Kto teraz kupuje byt, chce v ňom aj bývať. Byty momentálne nelákajú investorov, ktorí by chceli zarábať na prenájme a raste cien. Hoci podľa analýzy TRENDU by to už napríklad v Košiciach, Žiline či Trnave nebolo márne.
Silný dopyt po bývaní, ktorý roky nafukoval ceny o desiatky percent, sa v lete minulého roka vytratil a nasmeroval ich dolu. Pokles bol najprv váhavý, predávajúci príliš neverili, že by ceny nehnuteľností mohli aj padať. Pochopili, ako ukázali už ku koncu minulého roka štatistiky.
Zjazd sa ďalej zvýraznil v prvých mesiacoch tohto roka. Najochotnejšie klesali ceny v Bratislave, ostatné oblasti Slovenska reagujú tradične s časovým posunom. V prešovskom regióne napríklad bývanie draželo ešte koncom vlaňajška.
Ceny sa tak v súčasnosti vo väčšine prípadov dostali na úroveň roku 2007, v Bratislave dokonca pod ňu. To opäť prilákalo kupujúcich. Ľudia sa o byty začali viac zaujímať koncom prvého štvrťroka. Ide takmer výlučne o zákazníkov, ktorí v nich chcú bývať, nie ich prenajímať a zarábať na raste cien ako v minulosti.
Bežný život sa nezastavil, no kríza všetko spomalila, váhajúcich je viac ako rozhodných. Otázka je, či sa už oplatí kúpiť alebo radšej počkať v prenajatom byte, kým ceny ešte klesnú. A či sa po rozbehnutí ekonomického rastu naštartuje ďalšie realitné šialenstvo so zdražovaním o pätinu ročne.
Fučala od leta
TREND pred vyše rokom analyzoval fundamentálne ukazovatele slovenského trhu s obytnými nehnuteľnosťami a na ich základe konštatoval, že realitná bublina je skutočnosťou. Najmä v Bratislave, no silno sa nafukovala aj v Košiciach a Žiline. Svedčil o tom pomer príjmov domácností k cenám bytov i výška výnosov z nájomného v porovnaní s nákladmi na kúpu bytu.
Vlani sa trh dostal do stavu, keď sa už neoplatilo kúpiť byt so zámerom zarábať na jeho prenajímaní. V Bratislave to vynášalo zhruba päť percent ročne, v iných regiónoch to bolo medzi siedmimi a ôsmimi percentami, na dolnej hranici prijateľného výnosu.
Nie každý sa chystá s bývaním podnikať, preto je dôležité porovnanie cien s platmi. V najvyššom bode rastu v polovici roka 2008 sa v Bratislave pomer disponibilného príjmu priemernej domácnosti k priemernej cene bytu dostal nad hodnotu deväť.
Rodine by teda trvalo deväť rokov, kým by našetrila na dvojizbový byt s rozlohou 60 štvorcových metrov. Ak by nekupovala nič okrem základných životných potrieb. Za zdravý stav trhu pokladajú analytici vo vyspelých ekonomikách hodnotu okolo päť.
Kúpychtiví sa z trhu pri privysokých cenách vytratili. Ceny začali klesať. Keďže mzdy medzitým stúpali, koeficient si to tiež namieril dolu. Počas prvého štvrťroka 2009 sa v Bratislave dostal pod osem a v druhom mohol klesnúť pod sedem. Posledný údaj je odhad, keďže zatiaľ nie je známa oficiálna výška priemernej mzdy ani ceny bývania.
Ak by sa táto prognóza naplnila, znamenalo by to, že trh v Bratislave zoskočil zhruba na úroveň roku 2006. Vtedy cenový boom štartoval. Oproti vtedajším cenám sú terajšie o 15 až 20 percent vyššie, no takmer rovnako za tri roky narástli aj platy. Trh s bývaním sa teda pravdepodobne dostal na úroveň, z ktorej by už nemal príliš klesať.
Do jesene by ho mala čakať stagnácia počas uhorkovej sezóny, potom možno predpokladať zvýšenie dopytu a prípadne aj rast, hoci len malý. Stále sa budú prejavovať ďalšie silné faktory, najmä pokles ekonomického rastu, horšia dostupnosť úverov a tisíce bytov v dokončených novostavbách.
Ešte stále nadol
Inak je to v prípade slovenských regiónov. Tie prudký rast štartovali o rok-dva neskôr. O to bol strmší. V Košickom kraj napríklad v roku 2007 narástli ceny nehnuteľností o 40 percent, o rok neskôr takmer o tridsať.
Navlas rovnaký vývoj zažila Žilina. Hoci mzdy tiež rástli, o podobnom tempe sa ľuďom nemohlo ani snívať, nepresiahlo desatinu. Ukazovateľ primeranosti cien k platom sa tak vlani v Košiciach dostal tiež cez hodnotu sedem, v Žiline a Trnave cez šesť.
Kríza s črtajúcou sa bublinou rýchlo zatočila. Ceny sa v Košiciach tento rok v porovnaní s vlaňajškom znížili zhruba o 15 percent. V Žiline a Trnave ceny viac odolávajú tlakom na pokles, preto sa ani výraznejšie nezosunul pomerový ukazovateľ.
Vysoko ho drží aj to, že na rozdiel od Bratislavy v regiónoch v prvom štvrťroku klesla aj priemerná mzda. No pokles cien sa tam stále nezastavil. Aby sa dostali na úroveň, ktorú si bežný kupujúci bývania bude môcť dovoliť, mali by ešte spadnúť o desať až pätnásť percent.
