
Vážny si od zákona sľubuje, že povedie k zníženiu nájomného. To je však otázne, tvrdí Eduard Pajdlhauser, advokát spolupracujúci s realitnou kanceláriou Lexxus.
Tlak zákona nemusí byť taký silný, aby sa v cenách prejavil.
Veľa toho neprinesie?
Majitelia bytov v zákone veľké výhody nevidia. Jane, ktorá mala problém s neplatiacim nájomcom, v ňom chýba postup, ako by ho mohla deložovať.
O vyprataní bude aj naďalej rozhodovať súd. „Prenajímateľ nemá v tejto veci oporu v zákone ani podľa tohto návrhu,“ hovorí.
Advokát a lektor Slovenskej realitnej akadémie Mojmír Plavec upozornil, že vypratanie bytu ostane problémom. Svojpomocné vypratanie sa bude aj ďalej považovať za nezákonné. Vážny tvrdí, že vypratanie neriešili, lebo už je v zákonoch zakotvené.
Ak nájomca nesplní podmienku a nevyprace byt do uvedených lehôt, podľa nového zákona mu bude môcť majiteľ bytu zhabať majetok v byte.
Ani to však nemusí pre majiteľov znamenať väčšiu istotu. „Prenajímali sme zariadený byt, čiže neviem, aké zariadenie by sme mu zhabali,“ hovorí Jana.
Nesystémový zákon
K zákonu mala vážne výhrady Generálna prokuratúra. V pripomienkach ho označila za nesystémový krok.
„Spôsobí nevyváženosť v už aj tak pomerne neprehľadnej úprave právnych vzťahov bývania,“ píše sa v pripomienke.
Pripomína, že bývanie už upravujú tri zákony, ak pribudne ďalší, „vznikne stav neúnosný a možno v porovnaní s inými štátmi prinajmenšom kuriózny“.
Problémy môže spôsobiť výklad, ale aj rozpor s Obchodným zákonníkom, ktorý dnes rieši nájmy.
„V našom právnom poriadku je minimálne neštandardné, že rovnaký právny vzťah medzi rovnakými osobami môže byť upravený odchylnou právnou úpravou,“ upozorňuje Pajdlhauser.
Zákon podľa prokuratúry nesplní cieľ, o ktorom Vážny píše. Nepovedie teda k riešeniu súkromného trhového nájomného bývania.
„To, čo tento návrh zákona ozaj sleduje, a to umožniť veľkým prenajímateľom ľahšie vypovedať nájom bytu, je možné vyriešiť primeranou, ale najmä rozumnou novelou Občianskeho zákonníka.“
Aj Vážny pripúšťa, že systémové by bolo novelizovať Občiansky zákonník, to by však trvalo dlho. „Toto som chcel vyriešiť rýchlejšie, lebo je tu významná diera v trhovom nájomnom bývaní,“ dodal.