Kde kupujúci majú dôvod váhať, investori môžu vidieť príležitosť. Výpočet výnosov z prenájmu ukazuje, že slovenské regióny sú pre nich zaujímavejšie než Bratislava. Napríklad Košice pri terajších cenách ponúkajú ročné 10-percentné zhodnotenie kúpy bytu – ak sa ho podarí trvalo prenajať za trhovú cenu.
O niečo horšie je to v Žiline, Trnava sa drží na hranici rozumnej rentability okolo 7,5 percenta. Smeruje tam aj Bratislava, kde sa výnosy od vlaňajška zvýšili na vyše šesť percent. No zahraničných ani domácich špekulantov to pravdepodobne ešte nepriláka.
Viera a nádej
Realitná brandža sa z cenového šoku postupne spamätala. Väčšina maklérov pochopila, že držať v ponuke nehnuteľnosti s predkrízovými cenami je mrhanie času. Radšej nabádajú predávajúcich na realistické finančné požiadavky.
Biznis sa tak opäť rozbehol. „Do februára bol trh veľmi spomalený, marec až máj priniesli mierny nárast predaných nehnuteľností,“ hodnotí vývoj regionálny riaditeľ spoločnosti Re/Max Slovakia Richard Churý. Mesačne predajú 100 až 150 nehnuteľností, čo je porovnateľné s minulým rokom. Záujem je o menšie a lacnejšie byty, najčastejšími zákazníkmi sú mladé rodiny. Staré byty sa rozhýbali, potvrdzuje konzultant realitnej kancelárie Lexxus Filip Žoldák. Dôvodom je pokles cien v niektorých lokalitách aj o tretinu. V Petržalke to napríklad pri trojizbových bytoch znamená zľavu vyše 30-tisíc eur.
„Tí, čo dajú najnižšiu ponuku, predajú relatívne rýchlo,“ vysvetľuje Martin Lazík, generálny sekretár Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Podľa neho sa síce predaj predĺžil z mesiaca na trojnásobok, no „aspoň sa to hýbe“.
Pred krízou zákazníci najprv kúpili, až potom sa pozreli, čo vlastne, ironizuje F. Žoldák. Dnes sú opatrnejší, pred rozhodnutím si prezrú aj desiatky bytov. Túto „turistiku“ sa dokonca niektoré realitky rozhodli obmedziť poplatkami za každý ukázaný byt.
Na otázku, či trh už dosiahol dno, M. Lazík odpovedá, že „niektoré ponuky už áno“. Ostatné sa im budú musieť v priebehu najbližších mesiacov prispôsobiť. Čo znamená čoraz viac bytov za ceny z tých najnižších priečok. R. Churý hovorí, že ceny sa nebudú hýbať jednotne, každé mesto čaká špecifický scenár podľa nasýtenosti trhu, množstva nových bytov v ponuke a ich cien, ale aj ekonomickej sily miestnych firiem.
V Nitre napríklad ceny ešte budú klesať, lebo sa tam ponúkajú novostavby za ceny tesne nad úrovňou starých bytov.
V Žiline sú podľa Patrika Kurimského z tamojšej realitnej kancelárie Licitor cenové vyhliadky neutrálne. Klientom, ktorí nakúpili byty, odporúča teraz nepredávať, ale snažiť sa ich prenajať. To je niečo, čo bolo kedysi v meste utópiou. No teraz je po takomto bývaní dopyt. Pomáha mu aj postoj bánk, ktoré výrazne sprísnili poskytovanie hypoték a mnohí záujemcovia o nové i staršie byty tak napriek ochote kúpiť nezískajú na vybratý byt financovanie.
Ak aj na jeseň príde oživenie, na dvojciferné rasty z uplynulých rokov treba zabudnúť. Reálnych je niekoľko percent, aj to nie každý rok.
Realitný trh čakajú skúšky. Ak obstojí, postupne vyrastie
Klienti, ktorí svoje vytúžené nové byty nechcú, a investori vyberajúci zisky. Dva faktory, ktoré môžu posunúť oživenie na trhu. Tisíce nových majiteľov čaká kolaudácia bytov v novostavbách, čo okrem príjemných pocitov znamená aj doplatenie posledných, zväčša najvyšších splátok. Pri podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve totiž často stačilo zložiť len zlomok sumy.
V čase obáv o zamestnanie sa dnes viacerí rozhodujú úver nečerpať a byt radšej predávajú. Alebo utopené peniaze nechajú investorovi a vyberú si u konkurencie, ktorá vábi na zľavy. Nechcené byty, hoci už raz predané, tak opäť pribúdajú do ponuky.
Ešte väčšou hrozbou sú investori zbavujúci sa nakúpených nehnuteľností. Pred dvoma, tromi rokmi kupovali byty s množstvovými zľavami výraznejšie lacnejšie ako dnes, aby medzičasom zarobili nielen na raste trhu, ale aj na kurze.
Ak sa rozhodnú investíciu speňažiť, na trh prídu stovky viac či menej atraktívnych ponúk. Priestor na nižšiu cenu než od developera je veľký, investor z eurozóny len na posilnení koruny získal desiatky percent. Nehovoriac o kúpe o tretinu lacnejšie, než sa predáva dnes. Prvé sekundárne predaje vidí aj M. Lazík: „Nie sú to už len prvé lastovičky, ale trh zatiaľ výraznejšie neovplyvňujú.“
Tento text publikoval týždenník Trend v svojom aktuálnom vydaní.
Autor: autori sú redaktormi týždenníka Trend
